2015樓市年終盤點 區(qū)域篇

　　受益于改善型需求激增，2015年的天津樓市可謂亮點多多，精彩紛呈。在上一期中，我們分區(qū)域和片區(qū)進行了總結(jié)盤點，但由于篇幅所限，對于其中銷量“一路領跑”的武清區(qū)并沒有做出更詳細的解讀。到底是誰在武清買房？北京客群為何會選擇這里？未來的武清將何去何從？本期，讓我們一起來聊聊這個“2015最熱銷”區(qū)域。

　　2015年的天津樓市可謂各有特色、全線飄紅，這其中，受益于京津冀一體化戰(zhàn)略的武清更是一路領跑。進入4月份以來，武清樓市拉出一撥又一撥新高，新建商品住宅成交蟬聯(lián)銷量榜首，全市平均每賣出四套房子，就有一套在武清。在區(qū)域整體發(fā)展看好、配套逐步完善、房貸政策放松等諸多因素共同作用下，武清樓市迎來新機遇。

　　日均銷量破百成常態(tài)

　　武清樓市的“第二春”來得悄無聲息。今年1-2月，武清區(qū)新建商品住宅的成交量還排在全市第三的位置；3-5月排名攀升至第二位；從6月份開始，武清霸占樓市銷量榜首。據(jù)房管局《每日房價》公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，武清商品住宅成交8294套，環(huán)比上漲62%，同比漲幅達315.3%。這一數(shù)據(jù)占全市商品房成交總量的23.95%，也就是說全市平均每賣出四套房子，就有一套在武清。

　　截至12月17日，武清在售樓盤銷售總量達24570套，日均銷量70套。特別是進入下半年后，單月成交突破2000套，日均銷售百套已經(jīng)成為武清樓市的“常態(tài)”。

　　克爾瑞房價點評網(wǎng)分析師孫韜認為，如果對武清新建商品住宅成交區(qū)域進行劃分，南部下朱莊片區(qū)、中部楊村片區(qū)及北部高村片區(qū)占據(jù)了成交的八成左右，成為拉動武清樓市成交上揚的三大主力。而從成交量上來看，呈現(xiàn)出由南向北逐漸遞增的趨勢，成交面積分別為60萬平方米、95萬平方米和105萬平方米（數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至11月底）。孫韜同時表示，雖然武清今年整體呈現(xiàn)上揚走勢，但市場分化得非常明顯，新舊項目、不同區(qū)域，特別是不同客群之間均有不同表現(xiàn)。

　　京津冀戰(zhàn)略拉動北京客群

　　陳鵬從2014年開始就一直通過各種論壇和社交軟件關(guān)注武清樓市。陳鵬和妻子都是“北漂”，一直租房生活，由于公司每個月都給報銷往返交通費用，讓他萌發(fā)了在武清買房的打算?！叭绻麖奈淝遄?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/stock/cate/detail.php?symbol=400124692" target="_blank" title="高鐵 400124692">高鐵到南站，換乘地鐵4號線只要坐2站，再步行1公里就能到單位，一個小時足夠了?！标慁i此前聽說藍印戶口取消后武清房價會下跌，所以一直在觀望，但今年京津冀戰(zhàn)略的實施和武清樓市節(jié)節(jié)攀升的銷量，讓他和妻子坐不住了。選了一個周日，倆人只看了高鐵站附近的兩個項目，當天就交了買房訂金。

　　陳鵬的購房經(jīng)歷代表了一部分北京客群在武清購房的心路歷程。從懷疑、觀望到多方考察，中央審議通過《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》成為他們最終決定出手的定心石。看起來武清樓市是今年突然爆發(fā)，但其實這片區(qū)域已經(jīng)積累了兩三年的關(guān)注度，京津冀戰(zhàn)略如同一支催化劑，讓越來越多的投資客和自住客看好區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　北京客群的大量涌入在北部高村片區(qū)表現(xiàn)得最為明顯。由于毗鄰北京，這里到北京國貿(mào)的距離比到天津市區(qū)還近。據(jù)該片區(qū)一樓盤銷售人員介紹，這里90%以上的買房者都是“北京來的”，很多人是通過朋友、同事的介紹前來選房。盡管該樓盤的價格一直在上漲，但在售高層9000元/平方米和在售洋房10000元/平方米的均價與北京及河北燕郊相比還是相對便宜。特別是北京市政府遷往通州及通州限購的消息一出，燕郊房價“瘋漲”，相比之下，武清樓市則以其穩(wěn)定的走勢和價格贏得了更多“北漂”剛需購房者的關(guān)注。此外，在環(huán)京樓市中，武清的經(jīng)濟水平超過其他區(qū)域，通過積分落戶也能讓購房者子女在入學、就醫(yī)等方面享受“天津待遇”，比河北戶口更具吸引力。

　　而如果僅僅依靠剛需置業(yè)者，還不足以支撐起武清樓市的半壁江山。擇居網(wǎng)新房置業(yè)顧問李正楠告訴記者，越來越多的北京人看好武清的自然環(huán)境，把這里當成“休閑度假”首選，因此很多項目的別墅產(chǎn)品和洋房也取得了不俗的銷量。李正楠還告訴記者，在這部分客群中，口口相傳的作用比廣告更大，有時候朋友圈的一兩張照片就能吸引朋友同事“組團”到武清來。

　　另外，隨著京津冀一體化進程的加快，很多北京的企業(yè)已開始向周邊地區(qū)外遷，其中包括中鐵二十二局四公司等央企以及當當網(wǎng)、亞馬遜等電子商務企業(yè)陸續(xù)進駐武清，這無疑將增加大量的住房需求。

　　本地客群置業(yè)看重配套

　　與北京購房者關(guān)注交通便捷度和自然環(huán)境相比，武清本地客群更看重商業(yè)、醫(yī)療、教育等基礎配套。楊村片區(qū)作為武清區(qū)政府所在地，是經(jīng)濟文化中心，各方面基礎設施較其他片區(qū)更為完善。佛羅倫薩小鎮(zhèn)、威尼都、京津城際武清站、北大公學天津國際學校等一批配套設施的相繼建成和投用為該區(qū)域帶來了更強的吸引力。

　　據(jù)了解，武清常住人口有100多萬人，其中楊村片區(qū)大概30萬人左右。隨著武清企業(yè)工廠的增加，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的剛性購房需求不斷釋放到楊村片區(qū)。而另一方面，武清本地高收入群體的改善購房意愿強烈。自2014年下半年進入降息通道以來，央行多次降息降準，房貸利率已降至24年來最低，購房的經(jīng)濟壓力正在變小。同時，隨著首套房及二套房首付比例的降低，加上武清房子每套50-70萬元左右的低總價，讓更多潛在置業(yè)群體有了更快出手購房的可能。

　　在武清城際站附近的一處樓盤內(nèi)，售樓人員介紹稱，在此處買房的80%都不是首套房，因為看好這里交通便捷、擁有大城市商業(yè)配套以及優(yōu)美的自然環(huán)境，能擁有更好的居住品質(zhì)，未來升值空間較大。

　　此外，靠近天津市區(qū)的下朱莊片區(qū)依托南湖風景區(qū)和今年綠博會的“宣傳”，提高了認可度，主打自然生態(tài)賣點，成為改善置業(yè)以及養(yǎng)老置業(yè)的好選擇。在此處購房的多為武清企事業(yè)單位員工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的高收入人群以及一部分北辰、市區(qū)外溢客群。同時，區(qū)域內(nèi)一些本地開發(fā)商針對首次置業(yè)剛需群體推出均價在6000元左右的樓盤，也能吸引中低收入客群。

　　孫韜分析認為，受政策等利好因素影響，武清樓市今年的爆發(fā)背后有其“必然性”。從性價比綜合考量，武清區(qū)目前尚處價值洼地，未來具備承載京津大都市圈人口和產(chǎn)業(yè)外遷的潛力，住房需求的增加將給樓市帶來更多活力，未來有望保持較高銷量。