在市場(chǎng)反應(yīng)方面，存量房一般提前新房市場(chǎng)2-3個(gè)月。如果可以刺激存量房市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)信心可傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，改善整個(gè) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的預(yù)期。在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)行中，鑒于存量房市場(chǎng)的引領(lǐng)作用愈發(fā)顯現(xiàn)，以及大部分購(gòu)房者需要通過賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)騰挪資金才能購(gòu)買新的改善性住宅，因此要在當(dāng)前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下激活市場(chǎng)達(dá)到去庫(kù)存的目標(biāo)，啟動(dòng)存量房市場(chǎng)至關(guān)重要。

　　2015年12月底， 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為2016年的五大工作任務(wù)之一。2015年房地產(chǎn)投資接近“零增速”，進(jìn)一步拖累 宏觀經(jīng)濟(jì)，2016年圍繞整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的宏觀風(fēng)險(xiǎn)或因房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力而有所加大。

　　但如果換一個(gè)視角，把去庫(kù)存放到房屋流通的大背景下，我們會(huì)不會(huì)得出不一樣的解決方案？

　　讓存量房流通起來

　　才能更有效地去庫(kù)存

　　(一)盤活存量房市場(chǎng)是去庫(kù)存的重要手段

　　經(jīng)過30年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)居民的基本居住需求得到一定的滿足，城市存量房市場(chǎng)的比重不斷提升。2015年北京和上海二手房交易額分別是新房的2倍和3倍，部分二線城市二手房的交易規(guī)模也超過新房。在市場(chǎng)反應(yīng)方面，存量房一般提前新房市場(chǎng)2-3個(gè)月。如果可以刺激存量房市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)信心可傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，改善整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)行中，鑒于存量房市場(chǎng)的引領(lǐng)作用愈發(fā)顯現(xiàn)，以及大部分購(gòu)房者需要通過賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)騰挪資金才能購(gòu)買新的改善性住宅，因此要在當(dāng)前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下激活市場(chǎng)達(dá)到去庫(kù)存的目標(biāo)，啟動(dòng)存量房市場(chǎng)至關(guān)重要。

　　(二)盤活存量房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)障礙

　　在2015年的政策環(huán)境下，仍然只有包括一線在內(nèi)的少數(shù)城市存量房市場(chǎng)活躍，大部分城市的存量房市場(chǎng)仍處于非常不活躍的狀態(tài)。從具體的市場(chǎng)調(diào)研看，各種稅費(fèi)過高、交易手續(xù)過于龐雜、信貸支持力度很弱等多種原因制約了存量房市場(chǎng)的激活。

　　一是交易稅費(fèi)高，限制存量房流通。目前，中國(guó)對(duì)房產(chǎn)征收的稅種和費(fèi)用基本都集中在交易環(huán)節(jié)，且在賣方市場(chǎng)環(huán)境下，稅費(fèi)大部分由買方承擔(dān)，購(gòu)房成本與交易負(fù)擔(dān)重，限制了存量房的流通。以北京為例，各項(xiàng)稅費(fèi)總和大概占到總購(gòu)房本金的10%以上。

　　二是信貸支持弱，金融杠桿利用率低。信貸政策是影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要杠桿，2015年部分房地產(chǎn)市場(chǎng)回升的重要原因之一也正是因?yàn)樵谫?gòu)房首付比例、 利率等方面的寬松。然而與存量房流通十分活躍的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)房的金融杠桿率依然偏低。目前國(guó)內(nèi)申請(qǐng)首套房購(gòu)房貸款，商業(yè)貸款首付比例最低25%，公積金20%。二套房商貸最低40%，但從實(shí)際情況看，大部分執(zhí)行仍在五成左右。另外，總體上看，住房金融產(chǎn)品市場(chǎng)剛剛起步，對(duì)住房消費(fèi)的刺激有限。

　　三是限購(gòu)政策阻礙合理需求釋放。目前國(guó)內(nèi)還有五個(gè)限購(gòu)城市，分別是北京、上海、廣州、深圳和三亞。其中，市場(chǎng)猜測(cè)三亞解除限購(gòu)的可能性較大。一線城市需求龐大，特別是北京的五年限購(gòu)是史上最嚴(yán)厲的住房限制性政策，市場(chǎng)預(yù)期短期內(nèi)很難完全取消。限購(gòu)政策在抑制住了投機(jī)與投資性購(gòu)房的同時(shí)，也禁錮了存量房市場(chǎng)流動(dòng)性，可能會(huì)在客觀上誤傷一部分合理需求。

　　(三)盤活存量房市場(chǎng)的政策建議

　　要盤活存量房市場(chǎng)，就需要增加供給和刺激需求，讓更多的人可以更簡(jiǎn)單和低成本地買賣二手房，以便騰挪資金以及有資格進(jìn)入新房市場(chǎng)。

　　盤活存量房市場(chǎng)有三個(gè)方向：

　　第一，減少流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，適當(dāng)增加持有成本。對(duì)于原值低的房產(chǎn)，20%差額個(gè)稅負(fù)擔(dān)是相當(dāng)重的，可以考慮進(jìn)行調(diào)整，比如普遍調(diào)回總額1%，并對(duì)于“賣一買一”的低端改善需求給予優(yōu)惠減免。在條件成熟時(shí)，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)成本，刺激房產(chǎn)出售或出租；

　　第二，加大信貸支持，發(fā)展住房金融市場(chǎng)。由于首付、還貸成本高，大量有換房需求的人群受到抑制。信貸方面可以推進(jìn)一系列手段，比如根據(jù)不同市場(chǎng)環(huán)境制定住房貸款首付和 利率標(biāo)準(zhǔn)，庫(kù)存壓力大的市場(chǎng)首付可以繼續(xù)下調(diào)， 銀行 根據(jù)資產(chǎn)及信用狀態(tài)提高貸款金額；首付分期支付，鼓勵(lì)首付貸等金融產(chǎn)品；

　　第三，放開部分人群限購(gòu)。以北京限購(gòu)為例，在穩(wěn)定需求的前提下，限購(gòu)政策可以

　　打開兩個(gè)口：一是取消高端市場(chǎng)限購(gòu)政策；二是針對(duì)3套及以上的群體，允許在維持房屋總量不變的情況下“賣一套買一套”。這對(duì)于盤活存量房，消化新房市場(chǎng)高端產(chǎn)品都有積極影響。

　　讓信息無差別流通才能去庫(kù)存

　　如果與當(dāng)前二手房的銷售場(chǎng)景相比，新房市場(chǎng)的信息不透明更加嚴(yán)重。這是因?yàn)檫^去處于“黃金時(shí)代”的新房項(xiàng)目，天然具有短期內(nèi)吸引大量需求的能力。線下能夠提供足夠的客源，線上則只需充當(dāng)媒體的作用。所以，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展至今，新房市場(chǎng)仍未形成一個(gè)更接近客戶、更接近交易的基于真實(shí)房源的信息平臺(tái)。直到目前，新房項(xiàng)目在線上給消費(fèi)者展示的信息，總體上評(píng)估，依然過于粗糙。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)面臨去庫(kù)存的壓力，市場(chǎng)正逐步由賣方主導(dǎo)向買方主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。新房市場(chǎng)的銷售場(chǎng)景，必須讓信息無差別地流通才能促進(jìn)庫(kù)存的消化。這就需要一個(gè)信息的平臺(tái)，打破新房市場(chǎng)傳統(tǒng)的三個(gè)壁壘。第一，讓信息完整、真實(shí)地展現(xiàn)。由以項(xiàng)目為單位的信息上升到每一套房源的信息；第二，打破區(qū)域限制，要讓信息在城市間自由流通，要讓A城的人買B城的項(xiàng)目時(shí)不被空間所限制；第三，打破對(duì)房客信息不對(duì)稱的限制，讓房源與客源高效匹配。

　　從銷售角度看，第三種信息的流通更為重要。通常，每一套新房的定價(jià)是開發(fā)商在確定銷售項(xiàng)目的整體價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后分拆出來的，在營(yíng)銷過程中，開發(fā)商會(huì)采用“價(jià)格歧視”方法，引導(dǎo)不同購(gòu)買實(shí)力的客戶去匹配相應(yīng)價(jià)格的房源，以期達(dá)到整體項(xiàng)目的利益最大化。但這樣一來，每一套房源對(duì)應(yīng)的客戶都較為有限，價(jià)格很難像二手房一樣通過需求的變化做出調(diào)整。如果新房項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)無差別的信息流通，可以讓每一套房源有機(jī)會(huì)對(duì)應(yīng)到全市場(chǎng)客戶，同時(shí)引進(jìn)競(jìng)價(jià)機(jī)制，通過需求自由配比實(shí)現(xiàn)自由定價(jià)。

　　調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，更好匹配實(shí)際需求

　　才能更有效地去庫(kù)存

　　中國(guó)居民人口表現(xiàn)出新的特征，對(duì)住房結(jié)構(gòu)需求隨之發(fā)生變化。在緩解城市住宅商品房去化壓力時(shí)，應(yīng)主動(dòng)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步匹配居民的實(shí)際需求。目前，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)涉及戶型結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品形態(tài)兩個(gè)方面。

　　(一)改善性居住需求成為主導(dǎo)

　　經(jīng)過30年的發(fā)展，中國(guó)居民的基本居住需求已經(jīng)基本滿足。目前，城市新進(jìn)人口以及適婚人口購(gòu)買的主要是小戶型，城市房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)中改善型交易越來越占主導(dǎo)地位。2015年北京、上海新建商品住宅(非別墅、保障性住房)中，大戶型占比在六成左右，且逐年攀高。

　　預(yù)計(jì)未來城市房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)中改善型交易占比將進(jìn)一步上升。自2006年《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(即“70/90政策”)出臺(tái)以來，住宅商品房以小戶型為主；目前，小戶型商品房與中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)的不匹配現(xiàn)象日愈凸顯。獨(dú)生子女政策出臺(tái)以前，中國(guó)農(nóng)村家庭以大家庭為主，城市家庭則以小家庭為主。獨(dú)生子女政策實(shí)施35年來，隨著城市化率不斷提高，小家庭贍養(yǎng)扶助雙方父母的責(zé)任日愈轉(zhuǎn)化為對(duì)三、四居戶型的需求。2016年起，中國(guó)全面放開“二孩”，未來中國(guó)或?qū)⒒貧w大家庭模式，以三、四居為主的改善型需求將進(jìn)一步趨于旺盛。

　　(二)老齡化現(xiàn)象催生新的產(chǎn)品形態(tài)需求

　　在產(chǎn)品形態(tài)調(diào)整方面，城市住宅商品房應(yīng)結(jié)合居民的養(yǎng)老需求在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域積極創(chuàng)新。改革開放以來，隨著醫(yī)療水平和居民生活水平的同步提高，中國(guó)社會(huì)逐步進(jìn)入老齡化階段。中國(guó)老年人口由2004年的10068萬人上升到2015的14434萬人，老年人口占比由2004年的7.5%上升到2014年的10.5%。老年人群體將催生潛力巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展空間很大。積壓庫(kù)存應(yīng)在房產(chǎn)屬性上做出調(diào)整和創(chuàng)新，以迎合居民的養(yǎng)老需求。

　　(巴曙松系 中國(guó)銀行 業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、 香港交易所 首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家；楊現(xiàn)領(lǐng)系鏈家研究院院長(zhǎng))