專家：提振樓市，房貸利率優(yōu)惠比降首付更有效？

　　昨天，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”）。通知要求，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，也就是說，首套商貸最低首付可降至20%。此外，二套住房商貸最低首付由原來的四成降低至三成。

　　 首套房貸首付最低兩成

　　二套房貸首付最低三成

　　通知明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

　　目前，除了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市和三亞仍然限購?fù)猓渌鞘幸呀?jīng)取消了限購。在業(yè)內(nèi)看來，這次央行新政是去年9月30日政策的補充。去年9月30日，央行宣布調(diào)低首套普通住房商業(yè)貸款首付比例，由之前最低30%，下調(diào)至25%。昨天的新政補充了“各地可向下浮動5個百分點”的彈性執(zhí)行標準，這意味著，原來最低首付還有下探的空間，最低可降至20%。

　　另外，二套房最低首付由之前的四成下降至三成。一套總價300萬元的房子，二次商業(yè)貸款，新政前后最低首付相差30萬元。

　　市場對經(jīng)濟預(yù)期迷茫

　　二套房新政不會撬動太多改善需求

　　對于央行新政，錢江晚報智庫專家、浙江著名房產(chǎn)評論專家、浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認為“一切都在意料之中”。他說：“此次放松房貸政策理論上應(yīng)該在春節(jié)后、‘兩會’期間出臺，但面對當下嚴峻的經(jīng)濟形勢，提振市場的金融政策只能以‘跑步’的速度出臺了。”

　　丁建剛認為，這次新政的亮點除了首套有5個百分點的下浮空間外，更大的亮點在于，二套房商業(yè)房貸首付降至三成。剛剛過去的2015年，杭州樓市新房成交量達到12.7萬套，創(chuàng)下歷史新高，其中改善需求爆發(fā)，中高端樓盤成為2015年樓市成交的強大支撐力。

　　此次二套房商貸最低首付下調(diào)，是否會再次撬動2016年的改善市場？“對改善型家庭來說，新政降低了換房門檻，是利好，但影響不會太大。因為目前在匯市與股市絞殺中，市場對大的經(jīng)濟環(huán)境預(yù)期迷茫和悲觀。”丁建剛說。

　　要提振整個樓市，在丁建剛看來，從最低首付上降低門檻還遠遠不夠，更關(guān)鍵的是房貸利率優(yōu)惠。比如，首套房享有8.5折利率優(yōu)惠，取消二套房基準利率上浮10%的政策，讓二套房貸利率恢復(fù)到基準利率，“僅目前一項政策，遠遠不夠，也不足以讓市場興奮，需大量后續(xù)政策疊加?！彼f。

　　截至昨天傍晚，記者采訪了建設(shè)銀行省分行等多家國有銀行，他們尚未接到新政的具體執(zhí)行通知。

　　精準發(fā)力“去庫存”

　　并非簡單托底樓市

　　浙商銀行經(jīng)濟分析師楊躍表示，本次首付款比例調(diào)整僅針對不實施 “限購”的城市，將“限購”和不“限購”進行區(qū)分，這種特別強調(diào)背后大有深意。

　　近年來，除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市外，國內(nèi)其他城市都已取消“限購”政策。而從實際房地產(chǎn)走勢看，恰恰是這幾個限購的一線城市普遍出現(xiàn)量價齊升的現(xiàn)象，其他城市特別是三四線城市市場相對低迷，去庫存壓力較大。本次政策調(diào)整有意剔除限購城市，從本質(zhì)上反映出國家并非是簡單的穩(wěn)定樓市、托底房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而是精準發(fā)力，著力推進“去庫存”，從經(jīng)濟新常態(tài)全局統(tǒng)籌層面促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　其一，首套商貸房首付比例下降，將能有效提升不“限購”城市的購房能力，切實將潛在購房需求轉(zhuǎn)化成有效需求。其二，本次政策出臺，將引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者把握國家政策導(dǎo)向，從供需兩方共同推進房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化改革。一方面開發(fā)商需要清晰把握市場定位和項目開發(fā)區(qū)域定位，主動通過降價等方式轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，對接真實需求；另一方面通過預(yù)期管理引導(dǎo)消費者理性購房、差異化購房，避免房價跟風式大起大落。

　　據(jù)了解，對居民首套商貸房，浙商銀行原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況，確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域；對已擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購買普通住房的，商貸首付款最低比例為30%。（記者 王筱璐 俞萍麗）