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臨近年底樓市成交翹尾 開發(fā)商全馬力沖刺12月業(yè)績

  • 發(fā)布時間:2015-12-11 07:40:00  來源:中國新聞網(wǎng)  作者:佚名  責(zé)任編輯:羅伯特

  樓市“翹尾” 開發(fā)商沖不沖

  臨近年底,樓市成交翹尾,房價也再次進入上漲通道。為了沖刺12月業(yè)績,開發(fā)商再次打出特價、優(yōu)惠等促銷字眼,希望吸引購房者。

  新盤入市、老盤優(yōu)惠

  “年底了,我們推出一批特價房,可以便宜2000元-4000元/平方米”。位于亦莊的商住新盤林肯公園項目銷售人員表示,此次推出的特價房源的價格在3.2萬-3.4萬元/平方米之間,而此前項目銷售的均價是3.6萬元/平方米。但記者了解到,此前項目也以“4萬-9萬元紅包優(yōu)惠”的方式促銷。

  此外,簽約打折、首付分期也成為12月項目沖刺銷售的“殺手锏”,如龍湖、K2都在北京部分項目推出了首付一成的活動。

  除老項目促銷外,新盤尤其是頂級豪宅也強勢開盤,如12月入市即宣布售罄的保利首開天譽,由于單價高開在10萬元/平方米左右,項目加大了地下室等贈送面積,將地下層高做到了7.2米;下疊戶型地上面積195平方米,實際使用面積達到了360平方米。

  多數(shù)公司業(yè)績樂觀

  由于去年樓市處于低谷期,開發(fā)商定下的今年銷售目標(biāo)較為保守。然而今年市場轉(zhuǎn)暖,大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)接近或完成了年初定下的銷售目標(biāo)。比如,萬科2015年銷售有望達到2500億元;恒大1500億元銷售目標(biāo)已在11月提前完成,隨后上調(diào)目標(biāo)到1800億元;旭輝11月也已提前完成250億元全年目標(biāo)銷售。融創(chuàng)今年銷售目標(biāo)為和去年持平的660億元,目前完成率為97%;而龍湖11月已完成全年目標(biāo)的90.30%,12月賣出52.4億元就可達標(biāo)。

  “去年底開發(fā)商都很沮喪,結(jié)果發(fā)現(xiàn)今年情況樂觀得多?!焙餐Y本創(chuàng)始人、原華平投資執(zhí)行董事王倩如是說。

  記者從接近 京投銀泰 公司的人士獲悉,由于北京項目熱銷,公司在10月底就提前完成了全年的銷售目標(biāo),但該人士并未透露具體金額。2014年京投銀泰的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約金額為71.27億元,預(yù)計2015年將會出較兩位數(shù)增長。

  北京市場競爭愈發(fā)激烈

  由于業(yè)績好于預(yù)期,多數(shù)房企的年底策略從沖量轉(zhuǎn)為增利。在北京市場的頂豪產(chǎn)品,競爭激烈,如恒大書院、融創(chuàng)北京壹號院、使館壹號院等,但相對快速的銷售速度仍是北京市場的主流。

  “現(xiàn)在各個房企集團都在逐利,把外地的資本調(diào)到北京來,競爭越來越激烈,我們很難判斷北京市場聚集了多少資金?!本┩躲y泰股份有限公司副董事長、總裁高一軒如是說。

  “全國房地產(chǎn)庫存在90億平方米以上,去化周期大致在10年左右,房地產(chǎn)市場大致已經(jīng)進入了供大于求的買方市場時代?!碧m德咨詢總裁宋延慶表示,在這種情況下,房企想保持銷售額、營收等資產(chǎn)規(guī)模性指標(biāo)增長將非常難,未來競爭也將進一步加大。

  在為明年推盤“儲存彈藥”

  中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰:

  從今年下半年開始,房企就都在忙著搶地。年底的樓市,我并沒有感覺到房企都有什么大動作。從目前的情況來看,各個開發(fā)商手里的庫存并不是很多,但是由于土地的熱度不斷上漲,大家在拿地之后可能會更加看好明年的市場,也都在為明年的推盤“儲存彈藥”,因此今年年底開發(fā)商推盤的情況不會特別積極。

  “泛豪宅化”馬上就要來

  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅:

  今年年底的北京樓市總體上說將會是一個“暖冬”。由于政策利好貫穿全年,需求釋放,所以今年北京的土地市場才會出了那么多的地王,這也會讓購房者有一定的緊迫感,認(rèn)為市場在明年有一個大的上漲。此外,今年的地王雖然多,但供應(yīng)面積依然有限。目前北京市場上的剛需購房者大都向自住房分流,而改善型需求也可以有市區(qū)的二手房和商住房可供選擇。這就使得明年樓市的去庫存壓力沒有想象的那么大,也就不會有太多降價的可能性??梢哉f,北京房地產(chǎn)市場的“泛豪宅化”馬上就要來了。

  ■ 細分市場

  別墅市場 加快周轉(zhuǎn) 抓住機會搶客

  作為房企產(chǎn)品中利潤貢獻的大頭,別墅市場在年底迎來新一波搶客熱潮。

  “12月2日取證,12月8日就基本賣完了?!蔽挥跂|壩的頂級豪宅別墅“保利首開天譽”相關(guān)銷售負(fù)責(zé)人表示,項目取證前就基本鎖定了90%房源的客戶。

  北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,保利首開天譽共有17套房源獲得預(yù)售證,其中最高預(yù)售價為13萬元/平方米,成為東壩板塊的價格標(biāo)桿。據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹,取證房源中包括了樣板間,可售房源為14套,已全部售罄,但暫未披露單價。業(yè)內(nèi)預(yù)計單價將在10萬元/平方米左右。

  11月以來北京別墅項目銷售火熱。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,11月北京賣出了396套別墅,環(huán)比大增48%,成為今年下半年別墅成交新高峰;其中1000萬元以上的別墅成交了152套,占比高達38%;成交均價為33164元/平方米,與上月持平。

  “今年5月以來樓市回暖趨勢明朗,開發(fā)商都在積極推售別墅?!眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示,12月北京預(yù)計有6個別墅新盤入市,如位于豐臺的西山湖、位于昌平的金科王府以及位于密云的首創(chuàng)·瀾茵山等。

  據(jù)了解,1000萬元/套已經(jīng)成為別墅市場的主流門檻,而產(chǎn)品方面,在大多數(shù)別墅開發(fā)商看來,疊拼別墅中的上疊產(chǎn)品去化將是年末的重頭戲。

  “12月推出的一些簽約優(yōu)惠主要針對上疊,下疊并不愁賣?!狈可揭粋€別墅項目營銷負(fù)責(zé)人對記者表示,其項目今年5月開盤后一直在順銷,“下疊漲價好幾次了,上、下疊價差已經(jīng)很高,但客戶還是會買下疊,希望有花園,使用率更高”。

  “年底別墅市場漲價很明顯,新別墅項目開盤價格高,老項目也在不斷調(diào)高價格?!比螁Ⅵ伪硎?,由于別墅產(chǎn)品面積大,總價高,單價越高,銷售速度將越慢,未來別墅市場所面臨的去化風(fēng)險不亞于公寓豪宅,這也是促使別墅新盤加緊入市搶占客源的主要原因。

  記者了解到,在沖刺年底銷售的別墅新盤中,保利首開天譽是2013年底拿地,兩年后才入市銷售,而11月入市的遠洋天著春秋、恒大書院都是2014年拿下的土地,短短一年時間就加速入市,說明別墅市場也開始出現(xiàn)“搶入市、快周轉(zhuǎn)”現(xiàn)象。

  高端市場 落袋為安VS順銷 房企動作各不同

  進入2015年以來,北京樓市就被定位為“最強豪宅年”。大量高端產(chǎn)品入市,同類型項目之間的比拼和競爭也愈發(fā)激烈。臨近年底,各大品牌房企及其旗下的高端項目對于市場的研判卻大不同。保利、華潤、京投銀泰等均沒有集中推盤的計劃,而龍湖則更希望在年底前搶開部分項目。

  “我們判斷明年的市場競爭將會比較激烈。年底來臨,各方面都有一定的業(yè)績和回款壓力,可以的話還是走一部分,落袋為安好?!饼埡瘓F北京公司一品牌負(fù)責(zé)人告訴記者,他們將年底的推售重點放在東壩區(qū)域。

  據(jù)悉,龍湖位于東壩的天璞項目即將開盤,將推出六七十套平層產(chǎn)品,約占該項目總體量的20%,并希望在本月底消化完畢。在龍湖的另一布局重點,位于豐臺西局區(qū)域的西宸原著玉府,則已經(jīng)進入了順銷狀態(tài),龍湖方面表示近期該項目將不會有太大的推盤動作?!皷|西邊客群的差異比較明顯,而且需求也不一樣。像東壩區(qū)域的客群相對來講要更加注重教育配套,而購買西局項目的客戶對于一些配套的要求并沒有那么的迫切,他們中不少會將孩子送到西城、海淀去接受教育。”

  記者發(fā)現(xiàn),京西多個今年銷售不錯的項目在年底同樣逐漸“低調(diào)”下來。比如,位于海淀的琨御府,今年樓王產(chǎn)品開盤至今已去化七成左右,銷售目標(biāo)完成較好,目前進入到順銷階段,并不著急推盤。位于西四環(huán)豐臺區(qū)域的紫辰院情況也類似。“截至目前,紫辰院全年認(rèn)購額已超過21億元,項目也從開盤時的均價6.7萬元/平方米左右,上漲到7.5萬元/平方米左右?!?紫辰院營銷策劃負(fù)責(zé)人向記者表示,年底項目會維持現(xiàn)有的銷售節(jié)奏,不會去特意做一些推盤工作。

  ■ 觀察

  剛需盤漸少改善盤高端化

  “今年北京最大的特點是改善型住宅賣得好,區(qū)位條件較好的改善盤在價格上不斷向高端市場靠攏,今后的競爭也會激烈很多?!币晃?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/stock/cate/detail.php?symbol=400129677" target="_blank" title="央企 400129677">央企營銷負(fù)責(zé)人向記者表示,今年由于地價的不斷攀升,預(yù)計這兩年內(nèi)改善盤的“被高端”將成為北京樓市的大趨勢。同樣地,一些位置較好的剛需項目,也由于價格的不斷提高,客群也發(fā)生改變。

  “從今年北京的地價來看,整體高端化是趨勢?!本┩躲y泰一位策劃負(fù)責(zé)人表示,他們的一些項目也同樣出現(xiàn)了“升級”的情況?!氨热缥挥诨佚堄^的公園悅府項目,由于入市時間較早,一開始主要是吸引 中關(guān)村 、上地一帶的剛需客群,隨著價上漲,現(xiàn)在也步入了改善型項目的行列?!?

  對此,中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示:“隨著北京地價和房價的普遍上漲,也許需要重新界定剛需、改善和高端產(chǎn)品的定義?!彼J(rèn)為,現(xiàn)在五環(huán)附近的二手房和新房有不少已達到了3萬元/平方米左右的均價,大部分總價在350萬元左右,很多買家屬于剛性需求的人群。若總價再往上一點,500萬-1000萬的產(chǎn)品,就應(yīng)該算改善型需求。

  而從大的趨勢來看,今后北京五環(huán)內(nèi)的剛需產(chǎn)品將逐漸減少。“目前五環(huán)內(nèi)的剛需產(chǎn)品已經(jīng)很稀缺了,且大多分布在六環(huán)沿線?!睎|亞新華地產(chǎn)營銷副總監(jiān)董廣博說,“五環(huán)內(nèi)的剛需產(chǎn)品之所以逐漸減少主要是由于房企拿地都是地王,沒有建剛需產(chǎn)品的空間,但是剛需的需求是一直存在的,部分分流到自住房等保障性住房上去,部分則分流到低價的商住、二手房等。”董廣博表示,位于舊宮的東亞·五環(huán)國際,目前銷售均價在2.35萬元/平方米左右,還有10億左右的貨值。隨著周邊地價的上漲,預(yù)計明年年初也會進一步提價。(新京報)

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