■ 樓市觀察

　　整體看，當(dāng)前首套房貸的寬松度，仍然略緊于2006年之前。在房貸風(fēng)險可控的前提下，商業(yè)銀行其實并不會太在意首付比例高一點，還是低一點。他們更在意制定合理的房貸利率，謀求更多的利潤。

　　2月2日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定：在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　對于這一政策，大家只知道房貸政策進(jìn)一步放松了，卻不知當(dāng)前房貸政策處于歷史上的什么寬松程度，也不清楚接下去是否還有放松空間。

　　其實，歷史上，我國曾對個人房貸利率有過很多規(guī)定，但近幾年來，隨著我國利率市場化改革的加速推進(jìn)，中央已不對商業(yè)銀行的房貸利率做新的硬性規(guī)定了，尤其是對合理的自住需求，主要是由商業(yè)銀行根據(jù)自身情況進(jìn)行調(diào)節(jié)和定價。

　　于是，中央對于個貸房貸政策管控，主要通過房貸首付比例來達(dá)成。在房貸風(fēng)險可控的前提下，商業(yè)銀行其實并不會太在意首付比例高一點，還是低一點。他們更在意制定合理的房貸利率，謀求更多的利潤。

　　回顧新中國成立以來的個人房貸歷史，共計經(jīng)歷過13次商業(yè)性個人房貸首付比例的調(diào)整，本次就是第13次。從1998年出臺的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，無住房補(bǔ)貼的首付30％（有房貼的首付更低），到2015年9月房貸新政：在不實施“限購”措施的城市，首次購買普通住房的商業(yè)房貸，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。近二十年來，首套房房貸的首付款比例一直在20%至30%浮動；二套房比例浮動較大，保持在30%到60%之間。而縱觀整個商業(yè)性房貸演變歷史，房貸首付比例最低的時間段是2008年四季度至2009年，當(dāng)時在“四萬億”與信貸大放水的救經(jīng)濟(jì)與救樓市背景下，房貸政策最為寬松，首套全部為二成，多數(shù)二套房也可二成。

　　但是，二套房貸政策正在出現(xiàn)嚴(yán)重分化的趨勢，首套房貸結(jié)清、再購二套普通房可享受首套房貸優(yōu)惠，首套房貸未結(jié)清、再購二套普通房首付為三成，購第二套非普通房按規(guī)定首付仍保持六成。但當(dāng)前實際執(zhí)行中，多數(shù)商業(yè)銀行其實沒嚴(yán)格按原有規(guī)定，程度不一的進(jìn)行寬松化處理。

　　根據(jù)歷史演變情況，以及未來幾年穩(wěn)樓市、去庫存的壓力，筆者認(rèn)為，首套房商業(yè)貸的首付，二成就是大底，鑒于我國的金融監(jiān)管體系和嚴(yán)格程度，不會比二成更低了。因此，未來首付繼續(xù)降低的空間，主要在于首套房中的非普通房（由三成降至二成），以及二套房中非普通房（由六成降至三成）。未來一兩年，應(yīng)該能看到針對這一類房產(chǎn)的第14次下調(diào)房貸首付比例。

　　總體來說，當(dāng)前首套普通商品住宅首付比例最低可為二成，非普通商品住宅按規(guī)定仍為最低三成。整體看，當(dāng)前首套房貸的寬松度，仍然略緊于2006年之前。未來，房貸雖然在首付上不會有太大的調(diào)整，但是毫無疑問，在樓市去庫存成為年度五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)的情況下，針對樓市的各式寬松政策還會繼續(xù)出臺。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）