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百城樓市打“去庫存”組合拳

  • 發(fā)布時間:2016-02-22 08:29:45  來源:天津日報  作者:佚名  責(zé)任編輯:羅伯特

  繼2月初降低非限購城市首付比例后,財政部等三部門日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收……去年以來,中央連續(xù)出臺推進“去庫存”政策,包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市也密集出招,從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。專家分析認為,這些政策短期內(nèi)將對樓市“去庫存”形成實質(zhì)利好,但從中長期看,還需做好產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等文章,以釋放更多的需求。

  哪些區(qū)域“出招”最多?

  易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進分析稱,從目前已出臺“去庫存”政策的地方來看,二線城市占比約為5%,三四線城市占比高達95%。從區(qū)域分布看,中部城市最多,占比超過一半;西部次之,占比約40%;東部目前僅有山東省。出臺政策的省市與庫存高企的區(qū)域分布重合度較高?!澳壳敖^大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大,房價下跌壓力也大。”

  專家分析和記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),各地“去庫存”招數(shù)雖有異同,但主要可分為以下五類:

  【招數(shù)一:活用公積金杠桿】

  目前,推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。江西、甘肅等省份推進公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴大住房公積金的覆蓋范圍,四川省表示今年將積極推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋,湖北探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

  【招數(shù)二:降低稅費】

  多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔(dān),提高購買能力。甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%,寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼,新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算……

  與此同時,多地還對房地產(chǎn)企業(yè)實施減稅優(yōu)惠。南昌市全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率;寧夏將簡化、合并和下放房地產(chǎn)行政審批事項,改革規(guī)費繳納方式。

  【招數(shù)三:鼓勵農(nóng)民工進城購房】

  山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策;甘肅加大實施戶籍制度改革力度,讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策,并擴大住房公積金制度覆蓋面。

  【招數(shù)四:打通商品房和保障房通道】

  甘肅計劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用于從存量商品房中回購;福建等省明確表示不再新建公租房;安徽等省要求,確保貨幣化安置比例不低于50%;山西要求商品房庫存較大的市要達到80%以上;河南出臺新政策探索“租售并舉”,規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后,符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

  【招數(shù)五:實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革】

  山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè);將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

  有的省份嚴把土地放量和新增開發(fā)關(guān)口。寧夏對閑置面積超過批準總面積10%的地區(qū),不再新增用地指標;江西提出將對履行“去庫存”、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力,效果不明顯的市、縣,進行約談和追責(zé)。

  組合拳效果怎樣?

  仲量聯(lián)行分析師認為,地方政府相繼出臺政策提高購房者的可支付能力,短期內(nèi)將對樓市“去庫存”形成實質(zhì)性利好。

  不過,記者也注意到,在一些三四線城市,返鄉(xiāng)置業(yè)并沒有預(yù)料中的火爆。在外務(wù)工的“85后”小孫說:“煙臺的新房均價在6000元左右,而自己的月收入也不過3000元左右,若買一套80平方米的房子,大約需要48萬元左右,算上稅費和首付,需要一次性拿出將近15萬元,這是我不吃不喝4年多的工資?!?/p>

  在山東淄博市從事房地產(chǎn)行業(yè)的中介王經(jīng)理說:“春節(jié)期間我只接待了三位顧客,不少人期待樓市還有利好政策,觀望情緒比較重。”中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦說,各地出臺的“去庫存”組合拳給市場帶來了好的預(yù)期,但效果還需政策的細化落實。

  還有哪些發(fā)力點?

  如何更加有效推進“去庫存”,業(yè)內(nèi)人士認為,從中長期看,三四線城市地方政府下一步應(yīng)在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下大力氣。

  記者近期在多地調(diào)查了解到,很多城市在公積金貸款方面都有連續(xù)繳存等規(guī)定,但這些規(guī)定對工作不穩(wěn)定的農(nóng)民工來說,在實際操作中難度不小。

  首付比例降低后,在滬打工的農(nóng)民工羅旭輝想回老家安徽縣城買房?!皢栴}是在縣城要找到一份月薪幾千元的穩(wěn)定工作難度挺大,收入不穩(wěn)定,哪敢貸幾十年的款?”

  “政策要與市場相結(jié)合,落實戶籍制度改革,真正推進城鎮(zhèn)化和農(nóng)民工市民化進程,這才是未來推動住房等城市消費最重要的發(fā)動機?!眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵說。

  新華社記者 鄭鈞天 董建國

  據(jù)新華社上海2月21日電

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