北京樓市迎來(lái)利好消息。北京市住建委昨天發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》（征求意見(jiàn)稿），商品房預(yù)售資金監(jiān)管有所“松綁”：商品房預(yù)售項(xiàng)目還沒(méi)賣(mài)到一半面積時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以自由支取監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金。

　　4個(gè)節(jié)點(diǎn)可支取監(jiān)管資金

　　據(jù)專(zhuān)家介紹，所謂預(yù)售資金監(jiān)管，是指商品房的購(gòu)房款都要存入銀行的專(zhuān)用賬戶(hù)，其中一部分為重點(diǎn)監(jiān)管額度。開(kāi)發(fā)商不得隨意提取，保證樓盤(pán)的預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。開(kāi)發(fā)商按照工程進(jìn)度的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，按比例提取工程建設(shè)款。主要作用是防止樓盤(pán)“爛尾”，保證購(gòu)房者權(quán)益。

　　目前北京規(guī)定了4個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別為地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人可單方辦理房產(chǎn)證。在這4個(gè)節(jié)點(diǎn)上，開(kāi)發(fā)商可以按照申報(bào)的方案，申請(qǐng)?zhí)崛?zhuān)用賬戶(hù)中一定比例的資金，用于支付工程款、采購(gòu)材料等費(fèi)用。

　　此次《通知》擬規(guī)定，商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行支取專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。這意味著，從開(kāi)盤(pán)預(yù)售開(kāi)始，直到房子賣(mài)到一半時(shí)，開(kāi)發(fā)商都可以自由支取監(jiān)管資金，不受這些節(jié)點(diǎn)的限制。

　　開(kāi)發(fā)商支取資金需有擔(dān)保

　　《通知》還擬規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。例如，如果開(kāi)發(fā)商能夠在其他銀行開(kāi)出1億元的現(xiàn)金保函，其可以自由提取的監(jiān)管資金就多出1億元。

　　專(zhuān)家稱(chēng)，這相當(dāng)于銀行給開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)資金的擔(dān)保，如果開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，那么就可以使用銀行的擔(dān)保資金來(lái)完成建設(shè)。不過(guò)銀行開(kāi)具現(xiàn)金保函的難度很大，并不是所有開(kāi)發(fā)商都可以的，只有一些規(guī)模大的、信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商才有可能。

　　《通知》要求各區(qū)住建部門(mén)要加強(qiáng)日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作，發(fā)現(xiàn)預(yù)售項(xiàng)目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的，可暫停開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)用賬戶(hù)的資金支取，以防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)被加大

　　預(yù)售資金監(jiān)管放松后，“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)提高？專(zhuān)家稱(chēng)，對(duì)于高端住宅和非住宅來(lái)說(shuō)，由于有預(yù)售門(mén)檻限制，即樓盤(pán)如要開(kāi)始預(yù)售，須達(dá)到“7層以下（含）的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，應(yīng)完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）”等條件，可以開(kāi)賣(mài)時(shí)工程進(jìn)度已至少完成了一半以上。

　　對(duì)于普通住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于銷(xiāo)售速度快、開(kāi)發(fā)周期短，風(fēng)險(xiǎn)可以有效管控。例如某10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，地價(jià)款15億，銷(xiāo)售金額30億，預(yù)售資金的重點(diǎn)監(jiān)管額度約3.5億。只要開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率能超過(guò)六成，即銷(xiāo)售額超過(guò)18.5億，開(kāi)發(fā)商可以自由提取的是一半的銷(xiāo)售金額，即15億，超過(guò)一半、處于資金監(jiān)管的額度還是3.5億，所以新老辦法的實(shí)際效果是一樣的。

　　其實(shí)，目前北京的普宅項(xiàng)目由于需求量大，一般開(kāi)盤(pán)去化率都可達(dá)八成以上，尤其是自住房和保障房，更是接近100%。（陳斯）