選擇在最接近發(fā)布年終成績(jī)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，鄭裕彤家族旗下的兩家上市房企新世界發(fā)展(00017.HK)及新世界中國(00917.HK)動(dòng)作頻頻，快速拋售物業(yè)套現(xiàn)并正式重啟私有化計(jì)劃。

　　“寧肯被吃掉，也不能價(jià)值盡失。”一位為新世界中國提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人歐先生向記者描述新世界中國當(dāng)下的心態(tài)，“當(dāng)下是一個(gè)合適的機(jī)遇，盡可能手持大量現(xiàn)金，增加優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)，謀求以小博大?！?

　　價(jià)值低谷預(yù)警信號(hào)

　　實(shí)際上，除了在1月初重新拋出的私有化計(jì)劃，新世界中國在2015年末也動(dòng)作頻頻。

　　就在1個(gè)月前，鄭裕彤家族找到了恒大地產(chǎn)的許家印接盤其在中國內(nèi)地多宗大體量項(xiàng)目。恒大地產(chǎn)在12月不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，收購了新世界內(nèi)地9個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積逾1200萬平方米，總金額339億。對(duì)此，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“恒大幾乎拿下整個(gè)新世界?！?

　　多家機(jī)構(gòu)分析指出，新世界中國向恒大地產(chǎn)出售的項(xiàng)目以成交價(jià)普遍較市價(jià)大幅折讓成為最大的亮點(diǎn)，其次，與周邊同類型土地及物業(yè)相比，成交價(jià)、付款條件及盈利能力均極具優(yōu)勢(shì)，且項(xiàng)目的投資回報(bào)率則普遍在20%以上。

　　據(jù)悉，恒大地產(chǎn)12月底豪擲204億收購5大項(xiàng)目，將透過新世界、周大福認(rèn)購的、無固定到期日的永續(xù)債支付約50%；剩下50%約100億的收購價(jià)款，恒大先期只需支付其中的約30%即29億，就可獲得5個(gè)項(xiàng)目的所有權(quán)益。

　　有業(yè)內(nèi)分析指出，恒大僅先支付收購總資金的15%即可。所謂永續(xù)債優(yōu)勢(shì)，即無固定到期日和贖回日的一種融資方式。永續(xù)債優(yōu)勢(shì)是沒有償還日期，發(fā)債人只要能按時(shí)支付利息，債權(quán)人不能要求清償。

　　香港中大財(cái)富投資團(tuán)隊(duì)一位負(fù)責(zé)人分析，新世界出售的這批項(xiàng)目均屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且收購方的支付條件十分寬松，可見新世界對(duì)這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目幾乎“毫不留戀”。他指出，一方面，與恒大地產(chǎn)操盤手法相比，這些項(xiàng)目在新世界手上運(yùn)作的盈利空間有限，另一方面，對(duì)于業(yè)績(jī)低迷不振的新世界而言，這些項(xiàng)目對(duì)該企業(yè)一直以來的開發(fā)業(yè)績(jī)中處于“價(jià)值低點(diǎn)”，“因此出售套現(xiàn)，手握大量現(xiàn)金，尋找更有價(jià)值的投資是最好的選擇”。

　　業(yè)內(nèi)分析指出，經(jīng)過12月連番出售項(xiàng)目后，新世界中國套現(xiàn)超過200億元人民幣，再加上該房企去年6月底時(shí)手頭持有的157.73億元現(xiàn)金，以及向周大福企業(yè)出售了新世界酒店管理業(yè)務(wù)，再套現(xiàn)約19.3億元，從賬面上而言，新世界中國持有數(shù)以百億元現(xiàn)金。

　　此外，新世界、周大福通過本次交易認(rèn)購恒大地產(chǎn)永續(xù)債，從價(jià)值投資角度共享恒大項(xiàng)目開發(fā)所帶來的收益。

　　集中拋售物業(yè)的做法，與鄭裕彤家族私有化計(jì)劃的初衷不謀而合，而且正好為該計(jì)劃做足準(zhǔn)備。

　　受訪的歐先生分析，重啟私有化計(jì)劃，最大的初衷就是公司認(rèn)為上市平臺(tái)的價(jià)值不大，尤其是對(duì)公司的增值、融資效果所起的作用已經(jīng)不被看好。

　　早在2014年3月，新世界發(fā)展就曾提出私有化新世界中國的計(jì)劃，但因獨(dú)立股東贊成票未過半數(shù)而遭終止。

　　有分析稱，本次若新世界發(fā)展成功私有化手握大量現(xiàn)金的新世界中國，扣除214.5億元成本，仍可以將新世界中國余下的逾百億元現(xiàn)金轉(zhuǎn)到公司名下，價(jià)值提升空間增大。

　　老牌港資房企的困頓

　　鄭裕彤家族在內(nèi)地依靠其“十年盤模式”，打造出“囤地專業(yè)戶”之名聲，并吃透土地溢價(jià)，最終不得不通過向新晉內(nèi)地房企出售大量項(xiàng)目畫上句號(hào)，某些程度上反映出，曾在中國內(nèi)地?fù)]斥方遒的老牌港資房企所遇到困頓的冰山一角。

　　新世界中國公開表示，將部分項(xiàng)目售予恒大后，會(huì)將業(yè)務(wù)發(fā)展集中在內(nèi)地一線及1.5線城市，這一種業(yè)務(wù)上的重新布局，對(duì)公司在內(nèi)地發(fā)展極為有利。

　　事實(shí)上，多位接觸過新世界中國的房地產(chǎn)企業(yè)人士分析，新世界中國近幾年來鮮有在土地交易市場(chǎng)上活躍，更是鮮有斬獲。目前的土地儲(chǔ)備主要依賴2000年以前所拿土地開發(fā)。

　　根據(jù)新世界中國最新一期的年報(bào)顯示，截至去年6月底該公司擁有土地儲(chǔ)備為2573.5萬平方米。其中在北京及上海等一線城市，擁有土地儲(chǔ)備約340.6萬平方米，即占其整體土地儲(chǔ)備的13.23%。至于成都、武漢等二線城市，亦分別擁有超過300萬平方米的土地儲(chǔ)備。

　　“港資房企在內(nèi)地的疲態(tài)越來越明顯，因?yàn)閮?nèi)地經(jīng)過多輪深度的房地產(chǎn)調(diào)控，內(nèi)地樓市的變化已經(jīng)更加復(fù)雜了，而且一二線城市復(fù)蘇明顯，且三四線城市復(fù)蘇比較緩慢，而曾在這些城市大量布局的基礎(chǔ)上，港資房企把脈市場(chǎng)、消化項(xiàng)目的能力備受考驗(yàn)?！痹谛率澜缰袊A南項(xiàng)目擔(dān)任管理職位的一位地產(chǎn)界人士指出。

　　她補(bǔ)充道，港資房企以往在內(nèi)地項(xiàng)目管理層主要來自香港，出現(xiàn)水土不服的現(xiàn)象比較普遍，且項(xiàng)目以往更多享受土地溢價(jià)的好處來提升業(yè)績(jī)，并非完全靠強(qiáng)力的管控和不斷優(yōu)化的運(yùn)營模式取勝。因此，在市場(chǎng)深度調(diào)整時(shí)，業(yè)績(jī)往往萎靡不振。