□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　今年，內(nèi)環(huán)內(nèi)新建商品住宅均價(jià)首次突破7萬(wàn)元/平方米，并且部分外郊環(huán)板塊成交量、價(jià)都迎來(lái)較大幅度提升。2015年，城市的發(fā)展、規(guī)劃的兌現(xiàn)、土地價(jià)值的挖掘等成為拉動(dòng)區(qū)域能級(jí)上漲的源動(dòng)力。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)“破七”

　　來(lái)自上海中原地產(chǎn)研究咨詢部的數(shù)據(jù)顯示，截至12月6日，全市按環(huán)線來(lái)分商品住宅的成交均價(jià)分別為：內(nèi)環(huán)內(nèi)72584元/平方米，內(nèi)中環(huán)間62939元/平方米，中外環(huán)間38796元/平方米，外郊環(huán)25707元/平方米。

　　“各環(huán)線中，內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)‘破七’，去年其均價(jià)僅約6.1萬(wàn)元/平方米?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦指出，今年內(nèi)環(huán)內(nèi)推盤有所增多，且在開盤時(shí)房企底氣較足，樓盤多高開高走。

　　此外，盧文曦還稱，從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，內(nèi)中環(huán)間均價(jià)漲幅最高，今年均價(jià)約6.3萬(wàn)元/平方米，而去年其均價(jià)則約5.2萬(wàn)元/平方米。

　　位于大寧板塊的某樓盤，在今年4月開盤時(shí)報(bào)價(jià)約7萬(wàn)元/平方米，到如今其報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了8萬(wàn)元/平方米。據(jù)該樓盤售樓人員表示：“項(xiàng)目的稀缺地段是其吸引購(gòu)房者的首要因素，而漲價(jià)主要是因?yàn)楫?dāng)前推出的房源地理位置比前期推出的更好?！?/p>

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間房?jī)r(jià)的大幅上漲也拉動(dòng)了全市房?jī)r(jià)，今年樓市或有被透支的嫌疑，明年市場(chǎng)量、價(jià)將趨穩(wěn)。對(duì)此，同策咨詢部研究總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為：“今年房?jī)r(jià)漲得有點(diǎn)快，明年漲幅或有所放緩，甚至出現(xiàn)小幅下滑?！?/p>

　　潛力板塊踴躍

　　12月初，嘉定新城某地塊和夏陽(yáng)街道某地塊以約1.8萬(wàn)元/平方米和約1.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)成交。上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，這兩幅地塊均緊鄰郊環(huán)線，地塊周邊售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，拍出的樓板價(jià)幾乎接近“面包價(jià)”，這或?qū)⒂绊憛^(qū)域房?jī)r(jià)。

　　地價(jià)對(duì)于區(qū)域的拉動(dòng)作用在今年火熱的市場(chǎng)下得以體現(xiàn)。比如大寧板塊，該板塊在去年初拍出了高價(jià)地塊，今年該地塊項(xiàng)目入市，從實(shí)際情況來(lái)看，其無(wú)疑助力了區(qū)域的進(jìn)一步升級(jí)。

　　大場(chǎng)板塊也被視為今年的“黑馬”，其拍出了多幅高溢價(jià)地塊，受此影響，區(qū)域的成交量大幅攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至12月6日，今年大場(chǎng)板塊新建商品住宅共成交了444337平方米，較去年上漲了158.53%?！霸谏虾Ｖ协h(huán)內(nèi)土地日漸稀缺的情況下，大場(chǎng)可塑性極強(qiáng)，受房企追捧也屬意料之中，未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步提升?！睆埡陚ヌ寡浴?/p>

　　就在剛剛過(guò)去的11月，新江灣拍出的高樓板價(jià)地塊也備受業(yè)內(nèi)熱議。某房企人士表示，新江灣今年均價(jià)約4.6萬(wàn)元/平方米，而這塊地拍出了4.9萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，實(shí)在是讓人驚嘆。

　　陸騎麟則認(rèn)為，新江灣近幾年新房均價(jià)變化不大，2010年成交均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了4.1萬(wàn)元/平方米，這次拍出高價(jià)地塊，或許會(huì)拉動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。

　　“題材效應(yīng)”釋放

　　城市規(guī)劃對(duì)于板塊而言意義重大，今年以來(lái)“題材效應(yīng)”對(duì)部分板塊的促進(jìn)作用也是有目共睹的。

　　今年被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“大虹橋”年，的確，今年虹橋商務(wù)核心區(qū)大部分項(xiàng)目將進(jìn)入交付和上市階段，這使大虹橋有了較強(qiáng)的吸金能力。業(yè)內(nèi)人士稱，受此影響，今年華漕板塊的成交均價(jià)上漲了11.73%。

　　不得不提的是迪士尼板塊。受到迪士尼即將開業(yè)的影響，近兩年受其輻射的川沙、唐鎮(zhèn)、周康、惠南等板塊，成交量、價(jià)都有所上漲，今年更是進(jìn)入“飛躍”階段。例如周康板塊，截至12月6日，今年其新建商品住宅成交面積達(dá)607395平方米，較去年上漲了186.2%，且成交均價(jià)也上漲了19.4%。同時(shí)，唐鎮(zhèn)板塊今年的成交面積也達(dá)到了332177平方米，較去年上漲了近100%。

　　同時(shí)，“軌交建設(shè)對(duì)于板塊尤其是外郊環(huán)板塊的促進(jìn)也非常明顯。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“今年底或明年初，軌交12號(hào)線西段、軌交11號(hào)線迪士尼段有望開通，屆時(shí)閔行、周浦等區(qū)域的交通將更加便捷，能級(jí)將進(jìn)一步提升?！?/p>

　　此外，上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏指出：“近期有消息稱軌道交通19號(hào)線將通至崇明，補(bǔ)足崇明交通短板，這都將給板塊帶來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇?！?/p>

　　2015熱點(diǎn)板塊

　　大寧：蝶變

　　今年的大寧絕對(duì)是樓市的領(lǐng)頭羊，截至12月6日，大寧板塊今年新房成交量為9.98萬(wàn)平方米（共計(jì)777套），是去年同期成交量的近四倍。成交均價(jià)為67025元/平方米，幾乎是今年房?jī)r(jià)上漲最快的板塊。

　　這主要是受到成交結(jié)構(gòu)影響。大寧板塊今年在售新房項(xiàng)目中有3個(gè)項(xiàng)目均價(jià)均超過(guò)5.5萬(wàn)元/平方米。而在去年該板塊成交均價(jià)最高的項(xiàng)目也并未超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。其中，大寧金茂府今年入市后屢次獲得熱銷，也帶動(dòng)了區(qū)域的整體“熱度”。

　　濱江：領(lǐng)銜

　　今年豪宅市場(chǎng)可以說(shuō)迎來(lái)“爆發(fā)”，而濱江更是因其稀缺的地理位置領(lǐng)銜整個(gè)市場(chǎng)。得益于今年相對(duì)寬松的政策面，資金回流至一線城市，而稀缺的豪宅項(xiàng)目更是成了高凈值人群的標(biāo)的。

　　此外，近期濱江沿線的住宅供應(yīng)仍處于高位，九龍倉(cāng)濱江·壹十八、翡麗甲第等都備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)悉，翡麗甲第項(xiàng)目營(yíng)造具有東方禪意美學(xué)的園林，9棟建筑全部正南正北朝向圍合點(diǎn)式布局，不僅可以欣賞中央水景，還能近覽黃浦江盛景。年末，隨著這些優(yōu)質(zhì)樓盤的競(jìng)相入市，濱江樓市有望再度“點(diǎn)亮”市場(chǎng)。

　　大虹橋：惹眼

　　今年受國(guó)家會(huì)展中心人氣“爆表”影響，大虹橋也再次聚焦了人們的視線。國(guó)家會(huì)展中心在正式交付使用后，不僅加快了浦西商務(wù)資源的涌入，而且隨著運(yùn)作，必將帶來(lái)更高的人流量，從而帶動(dòng)大虹橋商業(yè)、辦公等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升區(qū)域內(nèi)的價(jià)值。

　　目前大虹橋板塊內(nèi)的交易主力是一些大體量的寫字樓項(xiàng)目，數(shù)據(jù)顯示，大虹橋核心華漕板塊今年住宅推盤量整體減少，但是均價(jià)仍上漲了11.73%。在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)支持下，勢(shì)必吸引更多高規(guī)格、高知名度的展會(huì)在此“駐扎”，從而引發(fā)對(duì)商業(yè)、辦公、酒店乃至住宅的需求，由此帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的發(fā)展。

　　不過(guò)，就目前狀況而言，展會(huì)后也暴露了板塊綜合服務(wù)設(shè)施欠佳的現(xiàn)實(shí)，大虹橋的“軟環(huán)境”尚需提升。

　　來(lái)源：上海鏈家市場(chǎng)研究部

　　年度熱詞

　　330新政

　　3月30日，幾大樓市新政連發(fā)，二套房首付比例降至四成，普通房公積金貸款首付首套20%、二套30%，緊接著營(yíng)業(yè)稅5年改2年。

　　■點(diǎn)評(píng)：“330新政”就像一道分水嶺。二季度以來(lái)樓市的復(fù)蘇與“330新政”密不可分，在二季度，上海商品住宅成交均價(jià)每個(gè)月均有“跳躍式”增長(zhǎng)。

　　淡季不淡

　　今年7、8月傳統(tǒng)樓市“淡季”期間，新房成交量延續(xù)了4月以來(lái)的火熱，分別達(dá)到了134.6萬(wàn)、124.6萬(wàn)平方米，較去年有大幅增長(zhǎng)。

　　■點(diǎn)評(píng)：淡季不淡主要是因?yàn)榍捌诟黝愓叩某掷m(xù)影響，加上6月末的降息利好刺激，釋放出較多購(gòu)買力。并且，這波行情主要由集中入市的改善型新房推動(dòng)。

　　雙降

　　降息指的是中國(guó)人民銀行下調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和人民幣存款的基準(zhǔn)利率。在央行宣布降息的時(shí)候，有時(shí)也會(huì)伴隨著降準(zhǔn)。

　　■點(diǎn)評(píng)：今年央行多次“雙降”，力度超前，對(duì)市場(chǎng)提振作用明顯?！半p降”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用，主要體現(xiàn)在貸款利率的降低，直接降低了購(gòu)房人的成本。

　　“鉆十”

　　今年10月上海新建商品住宅成交面積達(dá)到151萬(wàn)平方米，是截至12月6日以來(lái)今年月度成交量最高的月份。

　　■點(diǎn)評(píng)：10月高調(diào)起步，“十一黃金周”銷售量創(chuàng)5年內(nèi)新高。到了下半月，隨著央行再度雙降，市場(chǎng)信心受到提振，最后兩周交易量均突破40萬(wàn)平方米大關(guān)。

　　“放開二孩”政策

　　10月底，關(guān)于全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策引起廣泛關(guān)注。

　　■點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，大戶型、學(xué)區(qū)房將會(huì)越發(fā)走俏，三房預(yù)計(jì)將成熱門戶型，政策對(duì)改善型住房傳遞利好信息。但也有專家指出，該利好需要時(shí)間方能體現(xiàn)，短時(shí)間內(nèi)作用并不很大。