凈利驟降七成 大龍地產(chǎn) 籌劃重心回歸北京

　　在遭遇毛利率下滑之后，當(dāng)前三線城市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占“大頭”的大龍地產(chǎn)計劃未來將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)重點“重回北京”。但一線城市的形勢已今非昔比

　　在二三線城市房地產(chǎn)已顯露頹勢的情況下，一線城市地產(chǎn)公司業(yè)績也出現(xiàn)明顯下滑，北京市順義區(qū)國資委旗下上市房企大龍地產(chǎn)就是其中一個代表。大龍地產(chǎn)今年來營業(yè)收入與凈利潤雙雙出現(xiàn)下滑，今年前三季度凈利潤為2257萬元，同比下降75.45%。

　　簽約面積減少，毛利率下滑是大龍地產(chǎn)凈利潤下滑的主要原因。大龍地產(chǎn)曾發(fā)表公告稱，今年1-9月，累計實現(xiàn)簽約面積2.24萬平方米，同比減少66.45%。并且，今年半年報顯示其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為10.41%，比去年下降19.68個百分點。

　　大龍地產(chǎn)今年為何會出現(xiàn)毛利率下滑?毛利率下滑情況下未來發(fā)展方向是否會做出調(diào)整?對此，大龍地產(chǎn)書面回復(fù)本報提交的采訪提綱，記者還接觸了其內(nèi)部員工秦志新(化名)，聽其講述了公司當(dāng)下發(fā)展面對的種種困局。

　　前三季凈利潤下滑

　　大龍地產(chǎn)最大股東為北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，截至2015年第三季度報告期末持有47.7%股份。該公司成立于1987年，總資產(chǎn)近50億元，隸屬北京市順義區(qū)人民政府，由北京市順義區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會100%持有。

　　主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與建筑施工的大龍地產(chǎn)在2005年登陸A股市場，2008年進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)，并躋身北京市百強(qiáng)企業(yè)，在北京、中山、滿洲里均有房產(chǎn)開發(fā)項目。然而，這家曾經(jīng)的北京百強(qiáng)企業(yè)今年營業(yè)收入出現(xiàn)下滑，前三季度營業(yè)收入為3.88億元，較去年同期下降39.56%。營收下滑對大龍地產(chǎn)凈利潤表現(xiàn)也造成了影響，今年第一二季度凈利潤分別為-1160萬元和-504萬元，第三季度雖實現(xiàn)盈利，使得整個前三季度凈利潤達(dá)到2257萬元，但仍比去年同期下降75.45%。

　　值得一提的是，在營收下降的情況下，下游客戶對其拖欠的應(yīng)收賬款反而有所增長。記者注意到，大龍地產(chǎn)今年第三季度報告顯示無應(yīng)收票據(jù)，應(yīng)收賬款則由期初的2.15億元增長至2.35億元，預(yù)付款也由期初的2811萬元減少至2645萬元。

　　不同于應(yīng)收賬款，大龍地產(chǎn)第三季度應(yīng)付賬款反倒有所減少。三季報顯示其應(yīng)付賬款由期初的3.06億元減少至2.79億元，預(yù)付款由年初的3.22億元減少至2.75億元。

　　此外，大龍地產(chǎn)今年下半年以來多位高管人員有所變動。7月4日大龍地產(chǎn)發(fā)表公告透露稱，收到董事長李紹林的書面辭職報告，李紹林辭去公司董事、董事長及董事會戰(zhàn)略委員會主任委員職務(wù)且今后不再擔(dān)任公司其他職務(wù)。11月28日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，曾在順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司任職的董事高洪瑞與監(jiān)事會主席袁振東申請辭去職務(wù)，并且此二人將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

　　關(guān)于高管離任，大龍地產(chǎn)書面公司本報:“原董事長到齡退休，董事及監(jiān)事會主席因工作調(diào)動離職，與公司業(yè)績無關(guān)?！?

　　業(yè)務(wù)重點將“重回”北京

　　為何在今年一二季度出現(xiàn)虧損?大龍地產(chǎn)在半年報中解釋:“一二季度房地產(chǎn)開發(fā)方面無新增項目。且受開發(fā)進(jìn)度和區(qū)域市場環(huán)境等因素影響，上半年公司現(xiàn)有項目銷售情況較為低迷?！比径扰ぬ潪橛脑騽t為“三季度順義地區(qū)裕龍華府項目向客戶交房形成結(jié)轉(zhuǎn)收入”，大龍地產(chǎn)向本報書面回復(fù)道。

　　此外，大龍地產(chǎn)向本報解釋，今年毛利率下降是因為與去年相比，今年結(jié)轉(zhuǎn)收入的房地產(chǎn)項目不同。秦志新告訴記者，大龍地產(chǎn)去年結(jié)轉(zhuǎn)的房產(chǎn)項目為地處順義的北京馬坡保障房和地處中山的裕龍君匯。今年結(jié)轉(zhuǎn)的項目為中山裕龍君匯與北京裕龍華府。其中中山項目今年進(jìn)入銷售后期，裕龍華府項目體量較小導(dǎo)致簽約面積同比減少。

　　記者在大龍地產(chǎn)2015年半年報中看到，中山地區(qū)裕龍君匯可售面積為21.5萬平方米，北京地區(qū)馬坡保障房與裕龍華府的可售面積則分別為9.55萬平方米與4.02萬平方米，遠(yuǎn)小于中山項目可售面積。

　　在遭遇毛利率下滑之后，當(dāng)前三線城市房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占“大頭”的大龍地產(chǎn)計劃未來將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)重點“重回北京”。其書面回復(fù)本報稱，“公司目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心回歸北京順義本地。但視公司與實際項目情況，不排除未來在外埠進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可能。”

　　然而，在北京地價高企，地王頻現(xiàn)的情況下，重回北京并不意味著開展業(yè)務(wù)順利，能夠?qū)崿F(xiàn)營收增長。

　　秦志新對記者說:“北京的地價比二三線城市高很多，并且北京地區(qū)很難拿地。我們現(xiàn)在的情況是，對于一些競爭較激烈的地塊，我們雖參與了拿地但卻未能拿到。還有一些我們參與競拍的地塊，則因競價與公司評估偏離過大，為保護(hù)投資者利益、降低風(fēng)險，而最終選擇放棄。我們上市公司要對投資者負(fù)責(zé)，所以拿地的時候很謹(jǐn)慎，需盡一切可能避免拿到地開發(fā)之后反倒賠錢。而且地產(chǎn)行業(yè)本就開發(fā)周期長，風(fēng)險較高，房企應(yīng)當(dāng)尤其慎重對待高地價地塊。”

　　秦志新向記者坦承:“從全國各地的情況看，房產(chǎn)行業(yè)毛利率下降是個普遍趨勢。我們公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在10年以前利潤率要比現(xiàn)在高，現(xiàn)在不止地價高，其他人工等成本也比過去高。以前房地產(chǎn)開發(fā)毛利率可能能達(dá)到30%～40%，現(xiàn)在卻只有10%～20%?！薄?/p>