繼2月初降低非限購城市首付比例后，財政部等三部門日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收……去年以來，中央連續(xù)出臺推進“去庫存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市也密集出招，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。專家分析認為，這些政策短期內(nèi)將對樓市去庫存形成實質(zhì)利好，但從中長期看，還需做好產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

　　因城施策“招數(shù)”有多少？

　　易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進分析稱，從目前已出臺去庫存政策的地方來看，二線城市占比約為5%，三四線城市占比高達95%。從區(qū)域分布看，中部城市最多，占比超過一半；西部次之，占比約40%；東部目前僅有山東省。出臺政策的省市與庫存高企的區(qū)域分布重合度較高?！澳壳敖^大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大，房價下跌壓力也大。”

　　專家分析和記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地去庫存“招數(shù)”雖有異同，但主要可分為以下五類：

　　【招數(shù)一：活用公積金杠桿】

　　目前，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。江西、甘肅等省份推進公積金貸款全省“一體化”政策。

　　【招數(shù)二：降低稅費】

　　多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔，提高購買能力。甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼……

　　與此同時，多地還對房地產(chǎn)企業(yè)實施減稅優(yōu)惠。南昌市全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率；寧夏將簡化、合并和下放房地產(chǎn)行政審批事項，改革規(guī)費繳納方式。

　　【招數(shù)三：鼓勵農(nóng)民工進城購房】

　　山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策；甘肅加大實施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策，并擴大住房公積金制度覆蓋面。

　　【招數(shù)四：打通商品房和保障房通道】

　　甘肅計劃今年把4．6萬套保障房中的3．3萬套保障房用于從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。

　　【招數(shù)五：實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革】

　　山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

　　有的省份嚴把土地放量和新增開發(fā)關(guān)口。寧夏對閑置面積超過批準總面積10%的地區(qū)，不再新增用地指標；江西提出將對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，進行約談和追責。

　　“組合拳”后還需細化落實政策

　　仲量聯(lián)行分析師認為，地方政府相繼出臺政策提高購房者的可支付能力，短期內(nèi)將對樓市去庫存形成實質(zhì)性利好。

　　不過，在一些三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)并沒有預(yù)料中的火爆。在外務(wù)工的85后小孫說：“煙臺的新房均價在6000元左右，而自己的月收入也不過3000元左右，若買一套80平方米的房子，大約需要48萬左右，算上稅費和首付，需要一次性拿出將近15萬元，這是我不吃不喝4年多的工資?！?/p>

　　在山東淄博市從事房地產(chǎn)行業(yè)的中介王經(jīng)理說：“春節(jié)期間我只接待了三位顧客，不少人期待樓市還有利好政策，觀望情緒比較重。”

　　中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦說，各地出臺的去庫存組合拳給市場帶來了好的預(yù)期，但效果還需政策的細化落實。

　　發(fā)力點在產(chǎn)城融合、戶籍制度……

　　如何更加有效推進“去庫存”，業(yè)內(nèi)人士認為，從中長期看，三四線城市地方政府下一步應(yīng)在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下大力氣。

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，應(yīng)加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引入新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而帶給城市更多的就業(yè)機會，進而產(chǎn)生大規(guī)模的置業(yè)需求。小城市則更應(yīng)結(jié)合自身特點及資源優(yōu)勢，明確城市定位，主動承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增強人口吸附力。

　　“政策要與市場相結(jié)合，落實戶籍制度改革，真正推進城鎮(zhèn)化和農(nóng)民工市民化進程，這才是未來推動住房等城市消費最重要的發(fā)動機?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵說。

　　（圖文據(jù)新華社21日電）