■首席記者 江海 文/圖

　　這段時間，樓市去庫存成為熱詞。自2014年7月，“去庫存”取代“控房價”成為樓市新主題后，樓市政策均圍繞“去庫存”展開。近日，國家領(lǐng)導(dǎo)人更是很罕見地就“去庫存”作出重要指示。

　　榕城的房地產(chǎn)庫存情況一直是市民關(guān)注點之一。時值歲末，榕城住宅市場的庫存情況究竟如何？又該如何評估樓市當(dāng)前的庫存及其對樓市和經(jīng)濟的影響呢？

　　今年福州樓市庫存一度高企

　　“從前兩年直到今年年中，庫存問題都是福州房企最頭疼的問題之一。”昨日，福州房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，和很多城市一樣，福州樓市也經(jīng)歷了一個高庫存的過程。庫存峰值出現(xiàn)在今年1月底，達(dá)到32176套，遠(yuǎn)超過2014年、2013年同期。2月，福州市區(qū)庫存32156套，3月則是30751套。按照前三月的月成交均值計算，這樣的庫存量需要18個月才能完全消化。

　　“我們常說的樓市‘去庫存’，指的是消化待售商品住房建筑面積，它包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售但尚未銷售的商品房建筑面積累計值；二是報告期處于施工或新開工狀態(tài)（半成品）并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計值。另外，我們經(jīng)常所說的‘去化周期’（多少個月），其計算公式為“待售建筑面積/過去12個月月平均銷售建筑面積”。知名房地產(chǎn)專家楊紅旭表示，一般來說，庫存消化周期在一年左右較為平衡，高于18個月呈現(xiàn)供過于求，低于6個月則為供不應(yīng)求。而記者獲悉，CRIC（克而瑞信息集團專業(yè)研發(fā)部門）監(jiān)測的24個重點城市，目前平均消化周期為18.7個月，處于警戒線以上。按這個標(biāo)準(zhǔn)，福州樓市的庫存量一度也是處于警戒線以上。

　　今年福州樓市的銷售速度在加快，那么為什么還會出現(xiàn)如此高的庫存呢？

　　庫存居高不下，很多人首先會認(rèn)為是在售樓盤不斷加推導(dǎo)致的。但業(yè)內(nèi)人士表示，實際上從逐月的供求關(guān)系來看，情況不是如此。因為目前福州樓市中，成交排名靠前的基本是當(dāng)月新增預(yù)售的主力項目，這類處在強銷期、不斷加推的樓盤，雖然新增供應(yīng)多，但銷售更快，不少項目一個月一開、小步快跑，并沒有對住宅庫存總量造成威脅，反而帶動了本項目余房的銷售。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，住宅總量居高不下，原因之一是不少銷售期在兩年以上的舊樓盤銷售遲緩。有的項目不到10幢樓，數(shù)百套房源都拿到了預(yù)售證，但兩三年一直沒賣完，部分樓盤甚至月均銷量為個位數(shù)，年去化不到百套，這些樓盤的庫存難以消除，導(dǎo)致庫存居高不下。

　　榕樓市去化周期降至12.7個月

　　“天量”庫存，可以說是今年初以來福州樓市揮之不去的巨大陰影?！皯?zhàn)庫存”也成為了今年的主旋律。不過到了歲末，情況發(fā)生了變化。根據(jù)福州多家房地產(chǎn)營銷企業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，隨著成交量的持續(xù)平穩(wěn)走高，福州樓市庫存量在高位徘徊后正在進入下降通道。

　　這樣的趨勢較早前就已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，1月底，福州五城區(qū)住宅庫存量約389.70萬平方米，按照近12個月的月均走量20.91萬平方米的情況來看，福州市商品住宅當(dāng)期存量還需要19個月左右的消化周期，庫存壓力嚴(yán)峻。而到了4月底，住宅存量為353.87萬平方米，按照近12個月的平均月銷售面積21.70萬平方米計算，福州市商品住宅當(dāng)前庫存量降至16.3個月左右的消化周期，環(huán)比下行8.9%。

　　而到了歲末，這一數(shù)字下降更加明顯。記者昨日查看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至昨日，福州住宅庫存23705套，而今年初至今的月去化速度是1860套。按這個速度，福州樓市庫存的去化速度降為12.7個月，已經(jīng)接近均衡水平。

　　成交量不斷放大，庫存量不斷降低，究竟是何原因讓福州樓市庫存壓力得到及時緩解了呢？福州零距離營銷董事總經(jīng)理陳晶表示，近幾個月庫存有所下降的根本原因在于剛需群體的集中爆發(fā)，以及剛改的集體入市發(fā)揮了作用。福州中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理溫江霞則指出，除了“剛改集中入市”之外，開發(fā)商有意控制供應(yīng)量也是近期庫存去化迅速的一個重要原因。數(shù)據(jù)顯示，今年3月市區(qū)供應(yīng)僅有318套，4月僅有406套，遠(yuǎn)不及去年3月1713套以及4月的2215套。而從5月新增房源數(shù)量來看，除了部分純新盤之外，絕大多數(shù)的滯銷盤都在有意識地控制供應(yīng)量，全力去庫存。

　　庫存降低不意味著

　　開發(fā)商大漲價

　　隨著樓盤持續(xù)熱銷，庫存量一再縮減，這是否意味著樓市進入全面復(fù)蘇階段？開發(fā)商是否會大舉漲價？對此業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，目前庫存壓力雖有所緩解，但庫存壓力依然處于過大區(qū)間，沒有大漲價的基礎(chǔ)。

　　零距離營銷董事總經(jīng)理陳晶表示，目前福州市場上有兩大隱患，一是成交戶型結(jié)構(gòu)不平衡，帶動這一輪回暖的成交的主力戶型依舊是剛需和剛改，大戶型產(chǎn)品依舊缺乏快速走量的契機，這說明樓市全面復(fù)蘇的根基不穩(wěn)，當(dāng)開發(fā)商手中的中小戶型“斷供”后，市場火熱的行情或?qū)⒉辉傺永m(xù)。二是目前庫存量下降可能引起部分開發(fā)商“漲價”心理，反而會抑制需求。溫江霞則表示，目前大部分樓盤的旺銷是因為開發(fā)商根據(jù)市場情況果斷在價格等方面進行調(diào)整，在當(dāng)前，樓價的上漲對市場顯然不利。

　　這些房地產(chǎn)營銷行業(yè)人士及開發(fā)商都認(rèn)為，“性價比”仍然是目前消費者最看重的切入點之一。目前福州地價一再走高，未來銷售均價上漲是趨勢，但市場需求還將進一步增加，這就需要開發(fā)商采取恰當(dāng)?shù)拇胧?，在產(chǎn)品及設(shè)計上做文章，保證樓市的健康發(fā)展。