對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的定調(diào)，剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：房地產(chǎn)去庫(kù)存的措施之一是要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地購(gòu)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

　　業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這代表了高層對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)房地產(chǎn)去庫(kù)存的高度重視。若要從草根的角度對(duì)此解讀，我認(rèn)為城市尤其是一二線城市的房地產(chǎn)需求有望增大，供需矛盾或逐步緩解，一定時(shí)期內(nèi)的房?jī)r(jià)上漲仍需控制。

　　巧合的是，我本人也被裹挾進(jìn)了這場(chǎng)買房的洪流之中。從今年9月至今，折騰了3個(gè)月，正式買賣合同終于簽好了，房產(chǎn)交易中心的“審稅”與“審限購(gòu)”已辦妥，銀行貸款審批材料也已遞交上去了……但說(shuō)實(shí)話，因?yàn)樽约骸疤字伞?，已?jīng)無(wú)端多付出了數(shù)萬(wàn)元的“學(xué)費(fèi)”以及數(shù)不清的煩惱和耗費(fèi)了大量精力。對(duì)于購(gòu)房者而言，和你打交道的絕不是冷冰冰的房子，也不是出售房產(chǎn)的房東上家。你最需要認(rèn)識(shí)清楚的，其實(shí)是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的中介人員。

　　有人安慰說(shuō)，學(xué)費(fèi)交了，下次注意就是。但在中國(guó)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)面前，能夠“吸取上次買房經(jīng)驗(yàn)”的機(jī)會(huì)其實(shí)并不多。在上海、北京這樣的超一線城市，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的巨額支出購(gòu)買一套房產(chǎn)，再考慮到各種稅費(fèi)，頻繁買賣明顯是不現(xiàn)實(shí)的。也就是說(shuō)，在購(gòu)買行為發(fā)生之前，做好充足功課非常必要。

　　首先要注意控制好最上游的資金到位時(shí)間。這種情況，多發(fā)生在置換購(gòu)房環(huán)節(jié)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少在上海地區(qū)的二手房交易行為中，通過(guò)賣出一套再購(gòu)入一套的所謂置換購(gòu)買行為，占據(jù)到六成以上，這不包括購(gòu)置一手房的情況。這表明，最上游的賣出行為，其對(duì)應(yīng)的買家過(guò)戶之后，如果銀行貸款無(wú)法及時(shí)到位，那么將會(huì)影響到后面一連串的資金鏈。你根本不清楚你的上家的上家，是不是也是在置換買房。

　　我也深受其害。購(gòu)買我房子的下家A，今年11月初與我一起去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，11月28日順利過(guò)戶，A拿到了更改戶主姓名后的房產(chǎn)證，我名下少了一套房產(chǎn)。按照中介人員“打包票”的承諾，從最初辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)算起大約35天后，我的賬戶可以順利收到其全部銀行貸款。根據(jù)這一承諾，我與出售房子給我的上家B簽訂定金合同，約定在12月15日支付除定金外的剩余首付款。很明顯，我的首付款完全依賴于A的銀行貸款到賬。

　　然而，中介人員有意無(wú)意“忽略了”兩個(gè)基本事實(shí)。第一，A的貸款是由120萬(wàn)元的夫妻兩人公積金與數(shù)十萬(wàn)元商業(yè)貸款構(gòu)成。上海地區(qū)規(guī)定，上述個(gè)人60萬(wàn)元（含補(bǔ)充繳納）公積金額度是今年4月15日剛由40萬(wàn)元上調(diào)而來(lái)。也就是說(shuō)，A夫妻倆選擇了最上限的使用額度。

　　第二個(gè)被中介忽略的事實(shí)在于，預(yù)計(jì)放款時(shí)間恰好在年末。據(jù)上海公積金中心及相關(guān)商業(yè)銀行貸款部門(mén)人士透露，公積金額度每逢年底都會(huì)告罄，今年由于上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)滿額貸款的購(gòu)房者暴增，相關(guān)部門(mén)或按照“超過(guò)100萬(wàn)元的公積金貸款一律延后發(fā)放”原則，優(yōu)先照顧小額貸款人群。而如果要銀行墊付相應(yīng)公積金貸款，又面臨利率倒掛的難題，因此并不現(xiàn)實(shí)。相關(guān)人士說(shuō)，有經(jīng)驗(yàn)的房屋中介，當(dāng)碰到年末到款情況時(shí)，應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)放款預(yù)期1個(gè)月左右，以免造成售房者資金鏈斷裂。

　　上述顯而易見(jiàn)的問(wèn)題，中介并未向我作特別說(shuō)明。當(dāng)按照這一盲目樂(lè)觀預(yù)期設(shè)定的與B交易時(shí)間到來(lái)之時(shí)，我的賬戶仍然空無(wú)一文。被逼無(wú)奈，我只得用另一套在住房屋作為抵押，向民間借貸公司申請(qǐng)了與B約定首付款額度一致的貸款，并支付了實(shí)際高出最高法定利率標(biāo)準(zhǔn)的“高利貸”。

　　麻煩遠(yuǎn)未結(jié)束。對(duì)于“幼稚”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這一切都完全無(wú)法預(yù)料。值得注意的是，當(dāng)類似于我這樣的購(gòu)房客戶出現(xiàn)燃眉之急時(shí)，中介人員無(wú)一例外會(huì)伸出“援手”，比如說(shuō)此時(shí)，他們便向我介紹了P2P等第三方民間借貸公司，也沒(méi)有作出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。如果他們之間有利益輸送約定，那么最終受害的肯定就是購(gòu)房者。而事實(shí)證明，民間借貸暗藏的陷阱不勝枚舉?？蛻艏仁侵薪閭蚪鸬摹敖鹬鳌保芏鄷r(shí)候也可能是“俎上魚(yú)肉”。除非購(gòu)房者本身對(duì)行情相當(dāng)熟悉。

　　我在進(jìn)行最后一環(huán)的貸款申請(qǐng)時(shí)，銀行工作人員口頭詢問(wèn)我名下房產(chǎn)情況，我告知了其上述民間借貸的房屋抵押事實(shí)。隨后對(duì)方宣稱只要有任何抵押行為，正規(guī)按揭貸款都將不予發(fā)放。這就是說(shuō)，我已陷入兩難境地。下家A的貸款一日不入賬，我的高利貸就無(wú)法還清，抵押就無(wú)法撤銷，向B購(gòu)房的行為也就無(wú)法繼續(xù)。這樣，即使我支付每日千元（注：已付款項(xiàng)的萬(wàn)分之五）的延滯違約金，B可能也無(wú)法應(yīng)付他對(duì)上家C的支付承諾，并將導(dǎo)致B走上與我一樣的民間借貸之路，否則可能造成他上家D的資金鏈斷裂……

　　對(duì)于民間借貸公司來(lái)說(shuō)，這正是發(fā)財(cái)良機(jī)。每一位中介人員手中，都有若干個(gè)這樣的資源。也就是說(shuō)，他和他都受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁盛興旺。但這看起來(lái)日益活躍的交易背后，又有多少酸楚和無(wú)奈ㄖ煒）