昨日，“萬科血拼”、“萬科推出以租代售”、“萬科轉(zhuǎn)型”成為地產(chǎn)界的頭條新聞。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商去庫存壓力已達(dá)極限，萬科此舉只是噱頭，不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為這是金融創(chuàng)新的開始，并表示目前的金融創(chuàng)新“正當(dāng)時(shí)”。萬科對此回應(yīng)只是營銷策略而不是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。市場人士認(rèn)為，廣州的房地產(chǎn)市場仍存在去庫存壓力，但目前問題并不嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)廣州未來樓市價(jià)量仍有穩(wěn)步上升的動力。

　　文/廣州日報(bào)記者林琳

　　“先租后買，租金可抵房款。萬科太狠了，徹底不讓小開發(fā)商活！”昨日，關(guān)于“萬科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略發(fā)布會”的內(nèi)容在網(wǎng)上瘋傳，有觀點(diǎn)認(rèn)為萬科此舉“是建立在對房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式的顛覆上?！辈簧俜康禺a(chǎn)界的大V也發(fā)表了看法。易居研究院副院長楊紅旭在微博上點(diǎn)評稱：“如果萬科大部分樓盤都這么干，那么找死的是萬科！”

　　萬科回應(yīng)：

　　此舉只是營銷策略

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，這種論調(diào)可能是來自對萬科新推出的項(xiàng)目的炒作。記者了解到，近日重慶媒體大篇幅報(bào)道重慶首個(gè)“用租金抵房款”的長租公寓，就是萬科的“出品”。

　　經(jīng)緯行高級研究主任黃燕飛評論：“這種想法看似很有看頭，但優(yōu)惠幅度不大。其實(shí)他們就是用這個(gè)亮點(diǎn)吸引租客優(yōu)先考慮萬科的住宅，但如果同類競爭的住宅在價(jià)格更優(yōu)惠，租客并不一定會選擇萬科的產(chǎn)品?！?/p>

　　她還提出：“包裝一個(gè)只有公寓租客才能享受的購房優(yōu)惠，但實(shí)際上是不是房價(jià)最優(yōu)惠，買家對比同類競爭產(chǎn)品就知道了。”

　　據(jù)了解，萬科對傳聞回應(yīng)稱其只是營銷策略而不是市場瘋傳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：“各地公司在推廣長租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團(tuán)的統(tǒng)一部署?！?/p>

　　“去庫存”是房地產(chǎn)市場目前的共同目標(biāo)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科此舉也稍微有些“露怯”，證明開發(fā)商承受了巨大的壓力，這種“小動作”是對市場的試探?！皬膮^(qū)域上看，三、四線城市和部分二線城市的庫存壓力較大，相應(yīng)的在這些城市項(xiàng)目較多的開發(fā)商庫存壓力較大?！敝袊笖?shù)研究院廣州分院院長張化學(xué)告訴記者，從他們監(jiān)測的品牌開發(fā)商來看，降價(jià)促銷、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷創(chuàng)新（包括首付分期等）、降低開發(fā)進(jìn)度等是目前一般采取的辦法。

　　專家觀點(diǎn)：

　　穗樓市價(jià)量仍能穩(wěn)步上升

　　張化學(xué)認(rèn)為，中國當(dāng)前已經(jīng)基本告別住房短缺時(shí)代，總體上供過于求是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本特征，也是政府制定政策的前提，短期內(nèi)不會發(fā)生根本變化。

　　“萬科這種去庫存的做法要看是在什么城市實(shí)施的，參與的是什么產(chǎn)品?！敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，政府的調(diào)控思路早就定調(diào)，目前三、四線房地產(chǎn)市場確實(shí)不景氣，但廣州市場在一線城市中比較穩(wěn)定和健康，“今年整體銷售量比去年增加了30%以上，價(jià)格到目前為止累計(jì)升了10%。” 據(jù)他了解，廣州市場上主要的大發(fā)展商出貨情況相對理想，基本完成了任務(wù)，只有少量未達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。

　　“總體來看，去庫存依然還是廣州目前要解決的問題?！秉S韜提出，廣州也同時(shí)出現(xiàn)了地區(qū)分布不平衡的情況，“中心區(qū)域的貨量很少，價(jià)格比較穩(wěn)定而且有所上升。”他認(rèn)為，未來廣州市場的價(jià)量還是能持續(xù)穩(wěn)步上升，而成交量的上漲幅度會大于價(jià)格的上漲幅度：“但是這種增幅比第三季度將有所下降?！?

　　房企熱衷金融創(chuàng)新

　　對于萬科引起的波瀾，也有業(yè)內(nèi)人士持正面肯定的態(tài)度，他們認(rèn)為，這是萬科做的嘗試和創(chuàng)新：“王石回來了，他們肯定有新動作?！睋?jù)了解，一些開發(fā)商也在利用金融創(chuàng)新來推動營銷，如去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合京東金融開展互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌活動、今年4月保利與民生銀行合作的“利民貸”，以及恒大首付三年免息分期等，還有萬科剛剛宣布在重慶試點(diǎn)的“先租后買，租金抵房款”等，都是在房地產(chǎn)營銷和去庫存方面的金融創(chuàng)新的嘗試。

　　“先租后買類似于萬科自己當(dāng)銀行，做房貸，做金融租賃，進(jìn)一步可以把項(xiàng)目打包賣到市場上。這并不是萬科金融野心的第一步棋，此前中國第一款REITS產(chǎn)品，就是由萬科和鵬華基金聯(lián)手開發(fā)，標(biāo)的為萬科前海的寫字樓?！辈簧偃耸吭诰W(wǎng)上評論稱萬科此舉是“典型的融資租賃模式”。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)商，他們是擁有巨大財(cái)富的綜合投資者。只要是能獲利的市場，他們都會去參與，而不給自己任何界限。這才是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的最新方向。”

　　利率上浮的房貸蜂擁提前還

　　廣州日報(bào)訊 （記者李婧暄）隨著個(gè)人貸款利率折扣的不斷下行，目前銀行出現(xiàn)了扎堆提前還貸的現(xiàn)象?！皟赡昵吧暾埖恼劭凼巧细?0%，現(xiàn)在都普遍下浮15%了，于是趕緊來把之前房貸還了。”廣州的李先生告訴記者，近期他選擇購置一套新房的方式，是先把舊房貸還掉，然后再申請折扣低的新房貸。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，各大銀行出現(xiàn)了扎堆提前還貸的局面，部分銀行的提前還貸量較年初大增了50%?！盎旧弦瓿尚刨J投放，就要發(fā)放兩倍的量，因?yàn)樘崆斑€貸的量已經(jīng)和信貸投放量齊平了。”一位不愿意透露姓名的銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　銀行提醒，目前提前還貸申請量較大， 部分銀行或延長提前還貸申請排隊(duì)的時(shí)間，建議有提前還貸計(jì)劃的客戶提前做好準(zhǔn)備。

　　現(xiàn)象：

　　廣州部分銀行

　　提前還貸量大增五成

　　一周前，李先生申請了提前還貸。

　　據(jù)他介紹，由于新購置了一套房產(chǎn)，就將原來上浮10%的房貸提前還掉，“現(xiàn)在新申請的房貸都是9折以下，還能享受公積金貼息貸款?！崩钕壬嬖V記者，他到銀行申請?zhí)崆斑€貸的時(shí)候發(fā)現(xiàn)有很多前來辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的客戶。

　　“房貸利率是可以隨著央行降息而降低，但是折扣是不變的，不管現(xiàn)在市場上申請的利率是多少，一般來說銀行和借貸人簽訂的合同內(nèi)容都是折扣不變的。”某銀行個(gè)人按揭貸款工作人員小陳告訴記者。此外，目前同名轉(zhuǎn)貸款的情況也是監(jiān)管部門禁止的，因此不少客戶會選擇先將原來的貸款還清，然后再用抵押貸款等方式再貸款，或者購置另一套房產(chǎn)來置換貸款。

　　此外，還有部分客戶此前申請了抵押房屋貸款，因?yàn)槟壳罢劭巯滦卸x擇提前還貸后再借款。

　　調(diào)查：

　　房貸折扣力度大

　　銀行提前還貸量大增

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前各家銀行提前還貸的業(yè)務(wù)量均出現(xiàn)了猛增的情況。“現(xiàn)在真的超級多提前還貸的，我們的提前還貸量較此前大幅提升了50%。”某銀行相關(guān)人士告訴記者，現(xiàn)在要增加貸款余額十分艱難，比如說，今年全行貸款余額增長了10個(gè)億，要放差不多20億貸款才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)增長，因?yàn)槠渲幸话氲馁J款是用來抵消提前還款。“每個(gè)月的月供款也就幾千萬，但是提前還款的量也有這么多?！?/p>

　　另一位國有大行的相關(guān)人士也向記者表示，目前提前還貸量確實(shí)大增，“比年初多了至少50%?！?/p>

　　“現(xiàn)在的客戶提前還貸有兩個(gè)原因，一是利率折扣下行，二是一線城市房價(jià)上漲，將原來高利率的房貸還掉然后再通過抵押貸款，一方面貸款利率更低，一方面貸款額度更高?！蹦彻煞葜沏y行個(gè)人業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人劉先生（化名）昨日接受廣州日報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　但據(jù)了解，目前各家銀行總行都對下面有貸款余額增長的要求，因此銀行只能一邊接受提前還貸一邊繼續(xù)接受客戶申請?！捌鋵?shí)目前的房貸業(yè)務(wù)如果打8.5折，基本上就是不掙錢的了，但是由于額度寬裕，其他企業(yè)貸款和經(jīng)營貸款都不敢放，只能硬著頭皮做。”劉先生表示。

　　業(yè)內(nèi)：排隊(duì)至少三個(gè)月

　　“由于目前排隊(duì)人數(shù)較多，包括我們在內(nèi)的不少銀行都要排隊(duì)，且此前只需要一個(gè)月的，目前基本上都要三個(gè)月。”昨日某國有大行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　此外，專家表示，提前還貸要弄清楚不同銀行提前還貸的規(guī)定。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，銀行一般都規(guī)定在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，市民可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。各家銀行對提前還貸的規(guī)定各不相同，建議在決定提前還貸前務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程，提前預(yù)約。

　　記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，按照各家分行的說法，其實(shí)貸款的事情，很多操作的權(quán)利都是掌握在支行手里的，所以市民要了解關(guān)于提前還貸程序上的問題，最好的途徑是聯(lián)系當(dāng)時(shí)辦理貸款的業(yè)務(wù)員或者客戶經(jīng)理，按照他們所屬支行的具體規(guī)定來操作。

　　另外，加息后新的利息標(biāo)準(zhǔn)將在新的一年開始時(shí)計(jì)算，所以，即使要提前還貸，購房者也要把握好時(shí)機(jī)，盡可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。

　　Tips

　　提前還貸怎樣劃算

　　目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期利息支出最多，本金還得相對較少，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法，因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。

　　如果選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，先還商貸會“優(yōu)惠”很多。由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼成分，所以貸款利率比商貸低不少，此次降息幅度也比普通商貸小，所以購房者提前歸還貸款利率較高的商貸，相對劃算些。