□地產(chǎn)評論員 蔡琦雯

　　近期，高端項目集中入市，業(yè)內人士分析認為，房企推盤的底氣源于市場較強的購買力。熱銷的豪宅項目多位于濱江等稀缺地段，產(chǎn)品價值突出。預計在供應的推動下，高端成交還會有所表現(xiàn)，甚至不排除11月成交量超過10月的可能。

　　推盤底氣較足

　　“湯臣一品再創(chuàng)成交單價新高”

　　11月，高端樓盤迎來了集中供應。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，11月1日至19日，單價在6萬元/平方米以上的樓盤供應達到16.5萬平方米，同比增加266.7%。并且，這個價位段樓盤的供應量占全部樓盤的25%，較10月的21%占比略有提高，而較去年11月的6%則有大幅上漲。

　　“往年，臨近年底并不是高端項目的最佳推盤時間節(jié)點，所以通常11月的高端供應量會較10月有所回落，然而從當前的表現(xiàn)來看，房企推高端樓盤的底氣較足?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示。

　　豪宅市場的火熱成交導致了開發(fā)商敢于多推高端項目。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，成交均價在6萬元/平方米以上的樓盤成交量為105萬平方米，為歷年來新高，且是去年全年該價位段成交量的近3倍。

　　同時，據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，就在11月17、18日兩天，湯臣一品接連成交了2套億元住宅，分別以25.16萬元/平方米、26.92萬元/平方米的單價售出，創(chuàng)上海住宅單價新高值。

　　值得注意的是，目前，部分高端項目的報價還在上漲。盧文曦稱，位于徐匯濱江的某高端樓盤，今年年初報價為8萬元/平方米，如今報價已高達9萬元/平方米。

　　“今年我們門店成交的一套總價為6000萬元的二手房源是在成交當天一次性付清全款的，當然，這較為少見。”上海鏈家某門店經(jīng)理介紹。上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟則表示，今年一次性付清千萬元以上房款的購房者大有人在，如此購買力或許可以解釋為何房企的底氣這么足。

　　濱江領銜成交

　　“住在黃浦江邊的感覺是無法比擬的”

　　市中心高端樓盤成交多集中在濱江板塊。數(shù)據(jù)顯示，截至11月19日，在傳統(tǒng)豪宅板塊中，徐匯濱江的成交均價在6萬元/平方米以上的高端樓盤成交量最高，為17.4萬平方米，南京西路該價位段樓盤的成交量僅為2.9萬平方米，另外，黃浦濱江該價位段樓盤的成交量為3.6萬平方米。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，濱江最大的優(yōu)勢是自然景觀，而且不可復制，再加上黃浦江就是上海的一張名片，認知度比較高。

　　“有個客戶就曾告訴我，他首選黃浦江邊的房子，住在黃浦江邊的感覺是無法比擬的。”外灘濱江區(qū)域某高端樓盤的相關負責人告訴筆者。

　　此外，今年有部分板塊的成交均價首次上漲到6萬元/平方米。數(shù)據(jù)顯示，截至11月19日，大寧板塊的成交均價約6.67萬元/平方米，去年僅為3.98萬元/平方米，還有虹橋板塊目前成交均價為6.57萬元/平方米，而去年為4.68萬元/平方米。

　　盧文曦指出，大寧板塊稱得上是“新貴”，本身定位即是國際居住社區(qū)，并且今年還升級為市級商業(yè)中心，規(guī)劃也有所提升。另外，大寧今年不斷有高溢價地塊誕生也使得區(qū)域房價上漲預期較高。目前大寧的可開發(fā)地塊較多，隨著眾多品牌房企的入駐，今后發(fā)展前景值得期待。

　　“大寧、虹橋都是當前較為火熱的板塊，市場認可度頗高?！眹儡S進表示。

　　行情得以延續(xù)

　　“不排除11月成交量超過10月的可能”

　　業(yè)內人士稱，預計在供應的推動下，高端豪宅成交還會有所表現(xiàn)，甚至不排除11月成交量超過10月的可能。

　　來自上海中原地產(chǎn)研究咨詢部的分析認為，目前，中心區(qū)域二手房房東惜售、跳價等現(xiàn)象較多。而新房在戶型設計以及裝修用材上比較先進，因此新房介入正好填補供應短缺。

　　其次，越到年底，各大房企都在為年終銷售排名做沖刺，高端產(chǎn)品憑借高總價，正好是“吸金石”。而房企對于明年行情的不確定認知，也會促使其搶在四季度回籠些資金，為明年做準備。與此同時，目前一些高端項目蓄客充分，比如新入市的翠湖天地雋薈都，下半年開始預熱，經(jīng)過幾個月蓄勢已經(jīng)有不錯的客戶積累。

　　另外，當前樓市政策寬松，買家入市意愿強烈，加上利率處于相當?shù)偷乃健⒁痪€城市樓市的特殊屬性等諸多因素，使高端產(chǎn)品表現(xiàn)突出。

　　陸騎麟也認為，從以往成交節(jié)奏來看，年底兩個月由于高端客群資金寬裕，往往是高端成交最為旺盛的時期之一，因此預計豪宅市場的熱度在短期內有望持續(xù)。

　　■業(yè)內連線

　　陸騎麟

　　上海鏈家市場研究部總監(jiān)

　　稀缺地段是豪宅關鍵要素

　　“地段為王”是業(yè)內不變的法則，尤其對于高端產(chǎn)品而言，一個豪宅項目離不開不可復制的稀缺地段。在上海，頂級豪宅的稀缺性更是不言而喻，近日高價賣出的湯臣一品所占據(jù)的市區(qū)一線濱江資源自然是其最大的賣點。后續(xù)隨著后灘和前灘的快速發(fā)展，濱江的江景房資源會變得更加稀缺，也將更受追捧。

　　傳統(tǒng)的黃金地段無法復制，且隨著土地資源的逐漸減少，稀缺地塊的價格會不斷上升，一些高端產(chǎn)品扎堆的新興板塊將有望發(fā)展成為新的高端住區(qū)。不過，對于購房者而言，即便是樓市前景大好，或是資金使用成本較低，在選擇置業(yè)特別是購買高端豪宅類產(chǎn)品時，也不應盲目出手，造成不必要的損失。

　　盧文曦

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理

　　高端入市窗口或現(xiàn)

　　與往年不同，今年末豪宅市場較為“活躍”。上周成交排名前十的項目中有4個單價超過6萬元，而且有一半在排名前五。除了產(chǎn)品品質過硬外，高端項目熱銷與有一定經(jīng)濟實力的購房者對資產(chǎn)的安全性要求更高有關，而從資產(chǎn)配置的角度來看，這類購房者更愿意選擇保值性相對更高的一線城市。

　　當前對于高端市場而言，或許是個較好的入市機會。首先，近期新盤較多，且都是“代表作”，大幅供應下漲價的可能性并不高，并且對于產(chǎn)品的品質也會提出更高的要求，相對而言更具性價比。另外較多區(qū)域的后續(xù)發(fā)展?jié)撃茌^大，例如閘北不夜城板塊、楊浦北外灘等，當前選擇或許是抓住“低谷”的機會。