證券時報記者 曾福斌

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，要盤活存量資產(chǎn)、加速去庫存，業(yè)內(nèi)人士一致的看法是，盡快推出標準化的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（REITs）。

　　REITs本質(zhì)屬于資產(chǎn)證券化的一種特殊類型，其發(fā)行是建立在有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)項目上，一般核心商業(yè)地段的寫字樓、酒店等都可以作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。真正意義上的標準REITs是通過物業(yè)或者抵押貸款，直接投資于房地產(chǎn)的一種資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，一般以公募形式在主要交易市場發(fā)行，具有高度流動性。收益來自于兩部分，一部分是租金收入，一部分是來自于房地產(chǎn)升值。這些收入大部分將用于發(fā)放分紅，且享受一種特殊的稅收優(yōu)惠政策。

　　REITs的推出一方面可以盤活存量優(yōu)質(zhì)物業(yè)，擴寬房地產(chǎn)業(yè)融資管道，降低其負債率，同時也可以為養(yǎng)老金等機構(gòu)投資者提供穩(wěn)定投資回報的產(chǎn)品。

　　2014年以來，伴隨著證監(jiān)會將企業(yè)資產(chǎn)證券化由審核制改為備案制，極大的促進了資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的發(fā)展，并出現(xiàn)眾多以商業(yè)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化項目。其中不乏中信啟航、蘇寧云商等極其接近標準化REITs的產(chǎn)品，但是由于《證券法》對于資產(chǎn)證券化的公開發(fā)行尚未明確，同時稅收制度的尚不完善，無法成為真正意義上的REITs。

　　譚華杰稱，目前國內(nèi)推出的部分類REITs產(chǎn)品，實際上都不是真正意義上的REITs，但它們實質(zhì)上還是債券型融資，沒有相應的稅收優(yōu)惠，不是股權(quán)型融資。

　　譚華杰稱，當房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模做到一定水平后都不敢做大，因為負債率會越來越高，高負債率會使企業(yè)失去低成本融資的優(yōu)勢，股東承擔虧損的成本則增加。目前限制REITs發(fā)展的第一大障礙是稅收，第二大障礙是無法實現(xiàn)公開發(fā)行，第三是融資方面規(guī)則的限制，并不是企業(yè)沒有這方面融資能力。

　　我國現(xiàn)行稅法中企業(yè)所得稅和個人所得稅的規(guī)定對資產(chǎn)證券化中以房地產(chǎn)或商業(yè)物業(yè)，沒有考慮到其基礎(chǔ)資產(chǎn)的特殊性，未做出具體規(guī)定。這需要證監(jiān)會、住建部、國稅總局等部門的協(xié)作解決。

　　越秀集團董事長張招興表示，REITs在國內(nèi)沒有做起來最主要原因是稅收的問題，房托基金證券化后能夠釋放巨大的資金能量，是真正的投資型產(chǎn)品。

　　越秀集團旗下兩大業(yè)務(wù)板塊是地產(chǎn)和金融，另有部分交通業(yè)務(wù)，今年越秀集團獲批了150億的公司債發(fā)行額度，首期已發(fā)行90億元。其中，3年期利率3.75%、5年期利率3.97%，主要投向交通領(lǐng)域。而越秀集團旗下就有一只在香港上市的房托基金。

　　實際上，REITs也是養(yǎng)老金投資尋求的主要標的之一。近期，商業(yè)保險在二級市場瘋狂舉牌，透露出的就是部分商業(yè)保險公司在經(jīng)歷了高速增長后的資產(chǎn)配置荒。未來，隨著基礎(chǔ)養(yǎng)老金投資運營的實施，以及企業(yè)年金、職業(yè)年金規(guī)模的不斷擴大，養(yǎng)老金管理機構(gòu)對長期穩(wěn)定投資回報的資產(chǎn)需求也將大幅增加。

　　調(diào)查中，不少業(yè)內(nèi)人士均表示，如果一個租賃型商業(yè)地產(chǎn)項目，其每年的現(xiàn)金投資回報率能夠達到5%以上，那對養(yǎng)老金的吸引力則十分大。REITs的推出對應對人口老齡化下的養(yǎng)老金保值增值具有積極意義。

　　夏海鈞也表示，希望國內(nèi)可以盡快推出REITs，本身對房地產(chǎn)去庫存有好處，對投資者而言，也多了個投資管道。