重組籌備5個月被迫終止 15宗土地被回收獲補(bǔ)償4.91億

　　九龍山 退地“生金術(shù)”

　　時代周報記者 劉科 發(fā)自浙江平湖

　　海上吹來的風(fēng)被環(huán)繞的群山攏住，自四面八方吹向中心區(qū)域，這里是素有“南方北戴河”之稱的浙江平湖九龍山旅游度假區(qū)的核心地帶。

　　恰是12月，冬寒已至，游客寥寥。閑置多年的土地接連被回收并獲補(bǔ)償?shù)摹磅柢E”，讓此處再度進(jìn)入公眾視野。事關(guān)方是上海九龍山旅游股份公司(下稱“九龍山”，600555.SH)和九龍山旅游度假區(qū)管理委員會(下稱“九龍山管委會”)。

　　12月1日，九龍山公告稱，其全資子公司浙江九龍山開發(fā)有限公司(下稱“九龍山開發(fā)公司”)所取得的九龍山旅游度假區(qū)一宗國有建設(shè)用地的使用權(quán)，被九龍山管委會回收，因此獲得的政府補(bǔ)償款約為4813萬元。

　　是次退地絕非偶然事件。在過去的三個月內(nèi)，九龍山連續(xù)兩次被回收土地，獲得補(bǔ)償2.04億元。如果將時間線拉長至過去三年，你會發(fā)現(xiàn)，九龍山已經(jīng)連續(xù)四次被回收土地，涉及15宗地塊，并累計獲得了約4.91億元的政府補(bǔ)償款。

　　據(jù)時代周報記者了解，上述被回收的15宗地塊，大多為九龍山開發(fā)公司早年低價所拿之地，且閑置數(shù)年，最早的一宗地塊可以追溯到2004年。按照國土部清查閑置土地的政策，開發(fā)商拿地兩年后未開發(fā)，可被政府無償收回。那么，九龍山的土地緣何能屢屢被回收并獲補(bǔ)償?

　　時代周報記者查閱九龍山管委會的2015年部門預(yù)算編制后發(fā)現(xiàn)，其6366.4383萬元的年度部門預(yù)算支出中，光國有土地收益支出一項(xiàng)就為6000萬元(基建專項(xiàng))。事實(shí)上，這份預(yù)算編制說明早在今年7月就已公開，這是否代表當(dāng)?shù)卣畬厥胀恋卦缬袦?zhǔn)備?

　　面對種種疑竇，12月2日，九龍山管委會主任、平湖市旅游局局長沈立行在接受時代周報記者采訪時稱，近年當(dāng)?shù)卣疄榻鉀Q用地難題，鼓勵企業(yè)騰退改造低效用地，這才給予開發(fā)商補(bǔ)償，“絕不是政府(給開發(fā)商)兜底的意思?！?

　　12月4日，九龍山在回復(fù)時代周報記者的采訪函中稱，“有償回收系由國家法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，是政府行為;也是(政府)計劃引進(jìn)新的開發(fā)商，加大招商引資的力度，進(jìn)一步推動九龍山旅度假區(qū)的發(fā)展”。

　　九龍山的多起退地事件，或與其實(shí)際控制人海航系主導(dǎo)下的新董事會經(jīng)營理念和戰(zhàn)略有關(guān)。據(jù)時代周報記者了解，海航系力求九龍山去地產(chǎn)化，后者今年的轉(zhuǎn)型方向即逐步降低對土地的依賴，重新確立“打造景區(qū)運(yùn)營專家，引入基金模式，逐步形成產(chǎn)業(yè)金融共融共生商業(yè)形態(tài)”。

　　按照平湖市國土局方面的信號，九龍山旅游度假區(qū)2000畝左右龐大土儲中，仍有土地可能被回收。

　　土地屢被收回:

　　15宗地獲補(bǔ)償4.91億元

　　九龍山最新被平湖當(dāng)?shù)厥栈氐牡貕K，是位于九龍山度假區(qū)銅田島外圍的宅地，占地4萬余平方米，土地證號為平湖國用(2004)第21-317號。

　　時代周報記者查詢歷史信息發(fā)現(xiàn)，2004年，九龍山開發(fā)公司以2600萬元受讓上述地塊，建筑控高為3層，容積率小于0.6，折合單價約為42萬元/畝。

　　今年11月6日，九龍山管委會和九龍山開發(fā)公司簽訂了《平湖市國有建設(shè)用地使用權(quán)回收合同》(平旅管地收合字[2015]第5號)，上述地塊約定回收補(bǔ)償款為4813.1824萬元(單價:79.5萬元/畝)。

　　在12月1日那則公告中，九龍山稱，如掛牌成交，上述土地回收預(yù)計產(chǎn)生收益約2238萬元 (具體以年度審計報告數(shù)據(jù)為準(zhǔn))。

　　此前的9月17日，九龍山管委會已回收九龍山開發(fā)公司持有的度假區(qū)內(nèi)相鄰的四宗國有土地使用權(quán)，給予高達(dá)1.56億元的補(bǔ)償。九龍山此前的公告也稱，這四塊土地回收預(yù)計產(chǎn)生收益約1.05億元。

　　這意味著，僅三個月不到時間里，九龍山拿到了2.04億元土地回收補(bǔ)償款，產(chǎn)生收益約1.27億元。

　　從土地基本情況來看，該四宗土地同樣歷史悠久。時代周報記者梳理后發(fā)現(xiàn)，該四宗土地總占地12.47萬平方米(約187畝)，其中三宗地塊位于乍浦大烏龜山西北區(qū)域，并早在2006年就已被九龍山開發(fā)公司;另一宗地塊九龍山旅游度假區(qū)銅田島外圍，在2010年被九龍山開發(fā)公司獲得。

　　上述四宗地塊的價格均較為便宜。以2010年3月22日獲得的九龍山旅游度假區(qū)銅田島外圍地塊為例，該地塊土地面積為4799.6平方米，用于商品房建設(shè)，土地出讓金僅為216萬元，折合單價約為30萬元/畝。

　　據(jù)時代周報記者了解，該銅田島外圍地塊約定開工時間為2012年9月12日，約定竣工時間為2013年9月12日。但距離約定開工時間已三年多之久，該地未有進(jìn)展。

　　“一般情況下，如果開發(fā)商囤積土地兩年不開工，政府有權(quán)無償收回，沒有必要經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如果確是政府責(zé)任，開發(fā)商可獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”浙江地產(chǎn)業(yè)資深人士張楚(化名)對時代周報記者表示，“多年拿地一直未開發(fā)，責(zé)任是不是在開發(fā)商，他們是否有囤地動機(jī)。僅從目前公司公告內(nèi)容看，政府收回土地并補(bǔ)償?shù)睦碛刹⒉皇殖浞?，而九龍山在上市公告中也沒有說清楚這一點(diǎn)”。

　　12月4日，九龍山在回復(fù)時代周報記者的采訪函中稱，“有償回收系由國家法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，是政府行為;也是(政府)計劃引進(jìn)新的開發(fā)商，加大招商引資的力度，進(jìn)一步推動九龍山旅度假區(qū)的發(fā)展?！?

　　事實(shí)上，不單單是今年，過去的2013年和2014年，九龍山也同樣頻繁發(fā)布公告稱，旗下九龍山旅游度假區(qū)土地被當(dāng)?shù)卣厥詹@補(bǔ)償。

　　2014年3月26日，九龍山管委會回收了九龍山旅游度假區(qū)西沙灣東常山南一帶四宗土地，占地約10.81萬平方米，給予九龍山約1.18億元補(bǔ)償。后者獲得的收益約4766萬元。是年4月，平湖市國土局將該四宗地塊掛牌出讓，接盤者佳源集團(tuán)是浙江本地開發(fā)商，最后成交價約為1.37億元。

　　更早前的2013年11月28日，九龍山管委會回收了九龍山度假區(qū)內(nèi)小黃山西側(cè)的六宗地塊，占地約12.84萬平方米(約合192畝)，并給予九龍山約1.69億元的補(bǔ)償。對于該六宗土地的收益，九龍山未在公告中明確公布。該六宗地塊后由上市公司 創(chuàng)興資源 旗下企業(yè)接手。

　　以此簡單推算，九龍山在過去三年已有15宗地塊被平湖當(dāng)?shù)厥栈?，獲得的補(bǔ)償款達(dá)4.9億元。

　　“退地具體補(bǔ)償金額的評估價格來自第三方，退地原因主要是找到了新的買家，”九龍山管委會主任沈立行對時代周報記者稱，在過去，管委會的招商工作會容易些，但這兩年地產(chǎn)行業(yè)不景氣，招商變難了。

　　一個客觀的事實(shí)是，近年來長三角地區(qū)縣級城市的土地市場不景氣。12月2日，平湖市國土局副局長高建平在接受時代周報記者采訪時也稱，2010年是平湖市土地出讓金最高的一年，達(dá)35億元左右。這兩年市場不景氣，2015年至今該市的土地出讓金尚不足20億元。

　　去地產(chǎn)化:

　　3000畝龐大土儲或被陸續(xù)回收

　　李勤夫，是九龍山創(chuàng)始人和前任實(shí)際控制人。在他2002年接手九龍山旅游度假風(fēng)景區(qū)的開發(fā)之前，有三批人曾經(jīng)想在這個杭州灣依山靠海面積達(dá)20平方公里的地方一展身手，但都失敗了。

　　2002年，九龍山開發(fā)公司與九龍山管委會簽訂《九龍山區(qū)域開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》。根據(jù)這份協(xié)議，約定管委會將九龍山旅游度假區(qū)10.12平方公里的開發(fā)建設(shè)權(quán)授權(quán)給九龍山開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，開發(fā)期限為20年。

　　九龍山開發(fā)公司利用荒山、荒坡、荒水、荒灘進(jìn)行旅游開發(fā)涉及的島嶼、灘涂等地塊，報經(jīng)批準(zhǔn)后應(yīng)得到30年的使用期限，并免繳土地使用金和租金。

　　靠服裝制作加工起家的李勤夫，成為開發(fā)九龍山的第四撥人。他從上世紀(jì)80年代就開始創(chuàng)業(yè)。1983年，21歲的李勤夫以2000元承包家鄉(xiāng)浙江平湖一家瀕臨破產(chǎn)的服裝廠，從此進(jìn)入紡織制造業(yè)。1990年，他與日方成立合資公司—茉織華。1994-1999年，茉織華產(chǎn)值利稅和創(chuàng)匯額連年居全國服裝企業(yè)首位。

　　在當(dāng)時，幾乎平湖所有服裝企業(yè)都因茉織華而衍生發(fā)展。1998年，茉織華B股發(fā)行。2001年，茉織華發(fā)行A股，成為最早一撥上市的民營企業(yè)。2002年，在自己仍處于紡織服裝行業(yè)絕對龍頭地位時，在看到服裝制造業(yè)發(fā)展的天花板后，李勤夫考慮轉(zhuǎn)型到拉動內(nèi)需的旅游業(yè)上。2006年10月18日，茉織華正式更名為“九龍山”，主營業(yè)務(wù)從紡織服裝完全轉(zhuǎn)型為旅游行業(yè)。

　　李勤夫做高檔旅游度假區(qū)的野心要在九龍山落地。2009年，《九龍山旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲平湖市政府批準(zhǔn)。九龍山旅游度假區(qū)總共開發(fā)的區(qū)域面積達(dá)到約1012.48萬平方米，總的可開發(fā)建筑面積不超過約596.51萬平方米。

　　彼時，李勤夫規(guī)劃的九龍山旅游度假區(qū)總投資達(dá)200億元，是個包括高爾夫球場、馬會、游艇會、度假別墅等諸多項(xiàng)目的宏大建筑群。

　　外界常常聽到他這樣一番話，“200億元很快就會有的，我們有幾百萬平方米的別墅和公寓即將交付待售，按每平米2萬元計算，就有1000多億元的銷售收入，我們完全可以依靠自身滾動發(fā)展來慢慢建設(shè)這個項(xiàng)目?！?

　　他低估了旅游地產(chǎn)漫長的培育周期，也就是在九龍山旅游度假區(qū)建設(shè)資金缺口巨大的情況下，李勤夫匆忙找到了海航。

　　在外界看來，九龍山的多起土地被回收事件，或與海航系主導(dǎo)下的新董事會的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略有關(guān)。

　　2011年，海航集團(tuán)通過海航置業(yè)、上海大新華、香港海航合計持有九龍山公司29.9%的股權(quán)，成為理論上的實(shí)際控制人。

　　在李勤夫主政時期，九龍山一直夢想做旅游地產(chǎn)，并因此囊括了不少土地?！熬琵埳焦臼嗄陙碓陲L(fēng)景區(qū)打造上，投入資金約在50億元以上?！逼胶姓晃蝗耸扛嬖V時代周報記者。

　　在2013年海航正式主導(dǎo)九龍山董事會后，其公開表達(dá)的戰(zhàn)略則是希望九龍山成為旗下唯一的旅游休閑度假區(qū)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的整合平臺，理想色彩較濃。

　　在海航控制九龍山董事會后，平湖九龍山港龍置業(yè)有限公司更名為平湖九龍山港龍旅游開發(fā)有限公司，平湖九龍山清水灣置業(yè)開發(fā)有限公司更名為平湖九龍山游艇灣貿(mào)易有限公司，“去地產(chǎn)化”的信號十分明顯。

　　在2014年董事會報告中，九龍山提出2015年轉(zhuǎn)型的方向是逐步降低對土地的依賴，重新確立九龍山商業(yè)模式:打造景區(qū)運(yùn)營專家，引入基金模式，逐步形成產(chǎn)業(yè)金融共融共生的商業(yè)形態(tài)。

　　海航系一直想將九龍山擺脫地產(chǎn)模式做大旅游主業(yè)，“海航進(jìn)來后，帶來了一些變化，比如打算做航空小鎮(zhèn)。”沈立行說。

　　據(jù)時代周報記者了解，九龍山旅游度假區(qū)目前建造的項(xiàng)目分五個區(qū)域:運(yùn)動休閑區(qū)、游樂觀光區(qū)、會議會展區(qū)、休閑商業(yè)區(qū)及休閑度假區(qū)。

　　“九龍山開發(fā)公司目前儲備的土地量約在接近2000畝左右，他們未來仍有可能有土地被回收?！备呓ㄆ饺缡欠Q。

　　事實(shí)上，九龍山先期獲得的土地成本較為低廉，平均為每畝20萬-40萬元不等，而目前的土地拍賣價格為每畝在100萬-150萬元甚至更高，該公司土地儲備已大幅升值。

　　內(nèi)斗再起:

　　重組籌備5個月被迫終止

　　長久以來，經(jīng)營理念和思路的分歧，也是李勤夫和海航系難以消弭的主要矛盾。

　　2011年，李勤夫因資金鏈問題四處尋找合伙伙伴，而在借殼筑信到重組綠景都卡殼的情況下，海航置業(yè)迫切希望借殼九龍山上市。更何況，在當(dāng)時，九龍山手握杭州灣大橋下10平方公里已具雛形的高端旅游度假項(xiàng)目。

　　在外界的眼光里，雙方可謂是一拍即合。海航系以16.53億元收購了李勤夫及其關(guān)聯(lián)公司持有的九龍山A、B股合計3.9億股，占九龍山總股本的29.9%，成為九龍山第一大股東;原控制人李勤夫持股比例降至19.2%，成為公司第二大股東。

　　蜜月期很短，兩大股東之間關(guān)于錢和權(quán)的種種糾紛接踵而至。在后續(xù)的管理權(quán)交接中，李勤夫一度不愿交出董事長一職，欲實(shí)際操控公司日常運(yùn)作。隨后，雙方圍繞控制權(quán)爭奪陷入“火拼”。雙方矛盾不斷激化，展開多次較量，曾出現(xiàn)“雙頭董事會”、訴訟法院等多樁離奇案件。

　　直到2013年，普華永道對九龍山不能給出任何評級的舉動，將其推到了退市邊緣。這時候，海航方面與李勤夫重新坐在了一起，雙方選擇各退一步，握手言和。

　　這場談判后，海航方面派出至少4位對接人來接手九龍山的開發(fā)工作，李勤夫及其兒子李夢強(qiáng)保留董事會兩個席位，上市公司財務(wù)印鑒由雙方各指定專人分別保管一枚，海航一個20多人的團(tuán)隊(duì)也進(jìn)駐了九龍山項(xiàng)目現(xiàn)場。

　　兩年過去了，當(dāng)初雙方和解顯然沒有將分歧全部消除。11月16日，九龍山發(fā)布終止重大資產(chǎn)重組公告，籌劃近5個月的資產(chǎn)重組流產(chǎn)。流產(chǎn)原因，是公司董事李勤夫及其子李夢強(qiáng)對重組的相關(guān)議案棄權(quán)，一名獨(dú)立董事未參會，相關(guān)議案并未獲通過。

　　今年6月2日，九龍山因籌劃重大事項(xiàng)停牌，并在6月16日明確了該重大事項(xiàng)對公司構(gòu)成資產(chǎn)重組。該重組標(biāo)的資產(chǎn)為涉及海航旅游集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方擁有的新華旅行、華勢科技等旅游金融相關(guān)公司的股權(quán)。在外界看來，重組方案中吸納海航優(yōu)質(zhì)資源，拓展九龍山旅游地產(chǎn)的利好更是讓在資本市場失血多年的九龍山風(fēng)光無限。

　　九龍山在11月17日資產(chǎn)重組失敗說明會中表示，在復(fù)牌后6個月內(nèi)，不再籌劃重大資產(chǎn)重組。從目前的情況來看，海航系要想在九龍山身上有所作為尚需時日。

　　事實(shí)上，據(jù)時代周報記者了解，一直以來，李勤夫之所以對九龍山能夠全盤控制，其中除了其創(chuàng)始人身份，還有背后較為復(fù)雜的地方人脈關(guān)系—李勤夫在平湖地區(qū)耕耘已久，在政商兩界擁有廣泛的人脈資源。

　　國土資源部在2007年曾通報，在2004-2006年，九龍山開發(fā)有限公司非法占地1127.78畝建設(shè)高爾夫球場。在限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，并處罰款后，上述違規(guī)事件并沒給九龍山帶來太大影響。

　　“九龍山旅游度假區(qū)在浙江省清理各類行動中幸存，成為被保留的項(xiàng)目，李勤夫的運(yùn)作能力可見一斑?！鼻笆銎胶姓耸空f。

　　眼下，李勤夫一方究竟為何棄權(quán)外界還難下結(jié)論，但勢必再次掀起新舊東家戰(zhàn)火，或?qū)⑹构驹俅蜗萑雰?nèi)斗局面。

　　今年，九龍山仍舊深陷虧損泥潭。據(jù)九龍山三季度報告顯示，該公司營業(yè)收入雖然同比增長1135%至1.29億元，但歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-5668.11萬元。