“如果北京只有一兩塊高價(jià)地，那把它做成高價(jià)房還可以，但是如果高價(jià)地多了，就可能每個(gè)都是風(fēng)險(xiǎn)?！比涨埃谌?lián)房地產(chǎn)商會(huì)三季度REICO報(bào)告發(fā)布會(huì)上，談及近期北京土地市場(chǎng)的“搶地潮”，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)如是說。

　　日前，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)（CRECC）和中城聯(lián)盟投資基金共同支持建立的“REICO工作室”在北京舉行了2015年第3季度《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》（簡(jiǎn)稱REICO報(bào)告）和《CRECC中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)監(jiān)測(cè)報(bào)告》（簡(jiǎn)稱CRECC報(bào)告）發(fā)布研討會(huì)。

　　REICO報(bào)告預(yù)計(jì)，受經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大、居民購(gòu)房意愿下降、前期政策效應(yīng)遞減等因素影響，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)或弱于三季度。同日發(fā)布的《三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示》，近五成企業(yè)認(rèn)為四季度企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)狀況一般，超三成企業(yè)認(rèn)為不佳。

　　REICO報(bào)告指出，3季度，房屋交易繼續(xù)回暖，銷售增幅和價(jià)格漲幅高于2季度。本季房屋銷售面積為3.26億平方米，同比增加13.5%，增幅比2季度增加0.2個(gè)百分點(diǎn)。3季度，監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比止跌上漲，累計(jì)上漲0.15%。但二手房交易季末增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)減弱。

　　房企投資意愿依然低落

　　在房地產(chǎn)投資方面，REICO報(bào)告指出，3季度房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿依然延續(xù)上半年的低落態(tài)勢(shì)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來首次負(fù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，本季房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.66萬億元，同比負(fù)增長(zhǎng)0.57%；房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積0.16億平方米，同比減少33.8%，連續(xù)4個(gè)季度降幅在30%以上；房地產(chǎn)開發(fā)房屋新開工面積4.7億平方米，同比下降7.7%，比2季度降幅收窄6.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　同樣，CRECC報(bào)告也顯示，三季度房企景氣指數(shù)、信心指數(shù)雙雙回調(diào)，其中行業(yè)景氣指數(shù)回調(diào)50景氣線之下至42，預(yù)示影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定因素增加下行壓力增大，企業(yè)家信心指數(shù)為65.6，房企經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)后期發(fā)展仍有一定信心，但同二季度的89.9相比有大幅下降。

　　受制于房企投資意愿的低落，三季度，購(gòu)置土地減少的企業(yè)所占比例達(dá)到55.4%，環(huán)比擴(kuò)大近23個(gè)百分點(diǎn)，增加的企業(yè)僅有2.6%。本季企業(yè)仍以消化存量為主基調(diào)。

　　在房企資金壓力方面，3季度仍處于歷史較高水平。REICO報(bào)告顯示，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源/房地產(chǎn)開發(fā)投資的比值為1.89，為歷史較低數(shù)值。

　　在本季，一方面房企資金壓力不減，另一方面土地購(gòu)置價(jià)格上漲幅度也不減。CRECC報(bào)告顯示，3季度企業(yè)購(gòu)置土地價(jià)格上漲的比例繼續(xù)走高，所占比例由二季度35.3%上升到47.4%。

　　“北京最近連續(xù)出讓的幾塊高價(jià)地，都競(jìng)配了大量保障房，這消化起來非常困難，整個(gè)社區(qū)沒法做成一個(gè)純凈的高端小區(qū)，而要把整個(gè)小區(qū)拆成兩部分也不可能?！比沃緩?qiáng)表示。

　　他表示：“為了不被老百姓攻擊土地出讓價(jià)格，北京市政府故意摁住地價(jià)。比如，一塊地成交之后的樓面價(jià)為3萬元/平方米，而在競(jìng)拍時(shí)，當(dāng)土地溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)，政府就讓開發(fā)商轉(zhuǎn)去競(jìng)拍保障房。也就是說，這3萬元/平方米的樓面價(jià)還承擔(dān)了80%-90%保障房的地價(jià)。此外，開發(fā)商還要承擔(dān)3%的稅費(fèi)及高利率?！?/p>

　　國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究室主任劉琳也認(rèn)為這些高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)很大?！白罱牡氐膬r(jià)格明顯貴，貴一點(diǎn)兒半點(diǎn)兒比較正常，但是如果貴出2倍就不正常了。其實(shí)北京歷史上面粉貴于面包的時(shí)候是有，在市場(chǎng)上升期的時(shí)候，后期的上漲會(huì)消化前期的價(jià)格，但是現(xiàn)在從中長(zhǎng)期來看，大家都不是非?？春?。這種情況下，拿地成本很高的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也很大?！?/p>

　　預(yù)計(jì)4季度市場(chǎng)不樂觀

　　REICO報(bào)告認(rèn)為，受經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大、居民購(gòu)房意愿下降、前期政策效應(yīng)遞減等因素影響，4季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)弱于3季度的可能性很大。主要表現(xiàn)在房屋銷量增速回落、房屋新開工面積繼續(xù)下降、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下降，以及一二線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落。

　　CRECC通過對(duì)企業(yè)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，4季度47.4%企業(yè)認(rèn)為綜合經(jīng)營(yíng)狀況一般，33.0%企業(yè)認(rèn)為不佳。4季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資預(yù)期增加的占14.4%，持平的38.6%兩項(xiàng)相加總體相當(dāng)，同上季預(yù)期計(jì)劃增長(zhǎng)36.4%相比，速度明顯放緩。

　　任志強(qiáng)表示，今年全年的房地產(chǎn)銷售面積有望超過2013年的歷史最高水平，不過今年銷售面積增長(zhǎng)的前提是利率下降和價(jià)格下調(diào)，這與2013年價(jià)格飛漲中的房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)不同。他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大壓力是庫(kù)存較大。