時隔兩年，津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)土地市場再次集中放量，繼8月首創(chuàng)摘下辛莊津南（掛）2013-26號宗地后，10月底金地又溢價20.9%斬獲津南(掛)2015-07號宗地，目前還有津南(掛)2015-08號辛莊地塊處于待拍狀態(tài)。近年來，在城市外擴(kuò)的影響下，配套逐漸成熟的辛莊成為眾多房企角逐之地，土地放量之下，辛莊板塊有望迎來新一輪樓市開發(fā)熱。

　　三大房企接連拿地深耕辛莊

　　8月6日，首創(chuàng)地產(chǎn)以4.31億元的底價，買獲辛莊津南（掛）2013-26號宗地，折合樓面價2918元/平方米，該地塊出讓土地總面積為82163.7平方米，規(guī)劃建筑面積為147894.7平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅。10月22日，辛莊又有一宗地塊——津南（掛）2015-07號宗地“出閣”，該地塊出讓土地總面積為67727.2平方米，規(guī)劃建筑面積為121909平方米，吸引了金地、旭輝、津濱發(fā)展、正榮4家房企參與，最終由金地以4.3億斬獲，溢價率20.9%。

　　早在2012年底至2013年間，陽光新業(yè)、金地與首創(chuàng)三大房企就接連在津南辛莊拿地，三大房企競逐辛莊的局面由此形成。雖然進(jìn)入2015年辛莊再次推出數(shù)宗住宅用地，但從目前的拿地情況來看，辛莊三足鼎立局面依舊。克而瑞房價點評網(wǎng)分析師表示，由于出讓地塊面積較小，對于一些品牌房企吸引力不大，比較適合現(xiàn)有項目企業(yè)拿地繼續(xù)深耕，新推的兩宗地被首創(chuàng)、金地分食并不令人意外。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，辛莊作為津南區(qū)主要板塊之一，近兩年熱度高漲，加之開發(fā)商推盤力度大，樓盤去化較快。從今年津南區(qū)住宅成交排名來看，辛莊板塊在售的三個項目排名靠前，以今年10月份數(shù)據(jù)來看，金地、首創(chuàng)項目位列津南區(qū)樓市成交套數(shù)前兩位，另外一個項目位列第五位；從環(huán)城四區(qū)樓盤成交來說，辛莊板塊三大項目同樣榜上有名，置業(yè)熱度持續(xù)升溫。在此基礎(chǔ)上，目前板塊在售項目所剩房源已不充足，新住宅用地的推出，有望給辛莊樓市注入新的血液。

　　配套持續(xù)完善助力辛莊板塊

　　2012年之前，辛莊的房地產(chǎn)市場還處于沉寂狀態(tài)。近幾年，隨著城市的不斷外擴(kuò)，與市區(qū)接壤的環(huán)城區(qū)域土地資源也變得日益稀缺，各大房企開始將目光投向位于津南區(qū)的辛莊板塊，辛莊樓市快速崛起，成為購房者尤其是剛需置業(yè)者關(guān)注的焦點區(qū)域之一。

　　區(qū)位上來看，辛莊板塊位于天津市東南部，外環(huán)線東側(cè)，北依海河，南與八里臺鎮(zhèn)接壤，東與咸水沽相鄰。地理位置上銜接雙港板塊與海河教育園區(qū)，亦是連接天津主城區(qū)與濱海新區(qū)的核心地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢造就了便利的交通網(wǎng)絡(luò)。路網(wǎng)上有津沽公路、梨雙路等都從辛莊穿過，駕車可快速連通市區(qū)和濱海新區(qū)；公共交通方面，有多條公交線路可直達(dá)小白樓CBD、南京路商圈以及天津站等；軌道交通方面，規(guī)劃建設(shè)的地鐵1號線延長線臨近該板塊。總體來說，辛莊板塊在交通上算是四通發(fā)達(dá)，快速公路、公交、地鐵三位合一，為出行提供便利。

　　商業(yè)配套的穩(wěn)步推進(jìn)也是辛莊板塊的看點之一。辛莊規(guī)劃建設(shè)新濠、深特、兆恒、贏聚、新業(yè)五大商業(yè)廣場，總建筑面積135萬平方米，并為這五大項目制定了不同的定位，形成了錯位發(fā)展，針對家庭、學(xué)生、本地居民等不同的客戶群，避免同質(zhì)化項目的建設(shè)，滿足不同年齡層次百姓的個性化需求。目前，總投資7.5億元的新濠廣場主體完工，已正式啟動招商，預(yù)計在2017年五大商業(yè)廣場中有四個能投入使用。

　　在教育及醫(yī)療配套上，辛莊也有所著力。目前有辛莊中心小學(xué)、辛莊中學(xué)兩所學(xué)校，其中重建的辛莊中學(xué)規(guī)劃占地面積53000平方米，可容納1800名學(xué)生，可以滿足周邊居民的入學(xué)需求。醫(yī)療上，辛莊衛(wèi)生院以及位于雙港鎮(zhèn)的海河醫(yī)院可供市民使用。不過，專家也指出，雖然現(xiàn)有的教育及醫(yī)療配套能夠滿足日常生活所需，但是缺乏優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療配套，仍然是環(huán)外居住區(qū)的短板之一。

　　區(qū)域競爭激烈房價或存低估

　　談及辛莊樓市開發(fā)重心，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其有“同步”的特點。拿地時間來說，辛莊板塊第一輪住宅用地成交時間集中在2012年底至2013年初；開盤時間來說，三大房企所開發(fā)的項目均在2013年9月前后上市；項目產(chǎn)品來說，三大房企均將目光聚焦在剛需購房者，產(chǎn)品線包括洋房、小高層、高層，戶型以兩居、小三居為主；價格上來說，三大房企的項目也不相上下，均價維持在9000元/平方米左右。而在相同地域、相同的價格、相同的產(chǎn)品等背景下，板塊內(nèi)競爭自然會不斷升級。

　　記者走訪辛莊板塊三個在售項目發(fā)現(xiàn)，上市兩年時間以來，板塊內(nèi)樓盤銷售熱度依然不減，房企均推出不同的優(yōu)惠手段來吸引購房者，有主打準(zhǔn)現(xiàn)房概念的，有電商預(yù)交抵扣的，也有通過低首付降低購房門檻的。一家樓盤銷售人員直言，辛莊這些樓盤可以說都站在同樣的平臺上競技，品牌、戶型、位置等都差不多，控制總價、降低門檻、加大優(yōu)惠等是最有效的銷售法寶。而從現(xiàn)場購房者來看，周邊客群占據(jù)主流，挑選房子一看價格二看戶型，一位購房者向記者表示，他一下午轉(zhuǎn)了三個項目，有個項目房價貴了點，有個項目沒有他想要的洋房戶型了，打算在剩下的項目中選一套房子。

　　對此，天津商業(yè)大學(xué)土地資源管理系博士王偉在接受記者采訪時表示，作為環(huán)城區(qū)域的辛莊板塊，房企將產(chǎn)品定位于剛需購房者還是比較貼近該區(qū)域樓市需求的，90平方米左右的兩居、100多平方米的三居是年輕一族所需要的主力戶型。當(dāng)然，板塊內(nèi)產(chǎn)品均集中在這些主力戶型，競爭勢必會異常激烈，但競爭其實有利于購房者，產(chǎn)品選擇余地更大，購房成本也會有所降低。而從長遠(yuǎn)來看，城市不斷外擴(kuò)，辛莊地塊的價值必然伴隨著城市的擴(kuò)張而有所顯現(xiàn)，而目前該區(qū)域與雙港的房價差，甚至與環(huán)內(nèi)的房價差也會隨著城市的快速擴(kuò)張而被熨平。