昨日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局消息，針對房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性問題，上海市規(guī)土局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》，以繼續(xù)優(yōu)化土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的積極作用。這份《意見》要求進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70％，郊區(qū)不低于60％。業(yè)內(nèi)人士分析，同樣面臨“商改住”泛濫、供應(yīng)過剩、散售成風(fēng)、空置率高等亂象的商用項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀，北京很可能借鑒上海土地新政的經(jīng)驗(yàn)，對商用土地供應(yīng)設(shè)限。

　　上海新政增加中小戶型供應(yīng)

　　《意見》中明確指出，要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，上述土地政策明確中小套型就是100平方米以下的，明確增加中小套型的配比，政策面首先是為了增加中小套型的供應(yīng)量，保證首套自住類的需求。預(yù)計(jì)在政策導(dǎo)向下，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會(huì)增加，開發(fā)商在上海的開發(fā)策略也會(huì)發(fā)生一定的改變。

　　同樣受到外界廣泛關(guān)注的是《意見》中披露的涉及商用辦公用地的調(diào)整。文件中表示，為提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于十年。

　　對于上海商用物業(yè)用地供應(yīng)條件的變化，張宏偉表示，商辦方面做出的規(guī)定，出發(fā)點(diǎn)是為了去庫存。目前，上海商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢?？墒塾嗔窟_(dá)1030.6萬平方米，已連續(xù)15個(gè)月持續(xù)上升。

　　北京商住過熱風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　一石激起千層浪。上海商用供地政策的變化能否對北京產(chǎn)生微妙影響成為業(yè)界的一大看點(diǎn)。資料顯示，2015年，在北京“限購”持續(xù)、入市新盤豪宅化的雙重壓力下，“商改住”樓盤出現(xiàn)成交熱潮。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年北京商住房總成交量為21423套，同比2014年的12477套，上漲了71.69%。其中，通州區(qū)成交量最高為5253套，占比24.52%；其次是大興區(qū)，總成交3859套，占比18.01%。

　　同時(shí)，商住房成交總額以及成交均價(jià)也創(chuàng)下歷史新高。2015年商住房總成交額422.87億元，同比2014年增長了132.69%；成交均價(jià)為29365元/平方米，同比上漲32.56%。

　　“除了整體市場升溫的帶動(dòng)，住宅產(chǎn)品的高端化趨勢讓購房人買不到普通住宅，也是商住房快速升溫的關(guān)鍵。”亞豪機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅分析。

　　商用項(xiàng)目成交過熱，已經(jīng)引起了主管部門的重視。

　　相關(guān)人士表示，政府出讓產(chǎn)權(quán)為40年或50年商業(yè)金融用地，立項(xiàng)規(guī)劃為寫字樓以及商業(yè)項(xiàng)目。其核心目的是為完善周邊產(chǎn)業(yè)、商業(yè)配套升級，提振區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。絕不僅僅是通過賣房子獲取一次性稅收收益，大量的“商改住”讓政府的計(jì)劃落空。

　　同時(shí)，商改住的高空置率也不容忽視。去年11月22日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)。足見政府解決商辦市場存量、盤活庫存的急切心態(tài)。

　　北京是否為商住設(shè)限？

　　“更令人擔(dān)憂的是，北京眾多區(qū)域內(nèi)，商住項(xiàng)目扎堆銷售，競爭異常激烈?！币患掖砉敬碡?fù)責(zé)人表示，他簽約的一家樓盤位于地鐵4號線的一站，而圍繞著該地鐵站周圍數(shù)百米內(nèi)，數(shù)家商住樓盤林立。面對激烈競爭，幾家項(xiàng)目的銷售狀況都不算太理想。該板塊的現(xiàn)狀在北京各個(gè)板塊內(nèi)已司空見慣。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長陳志表示，對于北京而言，住宅的去庫存壓力并不大。相反，商住類產(chǎn)品則正面臨較大銷售壓力。去年商住樓盤火爆成交的背后是市場后續(xù)需求的不足，北京商住類產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)了供給過剩現(xiàn)象。大量類住宅產(chǎn)品難去化的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)引起了政府關(guān)注。未來政策已有意加強(qiáng)類住宅產(chǎn)品的管控，建議房企面對商辦項(xiàng)目用地應(yīng)冷靜拿地。

　　實(shí)際上，去年12月，亦莊突然暫停商住兩用的二手房過戶，今年1月底雖然重新放開過戶，但買賣雙方的信心已有所動(dòng)搖。

　　有地產(chǎn)界人士表示，北京各區(qū)域政府很可能加大對商住房的把控，亦莊已經(jīng)明確要將一些民水民電的商住項(xiàng)目整改為商水商電，提高生活成本。同時(shí)，新立項(xiàng)商業(yè)項(xiàng)目，將從規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制改為住宅的情況。

　　可以預(yù)見，未來北京商用項(xiàng)目開發(fā)要么將在土地供給端調(diào)整，要么在銷售端設(shè)限。從目前來看，上海從土地供應(yīng)端設(shè)限的經(jīng)驗(yàn)一旦奏效，北京采納的可能性就會(huì)很大。（董家聲）