今年天津樓市量?jī)r(jià)站上十年來高位 但“自貿(mào)區(qū)效應(yīng)”在當(dāng)中所起作用微乎其微

　　天津自貿(mào)區(qū)

　　天津自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)于2015年4月21日正式掛牌成立，是繼2013年9月上海自貿(mào)區(qū)成立之后，中國(guó)第二批成立的自貿(mào)區(qū)之一。根據(jù)國(guó)務(wù)院的定位，天津自貿(mào)區(qū)旨在服務(wù)京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展，以推動(dòng)國(guó)際貿(mào)易、金融服務(wù)以及高端制造業(yè)集群發(fā)展為目標(biāo)，使整個(gè)區(qū)域受益。一系列著眼于變革金融政策、放寬外商投資及簡(jiǎn)化海關(guān)手續(xù)的計(jì)劃和舉措已經(jīng)公布。天津自貿(mào)區(qū)整合三個(gè)現(xiàn)有片區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理，區(qū)域面積共計(jì)119.9平方公里，包括天津港東疆片區(qū)、天津機(jī)場(chǎng)片區(qū)及濱海新區(qū)中心商務(wù)片區(qū)。

　　本版文/圖：

　　廣州日?qǐng)?bào)天津特派記者李鳳荷

　　記者于10月底抵達(dá)天津采訪。從天津市區(qū)南京路到濱海新區(qū)，行車足足用了一個(gè)小時(shí)。如果天津沒有發(fā)生8月的那場(chǎng)爆炸，津?yàn)I輕軌可以無縫連接天津地鐵直達(dá)濱海新區(qū)，不過由于東海路站在爆炸中受損嚴(yán)重，津?yàn)I輕軌（地鐵9號(hào)線）當(dāng)時(shí)尚未恢復(fù)通車。

　　距離2016年僅剩不到兩個(gè)月時(shí)間，2015年對(duì)于天津來說絕對(duì)是一個(gè)難忘的年份。但今年對(duì)天津樓市來說仍算是一個(gè)量?jī)r(jià)齊飛的“大年”。據(jù)天津中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，天津市今年截至10月份，一手房成交1000萬平方米，相當(dāng)于去年一年的一手房售樓總面積；二手房截至10月份成交800萬平方米，同比大幅上漲40%。天津中原投資部總經(jīng)理高飛預(yù)計(jì)，今年天津總體樓市成交比去年同期上漲20%，量?jī)r(jià)站上10年來的高位。

　　天津自貿(mào)區(qū)覆蓋三個(gè)區(qū)域，總面積為119.9平方公里，整個(gè)天津市的行政區(qū)劃面積則達(dá)1.19萬平方公里，自貿(mào)區(qū)相比天津市僅占十分之一的面積，且相隔天津主城區(qū)距離達(dá)四五十公里。天津市地產(chǎn)人士普遍認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)落地對(duì)整個(gè)天津樓市的推動(dòng)是“微乎其微”。然而，自貿(mào)區(qū)政策對(duì)于寫字樓林立且高空置率的響螺灣中央商務(wù)區(qū)來說不啻是“救命稻草”。以響螺灣目前的寫字樓供應(yīng)量，消化存量需要10年以上。如果說響螺灣需要一個(gè)“爆款”來推動(dòng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的話，自貿(mào)區(qū)無疑是一個(gè)最佳的“爆款”。

　　當(dāng)?shù)厝耸空J(rèn)為，“第三極”、“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)”等諸多新名詞對(duì)天津樓市來說驅(qū)動(dòng)不大，周邊城市活力不足，不像長(zhǎng)三角和珠三角那樣依靠互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)以及民企做得風(fēng)生水起。今年的樓市“大年”主要得益于去年年底限購政策放開而持續(xù)釋放抑制的購買力，地產(chǎn)界人士擔(dān)心，消化完這些利好，天津樓市的后勁在哪里？

　　自貿(mào)區(qū)離主城區(qū)四五十公里 跨區(qū)置業(yè)不多

　　自貿(mào)區(qū)政策落地后，如果隨著政府大動(dòng)作配合，入駐的企業(yè)越來越多，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘斜厝粫?huì)產(chǎn)生正面的影響。但自貿(mào)區(qū)距離天津主城區(qū)有四五十公里之遙，兩地居民跨區(qū)置業(yè)不多，必須要看本地的需求是否足夠支撐如此大量的樓市供應(yīng)。

　　天津自貿(mào)區(qū)分成三個(gè)區(qū)域，對(duì)于購房者來說，空港和港口經(jīng)濟(jì)區(qū)只屬于特定行業(yè)以及從業(yè)人員，中央商務(wù)區(qū)才是一個(gè)最宜居的區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，響螺灣中央商務(wù)區(qū)是天津市濱海新區(qū)重點(diǎn)打造的總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)。2007年即已奠基開工的響螺灣商務(wù)區(qū)，被寄希望于打造成天津市乃至環(huán)渤海地區(qū)規(guī)模最大、高樓最集中的商務(wù)聚集區(qū)。8年過去了，這個(gè)天津重點(diǎn)打造的CBD卻還是人跡罕至，如同空城，封盤或停工的項(xiàng)目達(dá)到30%。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，要靠市場(chǎng)消化現(xiàn)存的項(xiàng)目，至少要10年以上。

　　中原地產(chǎn)濱海新區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)李艷妍是塘沽人，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非常熟悉。她告訴記者，濱海新區(qū)因歷史原因規(guī)劃較復(fù)雜，有國(guó)家濱海新區(qū)、天津開發(fā)區(qū)、自貿(mào)區(qū)、生態(tài)城等不同架構(gòu)的設(shè)置，自貿(mào)區(qū)跨越幾個(gè)行政區(qū)，如塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)和東麗區(qū)等。因此，一說起自貿(mào)區(qū)，外地人都自然而然地把自貿(mào)區(qū)與濱海新區(qū)畫上等號(hào)。其實(shí)，從地理上分析，天津開發(fā)區(qū)并不屬于自貿(mào)區(qū)范圍。

　　遠(yuǎn)洋城是濱海新區(qū)一個(gè)總建筑面積達(dá)200萬平方米的大盤，目前開發(fā)到第八期。據(jù)介紹，遠(yuǎn)洋城2007年以每平方米五六千元開盤，2013年價(jià)格曾沖到1萬出頭，但現(xiàn)在價(jià)格回落到8200元/m2左右。自貿(mào)區(qū)落戶濱海新區(qū)對(duì)該盤并沒有明顯的促進(jìn)，相反還分流了客戶。

　　據(jù)了解，整個(gè)濱海新區(qū)的樓價(jià)差別極大，開發(fā)區(qū)的招商地產(chǎn)新盤賣過2萬，塘沽城區(qū)也賣一萬七八，自貿(mào)區(qū)海河南岸則只有“八九字頭”，自貿(mào)區(qū)海河北岸地價(jià)都拍到過萬，濱海新區(qū)非核心區(qū)的價(jià)格也不過萬。濱海新區(qū)由于供應(yīng)量較大，很多非自貿(mào)區(qū)內(nèi)的樓盤都懶得借“東風(fēng)”，現(xiàn)場(chǎng)不見任何與之相關(guān)的宣傳字樣，“搭便車”效應(yīng)不明顯。

　　去年10月，天津解除樓市限購政策。今年本地購買力持續(xù)釋放，加上“3·30”新政以及多次降準(zhǔn)降息，令天津樓市量?jī)r(jià)攀上十年來的高峰。

　　區(qū)內(nèi)見聞：寫字樓有待重啟 住宅成交有提升

　　為尋找“正宗”的自貿(mào)區(qū)樓盤，記者從濱海新區(qū)遠(yuǎn)洋城驅(qū)車30分鐘到達(dá)中央商務(wù)區(qū)，終于漸漸感覺到“自貿(mào)區(qū)”的氣息。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)有幾十棟高樓正拔地而起，街區(qū)干凈、現(xiàn)代化，似乎又讓記者勾起去年到鄂爾多斯看“鬼城”的記憶。不過，由于自貿(mào)區(qū)落地在中央商務(wù)區(qū)，這里的明天應(yīng)該比鄂爾多斯好得多。

　　記者在車上看到，“自貿(mào)區(qū)服務(wù)中心”已在多個(gè)路口掛上指示牌。據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘腥耸拷榻B，響螺灣中央商務(wù)區(qū)之前熱銷的寫字樓大廈是“浙江大廈”，是華東的投資者前來開發(fā)興建，當(dāng)時(shí)主要購買人士也是來自華東一帶，隨后其他寫字樓項(xiàng)目都無法復(fù)制浙江大廈的輝煌。他們希望中央商務(wù)區(qū)借助自貿(mào)區(qū)政策，能夠帶旺當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　寫字樓市場(chǎng)短期內(nèi)雖然難以重啟，但住宅市場(chǎng)卻已率先得益。海昌天瀾是自貿(mào)區(qū)內(nèi)樓盤，位處海河南岸，從北岸到南岸需經(jīng)一座開啟橋或是海河隧道。據(jù)該盤銷售經(jīng)理高雪芹透露，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)雖然暫時(shí)未有知名企業(yè)落戶，但他們已接獲客戶咨詢，說由于公司即將搬來自貿(mào)區(qū)，所以打算在這里置業(yè)。

　　自貿(mào)區(qū)效應(yīng)對(duì)住宅盤的成交的確立竿見影，海昌天瀾第一期去年8月開盤，派籌500多個(gè)，成交才200多套，意向客戶的轉(zhuǎn)化率只有四成。今年9月26日，項(xiàng)目第二期開盤，派籌458個(gè)，成交350套，轉(zhuǎn)化率達(dá)八成左右。高雪芹認(rèn)為，限購政策于去年10月解除，對(duì)項(xiàng)目銷售也有一定幫助。海昌天瀾一期和二期的價(jià)格相差約為幾百元，年均漲幅不大，不過自貿(mào)區(qū)的確有助于加快成交速度。以往該盤月均成交20多套，現(xiàn)在數(shù)字翻番，成交達(dá)五六十套。

　　“自貿(mào)區(qū)效應(yīng)”為區(qū)內(nèi)物業(yè)帶來什么前景？

　　倉儲(chǔ)物流工業(yè)物業(yè)最先受惠

　　高力國(guó)際有關(guān)人士認(rèn)為，由于天津自貿(mào)區(qū)政策落地時(shí)間尚短，預(yù)測(cè)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的具體影響為時(shí)尚早。盡管如此，根據(jù)上海的經(jīng)驗(yàn)顯示，自貿(mào)區(qū)將會(huì)提高該市作為國(guó)際物流和貿(mào)易中心的地位，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展以及提升資產(chǎn)表現(xiàn)，特別是工業(yè)市場(chǎng)方面。

　　對(duì)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)：天津自貿(mào)區(qū)內(nèi)跨境電子商務(wù)、國(guó)際貿(mào)易以及制造業(yè)的發(fā)展將催生對(duì)高品質(zhì)倉儲(chǔ)物流的需求。將對(duì)天津工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，特別是保稅倉儲(chǔ)市場(chǎng)方面具有重大的潛在影響。

　　對(duì)寫字樓市場(chǎng)：天津自貿(mào)區(qū)將放寬對(duì)外商投資的限制，并減輕中小型企業(yè)的稅收，這將增加對(duì)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的需求。數(shù)千家服務(wù)行業(yè)的機(jī)構(gòu)（包括銀行、金融和律師事務(wù)所）已在濱海新區(qū)中心商務(wù)片區(qū)內(nèi)注冊(cè)成立，如果這些企業(yè)選擇在此設(shè)立辦公室，對(duì)寫字樓的需求增加效應(yīng)在此區(qū)域?qū)⒏用黠@。產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)因而產(chǎn)生，刺激租賃需求和吸納量，但其影響力僅限制在自貿(mào)區(qū)內(nèi)。

　　對(duì)住宅市場(chǎng)：隨著人口聚集，將帶動(dòng)自貿(mào)區(qū)周邊住宅市場(chǎng)的需求。京津高鐵于2015年8月延伸至于家堡站（屬于濱海新區(qū)中心商務(wù)片區(qū)），縮短前往北京的行程時(shí)間至45分鐘。天津自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將是一個(gè)漸進(jìn)的過程。

　　天津經(jīng)驗(yàn)：

　　高鐵輕軌通市區(qū)

　　從天津市濱海新區(qū)的投入來說，天津市在交通硬件上可謂不惜成本，2001年開始興建津?yàn)I輕軌，全長(zhǎng)52公里，造價(jià)高達(dá)60億元。

　　這次記者在天津一城采訪，沒想到會(huì)坐上高鐵去采訪。天津主城區(qū)到濱海新區(qū)的距離超過40公里，津?yàn)I輕軌（天津地鐵9號(hào)線）開通連接濱海新區(qū)與市區(qū)，這也是兩地最便捷的公共交通。同時(shí)，京津高鐵在濱海新區(qū)開通了于家堡站，直抵響螺灣商務(wù)區(qū)的中心位置，節(jié)省的時(shí)間和交通成本不言而喻。

　　前景預(yù)測(cè)：

　　“井噴”后勁不足

　　天津中原投資部總經(jīng)理高飛表示，由于自貿(mào)區(qū)分開三個(gè)片區(qū)，但真正對(duì)區(qū)域樓市有意義的是中央商務(wù)區(qū)，該區(qū)域已經(jīng)有上百棟寫字樓在建，大部分已落成，不過由于之前的配套未落實(shí)，響螺灣中央商務(wù)區(qū)曾一度被稱為“空城”。

　　從價(jià)格來看，天津樓價(jià)漲勢(shì)明顯，年初市區(qū)均價(jià)大約在2萬元/m2，目前已漲至2.4萬~2.5萬元/m2，中心城區(qū)平均漲幅在10%~15%，環(huán)城區(qū)域的漲幅則落后于主城區(qū)，大約為5%~10%左右，從“八九字頭”漲到1萬元/m2。濱海新區(qū)則是由于供應(yīng)較大，價(jià)格維持平穩(wěn)。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，去年4月21日~10月22日，濱海新區(qū)均價(jià)為9500元/m2；今年同期，濱海新區(qū)均價(jià)為10158元/m2，上漲了6.9%。

　　高飛認(rèn)為今年雖然看上去樓市是“大年”，但接下來的樓市發(fā)展則仍難預(yù)測(cè)。從目前的數(shù)據(jù)來看，樓市需求后勁不足，今年成交放量是之前限購抑制需求而出現(xiàn)的“井噴”，過了這一輪又將是什么來支撐樓市呢？他認(rèn)為天津市經(jīng)濟(jì)活力不如長(zhǎng)三角的上海以及民企林立的廣東，雖說天津區(qū)位屬于“第三極”，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，但周邊城市經(jīng)濟(jì)不景氣，民企與互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)不算突出。自貿(mào)區(qū)政策只惠及相關(guān)區(qū)域，整個(gè)天津需要一個(gè)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)的引擎拉動(dòng)。

　　購房故事：

　　南下賺錢

　　回鄉(xiāng)買房

　　打工回鄉(xiāng)者：用積蓄買套婚房

　　張先生是天津人，但與廣東有很深的淵源，過去三四年他隨同鄉(xiāng)到中山承包飯?zhí)?，幾年累積下來也賺了過百萬。他告訴記者，后來同鄉(xiāng)不想干了，回天津發(fā)展，他也一起回到天津。他家在市中心五道口附近有一間20多平方米的老房子，五道口作為歷史文物保護(hù)區(qū)，周邊的房屋都禁止拆遷，為此張先生非常懊惱，因?yàn)樗也荒芸坎疬w分到大房子。張先生回到天津后，用南下賺來的100萬元加上父母的一點(diǎn)幫助，在河西區(qū)買了一套60多平方米的婚房，總價(jià)在130多萬元。他現(xiàn)在在天津一家快餐店當(dāng)?shù)觊L(zhǎng)，每月收入4000多元，他說：“收入肯定不夠在廣東多，過平常日子好了?！?/p>

　　地產(chǎn)人：投資小戶型回報(bào)好

　　黃小姐在地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)10年，于2013年購買了和黃都會(huì)軒小戶型單位，當(dāng)時(shí)價(jià)格2萬元/m2，現(xiàn)在漲到4萬元/m2，投資收益率達(dá)100%。她告訴記者，做地產(chǎn)工作讓她明白地段是最重要的因素，故此選擇市中心樓盤入手是最穩(wěn)當(dāng)?shù)淖龇?。她在十年中認(rèn)識(shí)了不少有眼光的投資者，他們?cè)?003年和2004年樓市最低谷的時(shí)候投資了三四套房子，至今每套房都獲利三四倍，即使本職工作收入銳減，但靠房租或者賣一兩套房的收入，生活依然非常滋潤(rùn)。

　　農(nóng)村拆遷戶：“我的房子太多了”

　　林小姐是張先生的朋友，她家在天津市郊的農(nóng)村，憑著拆遷家里多了三四套拆遷房，成為張先生最羨慕的人。林小姐有點(diǎn)“曬命”地說：“我們的房子的確有點(diǎn)多，都不用考慮買房，家里靠出租就夠了，不過我還是要出來工作，不然時(shí)間太浪費(fèi)了?！?/p>