專家認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)物業(yè)不愁租、不愁賣，即使征收房地產(chǎn)稅，最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客或買家頭上

　　詹青 攝

對(duì)自住房、剛需房來說，也許房地產(chǎn)稅與你無關(guān)詹青 攝房地產(chǎn)稅主要針對(duì)多套房、別墅和豪宅

　　詹青 攝

插圖/采采

　　專題文字/羊城晚報(bào)記者 詹青（除署名外）

　　話題

　　背景

　　又聞樓梯響，房地產(chǎn)稅細(xì)節(jié)浮現(xiàn)——

　　或比預(yù)期溫和

　　過去兩年，房地產(chǎn)稅一直處于“只聞樓梯響”的狀況。2015年年底，房地產(chǎn)稅傳出新進(jìn)展，征收方向與稅率有了進(jìn)一步的確認(rèn)。隨著2016年到來，漸行漸近的房地產(chǎn)稅是否可能落地？會(huì)否成為傳說中的“上帝之鞭”？

　　最新進(jìn)展：征收與否，地方話事

　　2015年年底，房地產(chǎn)稅傳出新消息。作為未來的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。值得注意的是，房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，收入劃歸地方。對(duì)個(gè)人住房征收的房地產(chǎn)稅，將給予地方較大的自主權(quán)。“稅率可能是浮動(dòng)稅率，具體定多少、何時(shí)開征可能由地方說了算?！敝袊?cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施正文表示，“有的地方認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具備征稅條件，也具備征管條件，需要增加財(cái)政收入的，可以盡早開征房地產(chǎn)稅；反之則可能暫時(shí)不開征?！?/p>

　　從目前傳出的細(xì)節(jié)來看，最新的方案未將相關(guān)的契稅、土地增值稅、耕地占用稅等納入房地產(chǎn)稅，相對(duì)之前的各種傳言，要溫和得多。中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任、教授林江認(rèn)為，傳言中的房地產(chǎn)稅立法方案屬于“高高舉起、輕輕放下”的小改，恐怕很難真正倒逼地方政府放棄土地財(cái)政。

　　試點(diǎn)城市：

　　收不到錢，降不了房?jī)r(jià)

　　2011年1月28日，重慶、上海兩地先行啟動(dòng)房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。目前試點(diǎn)工作已近5年，其效果及帶來的影響究竟怎樣？

　　新華社披露的數(shù)據(jù)顯示：重慶3年累計(jì)征收房地產(chǎn)稅未超過4億元。上海個(gè)人住房房地產(chǎn)稅4年來累積收入不超過10億元，而同期內(nèi)，上海市土地出讓金規(guī)模為數(shù)千億元，與其相比，房地產(chǎn)稅可謂九牛一毛。因此，希望通過征收房地產(chǎn)稅來增加地方政府財(cái)政收入，甚至讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政，顯然是“想多了”。

　　在房地產(chǎn)稅實(shí)施之前，也有部分市場(chǎng)人士寄希望房地產(chǎn)稅的出臺(tái)能抑制房?jī)r(jià)。然而，在重慶、上海兩個(gè)試點(diǎn)城市，房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，并未出現(xiàn)數(shù)量集中的房屋拋售潮，“房地產(chǎn)稅一收，房?jī)r(jià)立降”的觀點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)面前碰得粉碎。

　　原國家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)指出：“2011年開始在重慶、上海試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅已經(jīng)失敗，已經(jīng)被本屆財(cái)政部、建設(shè)部廢棄?！鄙踔劣姓f(xié)委員在“兩會(huì)”期間呼吁叫停上海和重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。

　　市場(chǎng)之辯：關(guān)鍵作用，改變預(yù)期

　　盡管試點(diǎn)情況不算理想，但房地產(chǎn)稅仍然越走越近。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記全面鋪開、房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，房地產(chǎn)稅落地是遲早的事。

　　對(duì)樓市而言，房地產(chǎn)稅畢竟是一大利空，未來也將改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期，在一定程度上會(huì)遏制投資欲望，不過，樓價(jià)的漲跌，最終還是取決于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)。

　　對(duì)廣州來說，房地產(chǎn)稅可能會(huì)降房?jī)r(jià)，但未必會(huì)降低置業(yè)總成本。比如已經(jīng)試點(diǎn)的上海，在某些區(qū)域，房地產(chǎn)稅在一定程度上推高房租，這是典型的賣方市場(chǎng)的成本轉(zhuǎn)嫁。因此，“征收房地產(chǎn)稅=降房?jī)r(jià)”這對(duì)關(guān)系并不存在，尤其對(duì)人口凈流入的一線城市而言表現(xiàn)更不明顯。

　　想買房

　　又擔(dān)心房地產(chǎn)稅

　　怎么辦？

　　按照目前上海、重慶試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅征收方法以及流傳的幾種可能征收辦法，專業(yè)人士為消費(fèi)者支了幾招

　　1、多生一個(gè)娃，控制人均面積

　　對(duì)于按照面積來征收房地產(chǎn)稅的模式，專家普遍傾向于無論有幾套房，應(yīng)扣除一定的人均面積后再征稅。未來房地產(chǎn)稅的征收有望通過劃定“豁免征收面積”來確定起征點(diǎn)，即個(gè)人或家庭在豁免征收面積以內(nèi)的住房，可免征收房地產(chǎn)稅。據(jù)內(nèi)部參與商討房地產(chǎn)稅的人士透露，人均面積60平方米的免征標(biāo)準(zhǔn)為目前的主流意見。這種征收方式也和上海的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案一致。

　　支招：人均面積超過60平方米才起征房地產(chǎn)稅，三口之家住不足180平方米的房子也完全不用擔(dān)心。另外，二孩全面放開，多生一個(gè)娃來平均居住面積，也是不錯(cuò)的選擇。

　　2、三套四套房，要考慮資產(chǎn)配置

　　對(duì)于按照家庭擁有房屋套數(shù)征收房地產(chǎn)稅的模式，專家普遍的觀點(diǎn)是首套房免征，第二套房稅率從低。因?yàn)榈诙追靠梢哉f是“為自己買的商業(yè)化社會(huì)保險(xiǎn)”，事實(shí)上，在不少家庭中，第二套房往往是改善性需求，也包括一些特殊情況，例如為小孩教育考慮的學(xué)位房、為父母買的養(yǎng)老房等。這些需求也具有一定的剛性，房地產(chǎn)稅政策應(yīng)該適當(dāng)考慮這些因素。

　　支招：為了改善需求買第二套房，應(yīng)該也不用過于擔(dān)心房地產(chǎn)稅的問題。但假如你要買三套、四套甚至更多套住房用作投資，那么則要考慮資產(chǎn)配置的問題，最好保留收益高的物業(yè)，賣掉一些升值能力差、收益差的物業(yè)，讓投資收益足以補(bǔ)償房地產(chǎn)稅的數(shù)額。

　　3、打算結(jié)婚，不妨先買房再結(jié)婚

　　根據(jù)《上海市征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。居民家庭以夫妻雙方及未成年子女為單位。

　　支招：假如你正準(zhǔn)備購房結(jié)婚，且婚后有計(jì)劃購買第二套房的，雙方可以單獨(dú)購買一套房屋后再結(jié)婚，如此家庭可擁有兩套房屋而無須支付房地產(chǎn)稅。當(dāng)然，這只有在一套房免征房地產(chǎn)稅的情況下才適用。

　?。ㄖ票?何曉晨）

　　一圖讀懂房地產(chǎn)稅

　　房地產(chǎn)稅≠房產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅=房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅（此外，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等，未來也會(huì)逐漸列入并進(jìn)行改革。）

　　立法≠開征最快2017年立法，立法不意味著開征，開征至少要到2020年前后。

　　每個(gè)城市不一樣國家可能只給出參考稅率及征收框架，由地方自行決定是否開征，免征面積及稅率。

　　廣州或成“下一站”上海、重慶已經(jīng)試點(diǎn)，下一批很可能是北京、廣州、深圳。

　　如何交稅？可能按年計(jì)稅，分次繳納，代繳代扣為主，自主申報(bào)為輔。

　　可以降房?jī)r(jià)嗎？就試點(diǎn)城市上海、重慶來看，暫時(shí)對(duì)這些城市的房?jī)r(jià)沒有太大影響。

　　征收范圍是哪些？多套房、別墅、豪宅會(huì)征收，估計(jì)只有二套房或者買的是普通住房的，便與你無關(guān)。

　　征收稅率多少？按照試點(diǎn)城市上海、重慶的情況，稅率為房子交易價(jià)的0.3%-1.2%。

　　插圖/何曉晨

　　觀點(diǎn)

　　征收房地產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)，是把錯(cuò)了脈

　　李煒光（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、著名財(cái)稅學(xué)者）：

　　用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，價(jià)格是由供需關(guān)系來決定的，政府收稅，會(huì)提高商品和服務(wù)的價(jià)格，只是提高的這部分由生產(chǎn)商或消費(fèi)者共同承擔(dān)罷了，雙方各自承擔(dān)的份額多少，要看雙方的需求彈性。征收房地產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，雖然可能在一定程度上降低住房空置率，但并沒有改變供求關(guān)系。房?jī)r(jià)和房產(chǎn)稅沒什么關(guān)系，說征收房地產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)，是把錯(cuò)了脈。

　　去庫存期間，房地產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)

　　任志強(qiáng)（知名地產(chǎn)商）：

　　2008年，政策上進(jìn)行刺激，2009年房?jī)r(jià)迅速上升，2010年樓市開始回暖，那是因?yàn)?008年樓市沒有大量庫存?，F(xiàn)在之所以說比2008年還差，是因?yàn)楝F(xiàn)在有大量庫存。以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨?。?duì)于未來可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)的寬松政策，目前最有條件出臺(tái)的是個(gè)人貸款利息抵個(gè)稅。在去庫存期間，房地產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)。

　?。T茵）

　　房地產(chǎn)稅→菜市場(chǎng)→CPI

　　——房地產(chǎn)稅與每個(gè)人息息相關(guān)

　　甲有5套房，每天不上班，靠收房租生活；

　　乙有1套房，上班賺工資；

　　丙無房，租房子住，在菜市場(chǎng)賣菜。

　　忽然有天，要收房地產(chǎn)稅了，

　　丙說：“太好了■，我沒房，收那幫炒房人的稅，我全力支持！房?jī)r(jià)大跌，我就可以買房了。”

　　乙說：“沒關(guān)系，我只有一套房，收那幫炒房人的稅，我支持■！房?jī)r(jià)大跌，我可以再買一套房?！?/p>

　　甲說：“哦，房地產(chǎn)稅收多少？1%是吧？下個(gè)月的房租漲5%。”

　　房租上漲了，丙很郁悶，想換套房，卻發(fā)現(xiàn)房租都漲了，只好忍，不過也不能吃虧，明天菜價(jià)也漲5%，就這么干■。

　　乙和甲去菜市場(chǎng)買菜，發(fā)現(xiàn)菜價(jià)漲了，很郁悶■，換個(gè)菜市場(chǎng)，卻發(fā)現(xiàn)菜價(jià)都漲了，只好少吃點(diǎn)。

　　于是，生活水平就這樣下降了■，但房?jī)r(jià)和租金都漲了■，交易稅費(fèi)高了，CPI就這樣升高了■。

　?。ú鍒D/蘭蘭）

　　哪些房產(chǎn)

　　可以考慮買賣？

　　A 廣州留一套，老家留一套

　　劉女士：我和丈夫在廣州工作、生活，已在廣州買房。在我老家山東臨沂有一套房，在丈夫老家山東濟(jì)南也有一套房。兒子跟隨爺爺、奶奶住在濟(jì)南，臨沂的房產(chǎn)暫時(shí)空置。這三套房應(yīng)該如何合理處置？

　　陳云峰（中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)）：大城市特別是一線城市，人口仍在涌入，購房需求和消費(fèi)能力還有微漲的機(jī)會(huì)。如果你生活在大城市，在中小城市的老家有房子，從提高投資效率的角度來說，可以考慮賣掉中小城市的房子。從你家的具體情況來看，你們?cè)趶V州和濟(jì)南的住房需求都是剛需、自住性質(zhì)。目前房地產(chǎn)稅的征收細(xì)則還沒有出臺(tái)，建議你保留廣州和濟(jì)南的房產(chǎn)，出售臨沂的房產(chǎn)，把資金用作其他投資。

　　B 優(yōu)質(zhì)物業(yè)，還可以考慮買入

　　宋先生：我們一家在廣州生活多年，現(xiàn)有一定的積蓄，手頭已有一套物業(yè)，房子在番禺區(qū)。為了孩子讀書，我們想在越秀區(qū)再買一套學(xué)位房，究竟該不該購買？

　　沈力男（泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)）：一線城市樓市本身并沒有問題，中心城區(qū)物業(yè)憑借各種優(yōu)質(zhì)配套而保值?，F(xiàn)在很多中心區(qū)的學(xué)位房能夠賣出“天價(jià)”。所以，問題的關(guān)鍵還要看有沒有市場(chǎng)。在廣州市中心區(qū)，有三套、四套房子都不愁租、不愁賣，即使征收房地產(chǎn)稅，最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客或買家頭上。

　　C 新區(qū)度假型物業(yè)，建議出售

　　辛女士：我現(xiàn)在有4套房子，廣州市區(qū)有兩套，100平方米的用來自住，60平方米的用作出租。我先生在珠海還有一套200多平方米的房子，家公、家婆在居住。前兩年，我跟風(fēng)在南昆山某旅游項(xiàng)目購買了一套度假公寓?，F(xiàn)在聽說房地產(chǎn)稅要來了，我需要賣掉一些物業(yè)嗎？

　　陳云峰（中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)）：綜合考慮，未來一線城市、部分二線城市的房地產(chǎn)稅稅率或會(huì)較高，但這些地方的業(yè)主有能力把房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁出去，因?yàn)檫@些城市有人口增量，工資水平高?？紤]到廣州、珠海的樓市情況，這兩個(gè)城市的3套物業(yè)還是適合持有。未來無法轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅的是人口流失地區(qū)的房子，特別是郊區(qū)、新區(qū)、旅游區(qū)的房子，房地產(chǎn)稅對(duì)這些市場(chǎng)來說，打擊可能較大，盡管稅率不高。因此，假如度假公寓項(xiàng)目已經(jīng)盈利，建議賣掉，畢竟度假公寓今后的變現(xiàn)能力不算太強(qiáng)，出租收益也不算太高。

　　新購多套房、

　　豪宅才需征收

　　試點(diǎn)城市如何征收房地產(chǎn)稅？

　　新購多套房、

　　豪宅才需征收

　　【重慶版】

　　征稅對(duì)象

　　重慶主城9區(qū)內(nèi)存量以及增量的獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地人（同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作）個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房。

　　稅率標(biāo)準(zhǔn)

　　對(duì)于新購商品房屬于成品住宅的，按建筑面積的成交單價(jià)統(tǒng)一扣除20%的裝修費(fèi)用后，再確認(rèn)是否屬于應(yīng)稅住房。稅率為0.5%-1.2%。

　　具體征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城9區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　【上海版】

　　征稅對(duì)象

　　原則上，上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房），以及非上海市居民家庭在上海市新購的住房。

　　值得注意的是，即使購買第二套（二套以上）住房，只要合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米的，其新購的住房則可免征房地產(chǎn)稅。

　　稅率標(biāo)準(zhǔn)

　　按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格兩倍的，稅率減為0.4%。

　　房地產(chǎn)稅

　　試點(diǎn)歷程

　　●2010年1月

　　國務(wù)院辦公廳發(fā)文，提出要加快研究完善住房稅收政策。

　　●2010年4月

　　國務(wù)院發(fā)文，要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定房地產(chǎn)稅收政策。

　　●2010年9月

　　有關(guān)部委出臺(tái)調(diào)控措施，提出加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。

　　●2011年1月28日

　　重慶、上海正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)，率先開征房地產(chǎn)稅。

　　●2013年5月

　　國務(wù)院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確提出，將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

　　●2013年5月

　　國土資源部副部長(zhǎng)胡存智表示，預(yù)計(jì)2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。專家認(rèn)為，條例出臺(tái)后，全面開征房地產(chǎn)稅技術(shù)條件基本具備。

　　●2014年8月8日

　　在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，時(shí)任財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，房地產(chǎn)稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實(shí)施。

　　●2015年8月初

　　十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)列入其中，意味著房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃。

　　●2015年11月2日

　　廣州啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)，廣州房地產(chǎn)稅征收技術(shù)條件基本具備。