在地產(chǎn)市場，經(jīng)常充斥著一些約定俗成的“理論”。其中，“以租養(yǎng)房”就非常流行，常被市場人士用來當作買入的支撐依據(jù)。那么，“以租養(yǎng)房”真的靠譜么？深圳整體租金回報率能否支撐起這個買入邏輯呢？記者就此進行了調(diào)查采訪。

　　■ 深圳特區(qū)報記者 陳文標

　　租金回報率一路下滑

　　用房租抵消大部分甚至全部房款，還完貸款后能凈剩一套房。多年以前，這種“以租養(yǎng)房”的模式幫助許多人實現(xiàn)了房產(chǎn)投資夢。但是，今天這“妙招”似乎并不靈了。

　　據(jù)了解，深圳房價經(jīng)過多年上漲后，二手市場的租金回報率已經(jīng)跌到了歷史的低位。根據(jù)深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)，2004年全市的租金回報率普遍高于6%的水平。其中，租金回報率最低的是鹽田，為6.34%；租金回報率最高的是福田，可以達到約7.80%。

　　但如今，房價連續(xù)高漲，二手房租在長期處于跑不贏房價漲幅的狀態(tài)下，租金回報率持續(xù)下跌。數(shù)字顯示，從2004年至今，二手房價漲幅為657%，二手房租金漲幅僅為105%。

　　深圳中原研究中心經(jīng)理王飛告訴記者，目前全市二手房的租金回報率已跌到了1.96%，遠低于2004年的7.27%。在深圳買一套房要通過租金來收回成本的話，需要50年以上的時間。“如今沖進市場的客戶，無論是自住還是投資，‘以租養(yǎng)房’的買入邏輯是難以得到有效支撐的?！?/p>

　　租金僅占月供四成左右

　　租金無法覆蓋所有月供已是事實，那么到底能覆蓋多少呢？Q房網(wǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀人李亮告訴記者，全市來看大約四成左右，熱門中心地區(qū)像福田、羅湖大概能覆蓋到五成。“具體能覆蓋多少，還得看地段和樓盤品質(zhì)，但普遍以四成為主?！?/p>

　　王小姐四月份在福田買下了一套價值240萬元的二手房，月供9000多元。明年才打算入住的她，將房子以5000元的價格出租，自己每月承擔4000多元的房貸，覆蓋率達50%以上?！皶簳r來講壓力不大，但明年一旦入住就要自己承擔9000多元的月供，壓力真的不小。”

　　從中原研究中心的數(shù)據(jù)來看，租金回報率也遠遠不及抵押貸款的利率。2014年“9·30”新政之后的一個月里，全市租金回報率為2.51%，同期的房貸基準利率為6.55%，租金回報率與基準利率之差為-4.04%。盡管在近期連續(xù)降息的作用下，全市租金的回報率與房貸基準利率的差值反而有所收窄，從2014年初的-4.3%下降到了2015年10月的-2.93%的水平，但仍然遠不能彌補貸款利息。

　　“在深圳，租金的漲幅遠不及房價，通過‘以租養(yǎng)房’基本沒有機會了?！蓖躏w表示，現(xiàn)在的房產(chǎn)投資客主要追求資本利得和投機收益，價低時入市，價高時出手。

　　租金回報率回歸難度大

　　“以租養(yǎng)房”基本上是不可能了，但也有一些投資客仍然寄希望于租金回報率回歸?！盎貓舐矢弋斎缓?，出手之前還可以少虧點?！苯陙硪恢睆氖路慨a(chǎn)投資的黃先生表示，為了讓房子增值，普遍要“養(yǎng)”一兩年，所以哪怕租金養(yǎng)不起房，回報率高還是能緩解租金壓力的。

　　但接下來的行情可能會讓黃先生失望了。業(yè)內(nèi)人士分析，短期內(nèi)看不到租金回報率大幅上行的可能性。房子本身的折舊、租金上行壓力增大、房產(chǎn)稅出臺等因素，都可能導致租金回報率繼續(xù)走低。

　　租金回報比的均值回歸，意味著租金的上升或者是房價的下降。但目前實體經(jīng)濟及租房市場房源充足，加之房租已經(jīng)處于高位，繼續(xù)大幅上升的可能性不大了。據(jù)深圳鏈家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月份平均租金首次超過70元每月每平方米，環(huán)比上漲4.8%，同比上漲32.3%，套均5093元/月，許多受訪的年輕租客均表示“壓力較大”。

　　可能出臺的房產(chǎn)稅也將進一步侵蝕租金回報率的空間，導致投資客的機會成本加大。但從中長期來看，在資本外流、寬松貨幣政策邊際效應遞減的宏觀環(huán)境下，房價的調(diào)整反而有可能會帶來租金回報率稍微回歸。

　　“當前資本外流，實體經(jīng)濟下滑，已經(jīng)不再支持央行繼續(xù)調(diào)降利率，而更多的會促使央行降準來對沖資本外流帶走的流動性。從樓市從宏觀到微觀的整體環(huán)境來考慮，似乎租金回報比已經(jīng)走到了一個不可長期維系的低位。”王飛如是說。

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　　深圳平均房租首超70元/㎡

　　深圳特區(qū)報訊（記者 陳文標）最新數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳住宅租賃成交量環(huán)比增長6.2%，平均租金首次超過70元每月每平方米，環(huán)比上漲4.8%，同比上漲32.3%。由于小戶型租賃成交活躍，套均租金回落至5093元/月，但單套租金仍比去年增加807元/月。

　　各區(qū)成交量呈現(xiàn)“兩增三降一穩(wěn)定”的局面。福田、南山環(huán)比增長，其中福田依然是租賃最活躍區(qū)域，占比為33.8%，環(huán)比增長7.9%；南山環(huán)比增長22.5%，占比為28%，蛇口、后海、前海成交活躍；鹽田、寶安、龍崗環(huán)比分別回落14.8%，6.9%，3.3%；羅湖保持穩(wěn)定，環(huán)比微增0.7%。

　　租金方面，平均租金和套均租金走勢出現(xiàn)了分歧。平均租金持續(xù)上漲，且創(chuàng)下新高，首次超過70元每月每平方米，但套均租金回落至5093元/月，比上月減少128元。深圳鏈家研究中心分析稱，出現(xiàn)這種情形主要是由于整體租房需求較為旺盛，房價處于高企階段，使得業(yè)主心理租金預期依然上漲；其次是福田、南山等高房租地區(qū)占比增大。套均租金回落則主要是因為中小戶型成交活躍、占比增加，拉低了套均租金。

　　單身人士購房比例下滑

　　深圳特區(qū)報訊（記者 陳文標）11月11日“光棍節(jié)”剛過，單身人士買房那點事兒也備受關注。據(jù)中原研究中心的數(shù)據(jù)，2015年1-10月單身買房人數(shù)占全部買房客戶的6.2%，相對于2014全年7.7%出現(xiàn)明顯下降。業(yè)內(nèi)人士認為，主要原因在于房價過快上漲，個人單薄的經(jīng)濟實力受到挑戰(zhàn)。

　　具體各區(qū)：寶安和龍崗的房子是單身人士的最愛。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月寶安和龍崗的購房單身人士占比分別為7.5%和6.3%，南山、福田和鹽田的占比僅為3.61%、3.69%和3.96%。

　　中原研究中心的分析師告訴記者，IT、電子科技等高新技術行業(yè)聚集大量單身人士，且多在環(huán)境優(yōu)美、交通便利的南山區(qū)工作，但南山高昂的房價讓他們望而生畏，大部分退而求其次去寶安買房。龍崗則因交通方便、價格實惠，房子也深受單身人士歡迎。羅湖和福田因為房價一直較高，單身人士只好“敬而遠之”。