在日常生活中，市民如何避免產(chǎn)生不該有的居住煩惱，出現(xiàn)物業(yè)糾紛時(shí)該如何維權(quán)？為此，上海物業(yè)版特開(kāi)設(shè)這一欄目，聚焦居民日常生活中常見(jiàn)的物業(yè)糾紛案例，邀請(qǐng)各方專家進(jìn)行權(quán)威分析和解答。

　　——編者

　　屋面天花板水跡斑斑，護(hù)墻板霉變發(fā)黑，廚房衛(wèi)生間滴水不斷……

　　業(yè)主好不容易搬進(jìn)新巢，舒心的日子過(guò)了不久，揪心煩惱的事隨之而來(lái)。這些除了有一些房屋質(zhì)量差造成外墻滲水外，大部分原因是裝修不當(dāng)引起。這類糾紛已經(jīng)成為物業(yè)管理中的頑癥，在物業(yè)相鄰糾紛訴訟中占了很大的比例。

　　案例1

　　業(yè)主擅自改管道引發(fā)水災(zāi)

　　去年6月，某小區(qū)大樓1204室的業(yè)戶在裝修過(guò)程中，擅自將陽(yáng)臺(tái)與房間打通，并在陽(yáng)臺(tái)與房間的地面上鋪了一層地板，而后又將陽(yáng)臺(tái)落水管用磚墻封閉，并將一部分改用橡膠管子連接。由于連接的橡膠管子損壞，一場(chǎng)大暴雨過(guò)后，造成雨水漏進(jìn)地板內(nèi)，同時(shí)該業(yè)主樓下1104室業(yè)主家出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。雨不停地下，1104室陽(yáng)臺(tái)與房間頂部交界處滴水，緊接著向室內(nèi)蔓延……突如其來(lái)的“水災(zāi)”使1104室業(yè)戶損失慘重：臥室家具、衣物、地板大部分受損。

　　隨后，物業(yè)公司與居委會(huì)一起將樓上、樓下兩位業(yè)戶進(jìn)行協(xié)調(diào)，由于1204室推卸責(zé)任，調(diào)解失敗。于是1104室業(yè)主以相鄰關(guān)系糾紛將1204室業(yè)主告上了法庭。針對(duì)原被告責(zé)任認(rèn)定上的分歧，法院請(qǐng)了建筑專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)作了檢測(cè)認(rèn)定和估價(jià)機(jī)構(gòu)損失估價(jià)：被告違規(guī)裝修引發(fā)漏水。

　　法院根據(jù)專業(yè)檢測(cè)和估價(jià)，并經(jīng)查證后依法認(rèn)為，被告因違規(guī)裝修，侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)利，給原告造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，判決被告恢復(fù)下水管道原狀，支付鑒定和估價(jià)費(fèi)，賠償原告家具、衣物、地板等損失3.5萬(wàn)元。

　　案例2

　　業(yè)主裝修竟打穿熱水管

　　無(wú)獨(dú)有偶。一業(yè)主裝修打穿預(yù)埋水管，致地板不停滲水。幾年前，王某買下了東區(qū)一處商品房，并與房產(chǎn)商約定，交付房屋的裝飾標(biāo)準(zhǔn)為預(yù)埋冷熱水管。去年底，王某發(fā)現(xiàn)房間的木地板出現(xiàn)滲水，經(jīng)檢查，原來(lái)預(yù)埋在樓板面層中的熱水管上有個(gè)圓孔。隨即，他與房產(chǎn)商達(dá)成協(xié)議：由市房屋質(zhì)量檢測(cè)站進(jìn)行檢測(cè)，鑒定費(fèi)先有房產(chǎn)商墊付；房產(chǎn)商借給王某外借住宿費(fèi)1萬(wàn)元等。今年，王某又向房產(chǎn)商和物業(yè)公司各借2萬(wàn)元住宿費(fèi)。檢測(cè)結(jié)果表明，水管上的圓孔是沖擊鉆擊穿造成的。

　　王某向法院起訴，認(rèn)為房產(chǎn)商鋪設(shè)的熱水管未加保溫層合套管，不符合有關(guān)規(guī)定。他進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)公司也沒(méi)有提供管線走向示意圖，故房產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用及補(bǔ)償?shù)?。而房產(chǎn)商認(rèn)為打穿水管的責(zé)任在王某本人，并反訴要求他承擔(dān)6000元的檢測(cè)費(fèi)、歸還借款。

　　法院查證后發(fā)現(xiàn)，并沒(méi)有規(guī)定水管一定要加保溫層，因此王某的說(shuō)法依據(jù)不足，故判決他承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)，并返還房產(chǎn)商住宿費(fèi)。同時(shí)，在物業(yè)公司的調(diào)解下，這位業(yè)主還賠償樓下業(yè)主5000元損失。

　　提醒

　　家庭裝修需關(guān)注隱蔽工程

　　給業(yè)主提個(gè)醒：裝修居室至少也要有五年十年的質(zhì)量保證。在裝修時(shí)，業(yè)主不能光顧眼前的富麗堂皇，更要注重室內(nèi)的隱蔽工程的裝修如上下排水管道，電器線路的敷設(shè)等。一些業(yè)主為了貪圖便宜，請(qǐng)了無(wú)執(zhí)照、無(wú)資質(zhì)、技術(shù)差的“馬路游擊隊(duì)”裝修，給日后埋下事故的隱患。業(yè)主即便請(qǐng)正規(guī)軍裝修也要加強(qiáng)監(jiān)理，對(duì)隱蔽工程特別關(guān)注，尤其防止擅自改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和使用功能，在安裝下水道連接頭（如浴缸、水漕面池、馬桶）等時(shí)，應(yīng)規(guī)范操作，做到管路合理、連接緊密、無(wú)跑冒滴漏、無(wú)違章拆移，而且在施工中要考慮好便于日后的維修。避免因裝修不當(dāng)引發(fā)滲漏水，造成對(duì)相鄰業(yè)主的侵害，引起糾紛。一旦發(fā)生事故肇事業(yè)主要積極配合物業(yè)公司進(jìn)行勘察，及早發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，把問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)。

　　給物業(yè)公司提個(gè)醒：在業(yè)主進(jìn)戶時(shí)，物業(yè)公司要按照國(guó)家和有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，在簽署物業(yè)管理服務(wù)合同的同時(shí)，簽定居室裝修協(xié)議書(shū)，明確居室裝修的禁止行為，特別是對(duì)隱蔽工程裝修作出特別警示，要做好這方面的宣傳工作，加強(qiáng)裝修期間的巡查和指導(dǎo)。對(duì)已經(jīng)發(fā)生的滲漏水問(wèn)題，要積極主動(dòng)做好業(yè)主間的協(xié)調(diào)查驗(yàn)工作，并及時(shí)解決問(wèn)題，努力化干戈為玉帛，避免業(yè)主間矛盾激化。

　　上海市物業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn) 黃友健