就在數(shù)月前大熱的房企拆分物業(yè)上市話題即將降溫之際，12月22日晚間，綠城在港交所掛出了分拆物業(yè)上市的招股書。一石激起千層浪，眾多龍頭房企拆分物業(yè)上市，開發(fā)商打造萬(wàn)億平臺(tái)的野心已無需掩飾。然而，紛紛搶灘登陸的房企未來打造的物業(yè)平臺(tái)如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，拼的是模式、規(guī)模、服務(wù)還是概念，似乎仍具懸念。

　　市場(chǎng)渴望物業(yè)新模式

　　綠城招股書中透露，綠城物業(yè)上市的主體為綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司，聯(lián)席保薦人為美林遠(yuǎn)東有限公司及中銀國(guó)際亞洲有限公司。但其中并未對(duì)外正式公布此次上市發(fā)行的具體股份數(shù)、招股價(jià)及募資金額。招股書中稱，公司籌資將分別用于開發(fā)及推廣“智慧園區(qū)”及園區(qū)O2O平臺(tái)，收購(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目組合具吸引力的物業(yè)服務(wù)公司，運(yùn)營(yíng)資金及一般企業(yè)用途。

　　相關(guān)資料顯示，綠城服務(wù)集團(tuán)業(yè)務(wù)主要由三大板塊構(gòu)成，分別為物業(yè)管理服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)及園區(qū)增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)即提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，如保安、保潔、綠化、物業(yè)維修及保養(yǎng)服務(wù)等。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年9月30日，綠城的物業(yè)管理服務(wù)收入為14.23億元，占總收入的72%，依舊是公司物業(yè)服務(wù)收入的主要來源。

　　但在綠城的招股書中，最受關(guān)注的就是其提出的“園區(qū)增值服務(wù)”板塊。據(jù)綠城描述，內(nèi)容包括園區(qū)服務(wù)及園區(qū)O2O平臺(tái)、家居生活服務(wù)及園區(qū)空間服務(wù)。該項(xiàng)業(yè)務(wù)去年實(shí)現(xiàn)收入僅為1.4億元。

　　“雖然業(yè)績(jī)一般，但作為新概念，‘園區(qū)增值服務(wù)’更可能成為打動(dòng)投資者的敲門磚”，一位市場(chǎng)觀察人士分析，當(dāng)前市場(chǎng)上打著物業(yè)服務(wù)上市的公司為數(shù)眾多。要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中引起市場(chǎng)關(guān)注，即使是以物業(yè)品質(zhì)著稱的綠城也必須尋找抓人眼球的新題材，博得資本市場(chǎng)的青睞。

　　“事實(shí)上，物業(yè)費(fèi)在短期內(nèi)仍是主要收入來源。在附加服務(wù)難以短期實(shí)現(xiàn)收益時(shí)，多元的增值服務(wù)將有助于企業(yè)收取較高物業(yè)費(fèi)時(shí)，提升客戶的接受程度”，上述人士表示，綠城提出新模式一方面希望能發(fā)揮三大板塊協(xié)同作用；另一方面，“園區(qū)增值服務(wù)”或許還能提供更多客戶群，再通過一站式平臺(tái)為在管園區(qū)的業(yè)主和住戶提供多元服務(wù)和產(chǎn)品。

　　規(guī)模短期內(nèi)仍是關(guān)鍵

　　新賣點(diǎn)固然重要，但規(guī)?；F(xiàn)階段似乎更被看重。截至目前已經(jīng)上市和計(jì)劃上市的房企大都仍以社區(qū)O2O作為賣點(diǎn)，增值服務(wù)暫時(shí)還無法被看做利潤(rùn)的重要來源。最先上市的彩生活增值服務(wù)收入占公司總收入的15%，中海物業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)則占比較低，僅為4.7%。如何千方百計(jì)擴(kuò)大物業(yè)板塊市場(chǎng)份額，迅速將平臺(tái)做大，則更為當(dāng)前以上市為目的的眾多企業(yè)所更多考慮的。一位業(yè)內(nèi)人士表示，快速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，增加管理規(guī)模，沖到行業(yè)領(lǐng)先位置，有利于市場(chǎng)對(duì)公司籌備上市的物業(yè)平臺(tái)估值。

　　資料顯示，除了已經(jīng)上市的12家物業(yè)公司外，今年以來，萬(wàn)科、保利、中海、富力、碧桂園、遠(yuǎn)洋等房企紛紛表示將分拆旗下物業(yè)平臺(tái)并獨(dú)立上市。

　　萬(wàn)科總裁郁亮就曾表示，本來希望把萬(wàn)科物業(yè)上市事宜放后面一點(diǎn)兒，但發(fā)現(xiàn)形勢(shì)不等人。

　　由此，萬(wàn)科正在采取繞道超車的方式。截至目前，萬(wàn)科在短期內(nèi)已與金隅、金泰、佰嘉、首創(chuàng)等知名企業(yè)在物業(yè)領(lǐng)域展開深度合作。除了輸出萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)“睿服務(wù)”外，還投入資金成立合資公司，為物業(yè)后續(xù)擴(kuò)張埋下伏筆。

　　截至2014年底，萬(wàn)科物管面積覆蓋61個(gè)大中城市、服務(wù)項(xiàng)目457個(gè)、管理面積1.03億平方米；行業(yè)領(lǐng)先者彩生活平臺(tái)所服務(wù)的面積已達(dá)2.05億平方米規(guī)模。

　　恒大目前已經(jīng)在全國(guó)170多個(gè)城市擁有400多個(gè)社區(qū)，物業(yè)管理面積達(dá)到了5000萬(wàn)平方米，業(yè)主數(shù)量近400萬(wàn)人，作為銷售面積連年排名榜首的公司，也具備相當(dāng)大的潛力。截至2015年9月30日，綠城服務(wù)也已覆蓋全國(guó)73個(gè)城市，在管合同建筑面積達(dá)到7400萬(wàn)平方米。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，隨著萬(wàn)科逐漸接管眾多合作公司物業(yè)面積，其后發(fā)優(yōu)勢(shì)將逐漸顯現(xiàn)。而綠城與其他大型開發(fā)商相比，在服務(wù)面積上和業(yè)主人數(shù)上，未來不會(huì)有優(yōu)勢(shì)。但鑒于其服務(wù)社區(qū)多為中高端樓盤，物業(yè)費(fèi)水平也相對(duì)較高，在未來盈利能力上也有一定特色。

　　 盈利點(diǎn)關(guān)鍵在創(chuàng)新

　　“無論是社區(qū)O2O還是園區(qū)O2O，服務(wù)的最終落地仍是關(guān)鍵所在”，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，精準(zhǔn)把握物業(yè)服務(wù)的盈利點(diǎn)將成為行業(yè)的核心課題。

　　如何實(shí)現(xiàn)盈利模式的創(chuàng)新，將決定房企物業(yè)萬(wàn)億平臺(tái)能否搭建成功。其中，以先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和龐大的用戶數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)已成為市場(chǎng)的共識(shí)。

　　無論是萬(wàn)科升級(jí)的社區(qū)服務(wù)商2.0版本“V-LINK”、陽(yáng)光100打造的社區(qū)商業(yè)模式“街區(qū)綜合體”、花樣年的商業(yè)社區(qū)O2O模式，還是恒大聯(lián)合騰訊成為馬斯葛的大股東，打造互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商模式，這些社區(qū)商業(yè)探索已經(jīng)推進(jìn)了物業(yè)服務(wù)的升級(jí)。

　　相關(guān)人士分析，目前已上市或計(jì)劃上市的房企物業(yè)公司均把社區(qū)O2O當(dāng)做核心賣點(diǎn)之時(shí)，綠城則將自己的物業(yè)板塊包裝成“園區(qū)O2O”，意在明確區(qū)分與其他企業(yè)的特點(diǎn)，但預(yù)計(jì)前期其核心業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)仍以“社區(qū)O2O”為主。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來看，單純依靠物業(yè)管理是很難實(shí)現(xiàn)盈利的。房企物業(yè)上市必須把握好C端消費(fèi)者需求入口，完成創(chuàng)新增值服務(wù)。

　　開發(fā)商應(yīng)關(guān)注生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域；同時(shí)，可在提供小額貸款方面在金融服務(wù)方面做出嘗試；資產(chǎn)收入方面，可幫助業(yè)主提供房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運(yùn)營(yíng)性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)增值服務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一旦企業(yè)物業(yè)萬(wàn)億平臺(tái)搭建完成，將成為一個(gè)既能獨(dú)立盈利又能促進(jìn)其他板塊盈利的可持續(xù)發(fā)展平臺(tái)。（董家聲）