在中央經(jīng)濟工作會議精神指導下，需要“供求改”的“組合拳”才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展

　　編者按：在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的作用再度被強化。不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議對2016年房地產(chǎn)市場正式定調(diào)去庫存。會議指出，要擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存。其中對于擴需方面，表示要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求。落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。樓市庫存有多大？如何去庫存，這些直接關(guān)系到去庫存戰(zhàn)役的戰(zhàn)略部署。在打響去庫存戰(zhàn)役的大背景下，明年樓市或許會迎來釋放期。

　　■謝逸楓

　　當前中國經(jīng)濟最大的痛點、金融系統(tǒng)最大的風險、房地產(chǎn)市場最大的隱患是巨量庫存，化解房地產(chǎn)庫存壓力已是刻不容緩，去庫存是打一場 “殲滅戰(zhàn)”的提法空前絕后。2015年12月份的中央政治局會議與中央經(jīng)濟工作會議、中央城市工作會議正式吹響全面去庫存的集結(jié)號，首次把去庫存作為2016年政府主要工作任務(wù)與目標。2015年12月21日晚發(fā)布的中央經(jīng)濟工作會議公告提出化解房地產(chǎn)庫存六條建議，開啟了2016年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展新局面。

　　打一場去庫存的“殲滅戰(zhàn)”

　　12月21日晚，中央經(jīng)濟工作會議公告提出“化解房地產(chǎn)庫存六條措施”，說明2016年中國房地產(chǎn)市場的基調(diào)是去庫存。第一是要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。第二是要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。第三是要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。第四是要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。第五是要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。第六是要取消過時的限制性措施。因此，中央經(jīng)濟工作會議首次提出去庫存是非常罕見的。

　　2015年中央經(jīng)濟工作會議提出住房需求的新政策，對房地產(chǎn)市場發(fā)展具有長遠重要意義與作用。第一是農(nóng)民工市民化。這是過去十二年房地產(chǎn)政策歷史上首次的提法，不僅是有利新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，更有利于去庫存，最主要是增加住房需求去庫存。因此，以戶籍與住房制度改革達到農(nóng)民工市民化，最終的目的是去庫存。第二是戶籍制度改革。以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，目的是解決戶籍與買房及就業(yè)等問題。第三是住房制度改革。購租并舉是未來住房制度的主要方向，非戶籍人口納入公租房體系，實質(zhì)上是釋放出收購商品房庫存轉(zhuǎn)為公租房、保障房與棚戶改造以貨幣化為主，農(nóng)民工納入住房保障體系等都是利國利民的。第四是住房租賃市場。實際上是變相鼓勵房地產(chǎn)投資。第五是鼓勵房企適當降價。市場經(jīng)濟條件下，降價與否，企業(yè)自有安排。第六是取消過時的限制性措施。去行政化是房地產(chǎn)市場化的方向，取消限購、限貸、限價、限簽、限售、限外政策已經(jīng)沒有存在的必要性。同時IPO、增發(fā)、發(fā)債等資本市場方面，對房地產(chǎn)行業(yè)將要放開。

　　目前全國商品房庫存結(jié)構(gòu)分化，一、二線城市的庫存壓力相對要小，而三、四線城市的庫存壓力偏大，說明去庫存的靶心應(yīng)該對準三、四線城市。在中央方針指導下，后續(xù)要積極有效地去庫存，需要各類有效的政策做配套：其一是要對目前的庫存數(shù)量和結(jié)構(gòu)等做細致深入的調(diào)研，進而為去庫存戰(zhàn)略的制定提供翔實的數(shù)據(jù)和材料。其二是要優(yōu)化各類政策，包括加快戶籍制度改革、住房制度改革、房貸和財稅政策進一步寬松，重點支持農(nóng)民工市民化等。其三是應(yīng)對高庫存的城市采取有節(jié)制和管控的土地出讓方式。通過這一系列措施，將有效降低庫存規(guī)模，進而促使庫存規(guī)模和住房需求、城市發(fā)展需求等形成較好的匹配。因此，庫存壓力不積極釋放，將極大地影響房企的投資和新開工，同時房源閑置也構(gòu)成了社會資源的浪費。積極去庫存，將利好房企對資金的回籠和城市投資環(huán)境的改善，關(guān)鍵是起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。

　　化解庫存壓力

　　需“供求改”齊發(fā)力

　　在中央經(jīng)濟工作會議精神指導下，需要“供求改”的“組合拳”才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。按現(xiàn)房與期房的庫存量看，短期之內(nèi)，房地產(chǎn)去庫存不能指望農(nóng)民工市民化買房與鼓勵開發(fā)商降房價。農(nóng)民工市民化之后進城買房去庫存原本是件好事情，如果沒有完善的配套政策，農(nóng)民工進城買房去庫存不現(xiàn)實，這招”不好使“。即使可以去化少部分庫存，根本無法發(fā)揮實質(zhì)性的影響，很難真正達到去庫存的目的。目前住房庫存較大的是三、四線城市，這些城市就業(yè)機會不多，農(nóng)民工去這些城市的意愿不是很強。一線與二線城市的房價、物價水平高、銀行門檻高，而農(nóng)民工收入低，生活壓力大，缺乏購買力。另外是一線與二線城市的政府負債較高與財政收入壓力及戶口的限制，使得農(nóng)民在買房等方面的資金、戶口、入市門檻等面臨困難。最關(guān)鍵是農(nóng)民工，缺乏文化與技能，很難在城市穩(wěn)定就業(yè)。農(nóng)民工進城之后一定程度上給城市帶來不同的壓力。

　　事實上，降房價不是解決去庫存的最好辦法，如果降房價，買房者反而越會觀望，去庫存越困難。況且地方政府、銀行、上市公司股東、企業(yè)老板、財政部門未必會同意。去庫存的最有效、最好的辦法是鼓勵與要求政府取消限購、限外、限貸政策、降房子開發(fā)成本、國土部門降地價、稅務(wù)部門降稅費、銀行降房貸首付、利息。如果政府收的房地產(chǎn)稅費逐年上漲，房子的開發(fā)總成本每年都是水漲船高，影響房企利潤收入預期。一旦房企因降價、或者被收購、或被銀行要求還貸等導致破產(chǎn)，增加社會的不穩(wěn)定。因此，全方位的去庫存方案，應(yīng)該讓政府、國土部門、銀行及國稅局、財政部門五方都加入去庫存隊伍，最大程度地釋放出首次、改善、投資性需求。

　　短中期看，去庫存需要供需兩端同時發(fā)力。一方面供應(yīng)上是用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與商品房供應(yīng)調(diào)整。三、四線城市供應(yīng)過剩、庫存過高的城市，停止用地供應(yīng)。而商品房庫存過高的，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。另一方面需求上是三、四線城市的戶籍、二孩政策全面放開、停止城市大拆遷、收購商品房轉(zhuǎn)為保障房、棚戶改造貨幣化安置、農(nóng)民工進城財政補帖買房等。

　　另外要加快房地產(chǎn)制度改革。第一是住房制度改革。首先是完善住房供應(yīng)體系，包括商品房與保障房及購租供應(yīng)體系。其次是土地制度，打破城鄉(xiāng)二元制。再次是建立政策性住房銀行。最后是推進房貸資產(chǎn)證券化（MBS）、允許異地貸款、公積金房貸資產(chǎn)證券化等。第二是保障房制度改革。農(nóng)民工、外來務(wù)工人員納入保障房、住房公積金體系。長期看則是建立房地產(chǎn)市場長效機制，這才是未來應(yīng)對房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的最好措施。

　　（作者系住建部咨詢專家 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長）