業(yè)主出租房屋怎樣配置才能獲得高租金？全市哪里租金最貴，租客在哪找小戶型？

　　潮流興說“大數(shù)據(jù)”，到底房地產(chǎn)租賃市場的大數(shù)據(jù)在哪？廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)日前發(fā)布了一個(gè)詳盡的租賃市場報(bào)告，把中介促成的一宗宗零散的地產(chǎn)租賃個(gè)案收集起來進(jìn)行分析，由此我們可以看到過去一年全市租金發(fā)展的趨勢、成交租賃房源的面積以及價(jià)格的分布圖。2015年，租客成交的“高價(jià)樓”（月租2500元以上）份額上升，小戶型持續(xù)熱租。

　　但光有市場大數(shù)據(jù)而沒有消費(fèi)者傾向的大數(shù)據(jù)是不完整的。本報(bào)《二手樓市》編輯部為配合這個(gè)租賃報(bào)告，特別設(shè)計(jì)了一個(gè)問卷調(diào)查，來自全市熱租板塊——中山七路、天河北、珠江新城、祈福新村、白云大道、車陂等地的合富置業(yè)、中原地產(chǎn)和滿堂紅鏈家的32名資深中介參與了本次問卷調(diào)查。我們希望從問卷調(diào)查中了解一個(gè)租賃房源如何可以租出高價(jià)，新網(wǎng)絡(luò)時(shí)代下的租客的喜好以及新產(chǎn)品的出現(xiàn)會(huì)如何影響普通住房的出租。從問卷調(diào)查結(jié)果來看，近三分之一的中介認(rèn)為隨著無線網(wǎng)絡(luò)的普及，房屋已不再需要裝備寬帶；20%以上中介認(rèn)為訂餐服務(wù)的普及以及工作的繁忙，租賃房源內(nèi)配備電磁爐、無須明火煮食也可以。這些調(diào)查結(jié)果首次讓我們看到租賃盤源的最新變化。

　　每年的春節(jié)過后，廣州市南來“候鳥”又再來臨，大批租盤成交，本報(bào)租賃房源大數(shù)據(jù)分析肯定會(huì)有助于業(yè)主和租戶更好地掌握房屋租賃的信息。年后租賃旺季，你準(zhǔn)備好了嗎？ 本欄文/圖：

　　廣州日報(bào)記者 李鳳荷

　　租客來源分析：“85后”租客占75%

　　租盤林林總總，怎樣可在如林?jǐn)呈种小巴怀鲋貒保勘緢?bào)的租賃問卷調(diào)查，可以幫你更好地了解自己的房子以及即將租賃房屋的租客。

　　據(jù)32名接受問卷調(diào)查的中介反饋，“85后”的租客人群已占據(jù)全市租客比例的75%，“70后”租客僅占8.3%。業(yè)主們最關(guān)心的租價(jià)問題也有了答案，年頭出租成功的房屋更有機(jī)會(huì)收取相對高的租金，年中租盤不多，放租獲得高租金的幾率次之，而年底換房租賃的人數(shù)不多，能租出高價(jià)的可能性最低。租房裝修用心與否，尤其是高齡舊屋的裝修也直接反映在租價(jià)上，大部分地產(chǎn)中介認(rèn)為租賃盤源用心裝修、交通便利等因素有可能使業(yè)主收取高于平均水平5%~10%的租金。以往寬帶是租房必備配置，但隨著互聯(lián)網(wǎng)日益影響人們的生活，手機(jī)可開熱點(diǎn)，小區(qū)隨時(shí)可以通過手機(jī)端下單叫外賣，寬帶和明火煮食不再是租房指定的配套設(shè)施。

　　過去一年，“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)氣頻吹，在此風(fēng)氣影響下的青年公寓以及舊廠改造項(xiàng)目層出不窮，大部分中介認(rèn)為這部分盤源不會(huì)對普通住宅的出租造成影響，但12.9%的中介“居安思?！保J(rèn)為這部分盤源有可能分流租客。各區(qū)越來越多商業(yè)公寓進(jìn)入收樓和出租的階段，地產(chǎn)中介對這部分競爭產(chǎn)品對住宅市場的影響意見分歧，51.6%的人士認(rèn)為商業(yè)公寓不會(huì)影響住宅的出租；48.4%的中介認(rèn)為商業(yè)公寓有可能影響周邊住宅的出租。

　　廣州業(yè)主最高興看到以下這組數(shù)據(jù)：29%的房源一周即可成功出租；54.8%的房屋在兩周內(nèi)出租成功；16.2%的房屋在一個(gè)月內(nèi)出租成功。據(jù)記者分析，除越秀、天河等高租金的區(qū)域，租賃房源基本上都可以在兩周內(nèi)就找到租客。

　　區(qū)域租價(jià)分析：越秀租價(jià)領(lǐng)全市風(fēng)騷

　　據(jù)市地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2015年全市住宅租金均價(jià)為39.18元/m2，其中中心城區(qū)41.06元/m2，外圍城區(qū)26.53元/m2。全年租金價(jià)格基本持平，較2014年向下微調(diào)約0.38%。

　　從中心區(qū)域看，越秀區(qū)租金仍排在全市前列，主要由三因素合力所致：一是區(qū)域資源分布均勻，不同板塊間租金差值不大；二是帶有名校學(xué)位的優(yōu)質(zhì)樓盤租金高企，如東風(fēng)廣場月租單價(jià)接近80元/m2，小北御景月租單價(jià)高達(dá)90元/m2；三是區(qū)域內(nèi)中高端公寓較受白領(lǐng)一族青睞，如月租單價(jià)約68元/m2的嘉誠國際公寓，及月租單價(jià)約為84元/m2的好世界公寓，均有超過六成在30~38平方米左右，此類物業(yè)租金單價(jià)較高，因此對越秀區(qū)的租金有一定帶動(dòng)作用。

　　天河區(qū)租金呈現(xiàn)出冷熱不均：在CBD珠江新城及天河北板塊，需求暢旺推動(dòng)租金全年有10%以上的升幅；CBD周邊的員村、車陂—東圃、石牌—崗頂及粵墾路等板塊，因有BRT或地鐵通達(dá)且租金價(jià)格相對實(shí)惠，租賃活躍度高，租金平穩(wěn)走高；但在沙河、龍洞等距商務(wù)辦公區(qū)較遠(yuǎn)的板塊，租金漲幅幾近停滯甚至下滑。

　　海珠區(qū)租金價(jià)格走勢較好，主要是區(qū)域整體居住氣氛及生活配套設(shè)施成熟；大盤云集，如金碧花園、逸景翠園、光大花園、泓景花園、藍(lán)色康園等樓盤各種戶型齊備且租賃盤源充足，租客選擇豐富；而客村、廣州大道南及琶洲等板塊與各商務(wù)區(qū)交通便捷通達(dá)，同時(shí)租金水平相對實(shí)惠，不少工薪一族在此租住。

　　荔灣區(qū)及白云區(qū)表現(xiàn)出兩個(gè)共同特點(diǎn)：一是專業(yè)市場周邊的住宅板塊租金下行。專業(yè)市場是廣州經(jīng)濟(jì)的晴雨表，經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致不少商戶結(jié)業(yè)或轉(zhuǎn)換經(jīng)營地點(diǎn)，使得如桂花崗—三元里、流花站前、中山八路、康王路等齊聚多個(gè)批發(fā)市場的住宅板塊租賃成交淡靜，租金有所下滑；二是白云及荔灣的租金相對低洼，吸引了其他區(qū)域租客遷移至此。例如，三代同住的家庭因越秀、天河等區(qū)域的大戶型租金較高，外遷至黃石、白云大道或芳村等毗鄰市中心且租金實(shí)惠的板塊。其中值得注意的是，年初洲頭咀隧道正式通車，來往海珠及芳村的通勤時(shí)間得到壓縮，帶旺了芳村板塊的租賃市場。

　　黃埔區(qū)的租賃熱門板塊主要分布在地鐵或BRT途經(jīng)板塊及港灣路沿線，主力人群為天河上班族，萬科城市花園、金碧世紀(jì)花園及石化生活區(qū)是較熱門樓盤。

　　外圍區(qū)域中，番禺區(qū)租賃最活躍，一是洛溪、華南等板塊集中了不少大型優(yōu)質(zhì)樓盤，居住成熟度及通達(dá)度良好，二是價(jià)格優(yōu)勢明顯，如祈福新村、廣州雅居樂花園等月租單價(jià)約30~35元/m2。

　　花都區(qū)整體供求穩(wěn)定，其中區(qū)府板塊生活氛圍濃厚，機(jī)場機(jī)務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的從業(yè)人員租住較多；另外獅嶺大道沿線集中了獅嶺皮革城的經(jīng)商人士，是另一個(gè)租賃熱點(diǎn)。

　　2015年蘿崗區(qū)的萬科東薈城、中海譽(yù)城等多個(gè)一手樓盤集中交樓，導(dǎo)致市場租賃盤源大幅增加，帶動(dòng)租金小幅下滑。由于租客多為區(qū)域中外企或國內(nèi)大型企業(yè)的員工，通常有公司租房補(bǔ)貼，因此區(qū)域內(nèi)中高端住宅租賃活躍，租金水平也較其他外圍區(qū)域高。

　　增城區(qū)租金走勢和緩，一方面，一手新盤以價(jià)換量分流了二手樓市客源，二手住宅以租代售，導(dǎo)致租價(jià)滯漲；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)走弱，影響到增城務(wù)工人員整體數(shù)量，租賃需求走弱帶動(dòng)租金下滑。

　　熱盤租價(jià)分析：高低走勢兩極分化

　　市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析發(fā)現(xiàn)，廣州租賃市場在2015年出現(xiàn)高端住宅與中低端住宅走勢兩極分化現(xiàn)象。位于市區(qū)核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，無懼經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷，租金依然穩(wěn)中走高；而一些樓齡較長的中高層樓梯樓物業(yè)，或?qū)I(yè)市場附近的住宅則價(jià)格低迷。如位于中央商務(wù)區(qū)的中怡城市花園及保利心語花園需求旺盛，且主力客戶群為高收入白領(lǐng)，因此租金維持在較高水平并繼續(xù)向上趨勢，其中中怡城市花園租金單價(jià)同比上升近8.38%。珠江新城、天河北的中高端電梯樓單元交投活躍，租賃盤源相對緊俏且消化迅速，所以租金仍有穩(wěn)步向上的態(tài)勢。

　　而商務(wù)區(qū)周邊樓盤性價(jià)比則相對較高，如車陂的駿景花園租金水平較珠江新城低約40%。因難以承受CBD板塊的租金，不少租客選擇天河公園、員村及廣州大道南等CBD輻射板塊，帶動(dòng)樓盤租金稍有提升，如疊彩園某80平方米的單元，月租金由2014年11月的4000元升至2015年5月的4300元。

　　不過，白云區(qū)、荔灣區(qū)多個(gè)樓盤的租金表現(xiàn)疲弱，如匯僑新城一單元2015年租金單價(jià)同比下跌近8%；新興白云花園某82平方米的單元，在2014年8月曾以2000元租出，但到2015年4月重新出租時(shí)租金降至1800元。白云區(qū)桂花崗—三元里、機(jī)場路、同德圍—羅沖圍，荔灣區(qū)中山八路、康王路、芳村等板塊集中了不少非穗籍經(jīng)商人士，這部分群體在2015年受經(jīng)濟(jì)氣候影響較大，導(dǎo)致盤多客少，業(yè)主為避免空置主動(dòng)降價(jià)出租。

　　房屋租價(jià)分析：高租單位成交上升

　　據(jù)市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)人士分析，去年廣州市住宅租金區(qū)間構(gòu)成中，1500元月租金以下的租賃成交占有率為42%，同比減少5%，此租金區(qū)間多為稍顯遜色的小面積樓梯樓單元。白云區(qū)三元里、景泰街及同德圍—羅沖圍板塊，海珠區(qū)的工業(yè)大道及南洲板塊，荔灣區(qū)芳村大道板塊、黃埔區(qū)石化生活區(qū)及港灣一村的樓梯樓租金大多集中在此區(qū)間；500～2500元月租金占比為27%，同比上升3%，此租金區(qū)間多為60平方米以下或是60～90平方米的戶型。海珠區(qū)工業(yè)大道、昌崗及江南西—寶崗板塊，白云區(qū)的新市、桂花崗及黃石板塊，番禺區(qū)的洛溪、鐘村板塊，荔灣區(qū)西關(guān)、芳村大道等板塊中小戶型租金大多集中在此區(qū)間；2500～3500元月租金占比為13%，同比上升1%。中心區(qū)域較為優(yōu)質(zhì)新凈，戶型在60～90平方米的電梯樓物業(yè)大多處于該租金段；3500元以上月租金占比為18%，同比上升1%。越秀、天河的電梯樓單元租賃成交約八成在3500元以上。

　　從上述數(shù)據(jù)可看到，市場租金區(qū)間在向上偏移，一是因?yàn)樯虅?wù)區(qū)附近的住宅板塊租賃活躍，同時(shí)電梯樓物業(yè)租賃的供應(yīng)量逐漸增多，結(jié)構(gòu)性拉升整體租金價(jià)格；二是市民居住要求在提高。

　　60平方米以下戶型持續(xù)熱租

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年廣州住宅租賃面積區(qū)間構(gòu)成中，60平方米以下戶型的市場份額同比上漲3%~32%。60平方米以下的小單元主要有兩類：一是集中在老城區(qū)的樓梯樓散盤，如荔灣區(qū)芳村及西關(guān)，越秀區(qū)中山三路—中山四路及水蔭路，天河區(qū)棠德花園，白云區(qū)新市花園等；二是高檔公寓型住宅，如越秀區(qū)嘉誠國際公寓及好世界公寓，海珠區(qū)珠江新岸公寓，天河區(qū)鉑林國際公寓及嘉裕禮頓陽光公寓。但無論哪種小戶型，供求關(guān)系決定價(jià)格，因需求量廣泛，小面積戶型租金一直居高不下，甚至還在持續(xù)上漲。