勸開發(fā)商降房價,到底有多大用?
- 發(fā)布時間:2015-12-24 02:10:34 來源:新京報 責(zé)任編輯:羅伯特
■ 觀察家
當(dāng)前樓市低迷的關(guān)鍵原因不是房價偏高,購房者不是買不起,而是信心不足。這個時候,應(yīng)該通過稅費減免、房貸優(yōu)惠等一系列措施,拯救市場信心。
近日,圍繞開發(fā)商降房價引發(fā)市場熱議。有意見認(rèn)為,化解樓市庫存得靠開發(fā)商自己,適當(dāng)降價是最明智的選擇。必須擠壓房價中的水分,讓房價虛火降下來,釋放更多消費潛力。
上一次出現(xiàn)如此論調(diào),還是2008年四季度和2009年初。當(dāng)時樓市低迷,為了救經(jīng)濟(jì)救樓市,曾經(jīng)有過類似表述,媒體也曾炒作過一陣。后來,很快就沒此言論了。
為什么呢?主要是強力救市之后,2009年樓市快速升溫,一直漲到2011年上半年。如果開發(fā)商當(dāng)時聽了媒體的話,在2008年和2009年大幅降價賣房,到了2009年下半年及其后,是否腸子都要悔青了呢?
十八屆三中全會已經(jīng)提出,要讓市場在資源配置中起決定性作用,這也是完善市場經(jīng)濟(jì)的必由之路。而我國的住宅產(chǎn)業(yè),自1998年出臺“23號文”、實行實質(zhì)性房改以來,商品化、市場化程度越來越高。在這種市場化條件之下,作為現(xiàn)代企業(yè)制度下的開發(fā)商,自然會根據(jù)市場形勢和企業(yè)狀況,制定房價銷售策略。
其實,不必媒體強力呼吁,近幾年三四線城市的很多開發(fā)商,早就采取了降價促銷策略。開發(fā)商要想生存,就得靠賣房回籠資金,2011年之后三四線樓市一直呈降溫和調(diào)整態(tài)勢,開發(fā)商要想活下去,只能降價。
然而,為什么降價之后,仍然沒有出現(xiàn)熱銷,反倒形成了當(dāng)前的高庫存?一來是因為中國人素有買漲不買跌的思維,房價一直下跌,當(dāng)然不愿意繼續(xù)購房了(除了剛需)。
另外則是因為降價幅度不夠。但問題的關(guān)鍵是:如果真的出現(xiàn)四五成的大降幅,則開發(fā)商不僅不能活命,反倒會加速死亡。房價主要由地價、建安成本、稅費和房企利潤構(gòu)成。也就是說,房價也是有剛性成本的。
經(jīng)過2011年以來持續(xù)的市場低迷,多數(shù)開發(fā)商的樓盤售價,已經(jīng)接近或低于成本,根本無利可圖。一方面,建安成本基本是固定的,近幾年人工成本快增,高層建筑一般每平米需要1500元至2000元,除非大幅的偷工減料,搞成“豆腐渣”工程,才能壓縮至1000元以下。這樣的樓盤,誰敢去住?
更重要的是,近幾年全國地價只漲不跌。舉個例子:2014年全國樓市降溫,全國新建商品房價格同比微漲1.4%,但全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格卻大漲17.5%。實際上,過去十幾年,全國地價漲幅一直高于房價漲幅。
地價成本只升不降,建安成本又不能壓縮。經(jīng)過幾年苦熬,三四線城市多數(shù)樓盤當(dāng)前的售價水平,開發(fā)商已難有利潤可言,這從房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司年報就能看出來,哪來的顯著降價空間?
老實說,如果一定要勸開發(fā)商降房價,應(yīng)該勸深圳和上海的開發(fā)商,今年以來房價大漲,尤其是深圳房價飛漲至“云霄”,剛需購房者根本追不上房價上漲的速度。
而對于三四線城市,很多樓盤價格已低至“地下室”了,房價收入比只有6倍左右,當(dāng)前樓市低迷的關(guān)鍵原因不是房價偏高,購房者不是買不起,而是信心不足。這個時候,應(yīng)該通過稅費減免、房貸優(yōu)惠、減少房屋供應(yīng)、幫扶農(nóng)民工市民化、收購存量房用于保障或拆遷安置等一系列措施,拯救市場信心。如此,才能真正有效去庫存。
□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)
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