12月18-21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次將房地產(chǎn)問題列為單獨(dú)任務(wù)，將“化解房地產(chǎn)庫存”作為重點(diǎn)要抓好的五大任務(wù)之一。不僅顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存的艱巨性，更為今后一段時期房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)。

　　中金公司分析師寧靜鞭表示，會議首次引入“從供需兩方面入手”的調(diào)控方案，在強(qiáng)調(diào)落實戶籍改革、加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求基礎(chǔ)上，創(chuàng)新性提出建立購租并舉的住房制度，鼓勵開發(fā)商順應(yīng)市場規(guī)律，適當(dāng)降價，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)兼并重組。這意味著供給端的地產(chǎn)調(diào)控開始加碼，地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)生大方向級別的變化。

　　鼓勵農(nóng)民工購房

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

　　根據(jù)統(tǒng)計局農(nóng)民工調(diào)查報告數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2015-2016）》測算，按照未來5年1億人口城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房，按照人均33.3平方米測算，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年將達(dá)到23億平方米。

　　中國指數(shù)研究院提供給中國證券報記者的一份報告指出，在當(dāng)前庫存高企、有效需求相對不足的情況下，鼓勵農(nóng)民工等新市民購房，有利于擴(kuò)大市場需求面，更快促進(jìn)房地產(chǎn)庫存去化。此前已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體，通過財政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對農(nóng)民工購房的支持力度。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“農(nóng)民收入水平低，雖然限制了住房需求釋放，但應(yīng)該定位為‘壓抑’狀態(tài)。政府通過各類政策鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，在提高居住水平的同時，也不會給農(nóng)民帶來新的負(fù)擔(dān)。從這個角度看，鼓勵農(nóng)民消費(fèi)需求釋放，確實會起到積極的刺激作用。”

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士表露出擔(dān)憂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除了一線城市，其他大部分二線城市及三、四線城市，落戶的最大難點(diǎn)是能夠買得起房屋的已經(jīng)基本都落戶，而現(xiàn)在沒有落戶的，大部分是無力買房的。期待沒有購買力的這部分人救樓市、去庫存，可能只是比較美好的想象。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院分析，未來針對農(nóng)民工購房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷壵齑嬲咧c(diǎn)，政府或?qū)⒓哟髮r(nóng)民中小城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼及金融支持等。

　　？確定購租并舉為主要方向

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

　　實際上，住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫存去化的關(guān)鍵著力點(diǎn)。培育和發(fā)展住房租賃市場，有利于完善住房供應(yīng)體系，解決不同需求居民住房問題。租賃房源與商品房源打通，一方面可拓寬租賃住房房源渠道，另一方面可同步推進(jìn)商品房庫存與公租房及租賃市場有效銜接轉(zhuǎn)換，促進(jìn)庫存去化。年初住建部發(fā)文要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出，在強(qiáng)調(diào)其去庫存作用的同時，更為我國長期住房體系的建立健全確立了方向。

　　中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，進(jìn)城務(wù)工人員主要通過租賃方式解決住房問題，但掣肘于此前保障房政策限制，無法被納入公租房保障對象范圍。此次公租房保障對象范圍擴(kuò)大，將帶來大量公租房源需求，當(dāng)前保障房貨幣化分配占比越來越高的背景下，各地可以通過購買的方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房，有效推動商品房源去化。

　　會議還提到，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。目前，我國住房租賃市場供求總量不平衡、供應(yīng)主體較為單一，鼓勵自然人和各類投資機(jī)構(gòu)成為租賃市場的房源提供者，一方面有利于擴(kuò)大租賃供給，拓寬供應(yīng)渠道，滿足以新市民為代表的市場需求，另一方面提出將庫存商品房作為轉(zhuǎn)化源頭，有利于進(jìn)一步推動庫存去化。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，關(guān)于如何鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，預(yù)計決策層隨后還將頒布相應(yīng)政策，共享辦公模式、創(chuàng)客空間等有望因此迎來發(fā)展的春天。

　　？房企兼并重組或提速

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

　　2015年以來，中央及各級政府出臺多項政策支持地產(chǎn)行業(yè)，但隨著效用邊際遞減，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向發(fā)力企業(yè)端，刺激房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營層次順理成章。從實際情況來看，依托房企主動降價帶來的效果可能有限，但可以預(yù)期的是，如果部分三、四線城市房企能積極進(jìn)行價格調(diào)整，完全可以吸引部分農(nóng)民工群體的購房需求，不過這仍取決于房企的預(yù)期利潤收益與現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)。中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，給予降價房企一定的稅費(fèi)、信貸支持可能更易于調(diào)動其積極性和投資信心。

　　“這是鼓勵企業(yè)低價跑量的做法，應(yīng)該說有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“2015年房價上漲過快，其實引起了一定市場恐慌。新政引導(dǎo)房企降價，穩(wěn)定市場預(yù)期，將對明年房企定價策略產(chǎn)生積極影響。另外，對于一些中小房企來說，去庫存被列為新政的重點(diǎn)內(nèi)容，也激發(fā)了他們對明年房地產(chǎn)市場升溫的憧憬?！?/p>

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價下跌會導(dǎo)致購房人持幣觀望。當(dāng)房價出現(xiàn)回落預(yù)期時，房地產(chǎn)成交量會萎縮，不利于去庫存。另外，如果房價明顯下降，還會直接影響土地出讓、資產(chǎn)貶值，這是地方政府最不希望看到的。未來，地方政府可能采購部分商品房并將其轉(zhuǎn)化為保障房，倘若房企配合政府降價刺激購房需求，那么采購價格會低于市場水平，從而達(dá)到降低房價目的。在庫存量偏大的三、四線城市，這種針對性降價操作具備可行性。

　　長期看，通過兼并重組提升行業(yè)集中度，能夠以最小的成本盤活存量，更重要的是可以進(jìn)一步鼓勵企業(yè)做大做強(qiáng)，提升行業(yè)整體開發(fā)運(yùn)營水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的高效匹配。中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組方面，政府仍有相當(dāng)大的政策空間可以操作，特別是在上市房企間的資本運(yùn)作上，可以考慮鼓勵其先行先試。在資本市場上，最近已稍顯熱鬧的房地產(chǎn)板塊，接下來可能還會持續(xù)發(fā)酵升溫。（李香才）

　　2016年房地產(chǎn)市場“量跌價穩(wěn)”

　　有數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大一線城市11月成交地塊出讓金達(dá)到1062億元，環(huán)比大增133%，同比增長47%，單月首次突破千億元。伴隨土地市場升溫，溢價率、成交量也創(chuàng)年內(nèi)新高，北京、上海、廣州、深圳，以及部分經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二線城市，2015年房地產(chǎn)市場都取得不俗的成績。12月18-21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“適當(dāng)降低商品住房價格”以及“化解房地產(chǎn)庫存”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列利好政策的出臺是2015年樓市“量價齊漲”的主導(dǎo)因素，展望2016年，投資者需審慎看待，“量跌價穩(wěn)”或是大概率事件。

　　一線城市年末供地放量

　　廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，11月我國一線城市合計推出地塊規(guī)劃建筑面積988萬平方米，環(huán)比增長93%，同比增長54%。其中，住宅用地532萬平方米，環(huán)比增長97%，同比增長52%；合計成交地塊規(guī)劃建筑面積868萬平方米，環(huán)比增長88%，同比增長30%；住宅用地成交建筑面積521萬平方米，環(huán)比增長98%，同比增長26%。土地出讓金方面，單月首次突破千億元。

　　以北京土地市場為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年年初至12月15日，北京土地市場共有103宗土地實現(xiàn)出讓，相比去年減少38宗，建設(shè)用地面積合計654.35萬平方米，規(guī)劃建筑面積1429.38萬平方米，同比分別減少30%和14%，下降至近8年新低。與此同時，北京市場同期土地出讓金總額卻高達(dá)1934億元，同比增加17億元，繼去年之后再創(chuàng)歷史新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，年內(nèi)還有7宗土地待出讓，其中4宗經(jīng)營性地塊起價為54.76億元；另外還有2宗工業(yè)用地、1宗棚戶區(qū)改造，年內(nèi)土地出讓金突破2000億元幾成定局。

　　“整體來看，11月一線城市年末供地放量顯著，供給同比、環(huán)比均大幅上漲，政府供地力度明顯加大。”廣發(fā)證券介紹，尤其是北京市場延續(xù)了10月的活躍態(tài)勢，11月出讓金以561億元繼續(xù)居首，且多宗地塊以最高價成交，合計共有5宗地塊列11月總價榜單前十名；4宗地塊列11月單價榜單前十名，其中豐臺南苑鄉(xiāng)地塊居11月宅地總價榜單榜首，成交價為83.4億元，為北京地區(qū)歷史總價第三高。此外，11月上海土地市場也較為活躍，其中楊浦區(qū)新江灣城地塊居當(dāng)月單價排行榜榜首，成交均價為4.92萬元/平方米，溢價率為82%。值得一提的是，從拿地方式來看，聯(lián)合拿地已經(jīng)成為一線城市以及重點(diǎn)二線城市拿地的主要方式。分散風(fēng)險的同時，這在某種程度上也加劇了競爭的激烈程度，推高了部分優(yōu)質(zhì)地塊的成交價格。

　　“地王頻繁出現(xiàn)，使得今年北京土地成交額有望突破2000億元，樓面價格超過3萬元/平方米的地塊達(dá)到了25宗，地價超過房價成為新常態(tài)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然高價地并不能完全代表未來市場售價，但如此大量集中出現(xiàn)，未來商品房價格很難不受影響。

　　明年或?qū)ⅰ傲康鴥r穩(wěn)”

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個大中城市新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個，比上月分別增加6個和2個。其中，深圳依然領(lǐng)漲全國，環(huán)比上漲2.9%，同比上漲達(dá)44.6%。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個月北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交總量逾9萬套，預(yù)計今年全年成交量將突破10萬套，與去年交易量相比漲幅接近30%；因部分豪宅項目集中入市，2015年新房價格較2014年上漲了9%左右。與北京樓市強(qiáng)勢回暖相似，上海、廣州、深圳，以及部分經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二線城市，2015年房地產(chǎn)市場都亮出不俗的“成績單”。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，2015年全國樓市整體回暖勢頭明顯，一系列利好政策的出臺，是推動樓市走出2014年“低谷”的主要因素。雖然2015年樓市表現(xiàn)尚佳，但對2016年市場仍需審慎看待。一是2015市場回暖很大程度上是在填補(bǔ)2014年交易量的不足。二是2015年雖然出臺了很多利好政策，但政策的邊際效應(yīng)正在顯現(xiàn)，同時政策頻出也表明，單個政策的刺激周期在縮短。“新常態(tài)”下，市場行情很難徹底翻轉(zhuǎn)。三是“330政策”和后續(xù)政策的鼓勵方向已從原來的首次置業(yè)轉(zhuǎn)向了改善型需求，但整體而言，改善型購房人群的需求還是集中在緊湊型、中低價位住房，當(dāng)前市場供應(yīng)偏豪宅化、高端化，跟改善型需求很難匹配；低首付比率雖然一降再降，但也使得購房人在未來很長時間內(nèi)月供壓力大、資金緊張。改善型購房需求大多基于對未來收入增長的明確預(yù)期，未來經(jīng)濟(jì)增長不確定性，以及各種因素能否兌現(xiàn)都會對市場走勢造成影響。2016年“量跌價穩(wěn)”因此是大概率事件。

　　中投證券認(rèn)為，近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落既影響到GDP，也波及地方財政以及金融風(fēng)險，只有加快去庫存才能緩解這一矛盾。未來進(jìn)一步出臺財政、金融、稅費(fèi)等寬松政策成為可能，包括財稅、戶籍領(lǐng)域等的配套“一攬子”政策預(yù)計也將在明年密集亮相。據(jù)高盛測算，采取降低二套或三套房首付比例、所得稅退稅、下調(diào)二手房交易稅的政策組合刺激改善型購房及投資需求，有望在2016-2017年令房地產(chǎn)交易量較2015年增長10%-20%。（劉麗靚）