家有“小公主”、“小王子”，買(mǎi)房要問(wèn)小家伙的意見(jiàn)做養(yǎng)老地產(chǎn)需要增加額外配套，做更多適老化的精細(xì)設(shè)計(jì)，圖為某房企建造的老年公寓樣板房基于東方傳統(tǒng)倫理觀，未來(lái)，也許90%的養(yǎng)老在社區(qū)完成插圖/采采

　?。ㄉ辖覤5）

　　文/圖 羊城晚報(bào)記者 詹青（除署名外）

　　我國(guó)正面臨人口老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。根據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，截至2013年年底，我國(guó)60周歲以上的老年人口已經(jīng)突破2億人，預(yù)計(jì)至2025年將突破3億人

　　ABC

　　關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，姿勢(shì)多過(guò)實(shí)際

　　問(wèn)：為什么難？

　　答：賺錢(qián)難，拿地難，經(jīng)營(yíng)難，難！難！難！

　　“不是我不給面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政績(jī)，土地批給房地產(chǎn)企業(yè)，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成的好處我都看不到。”

　　——某地產(chǎn)公司職員轉(zhuǎn)述一位官員的話

　　“房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，在拿地、稅收、貸款等方面難以享受政策給予的優(yōu)惠，與房企做商品住宅、金融商業(yè)沒(méi)有太大區(qū)別，但養(yǎng)老地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)盈利卻比出售商品住宅、經(jīng)營(yíng)金融商業(yè)要困難得多?！?/p>

　　——某房企負(fù)責(zé)人

　　“誰(shuí)都知道，養(yǎng)老地產(chǎn)是一塊好大的蛋糕。但是，真刀實(shí)槍去干的，我看真不多。而找到可行盈利模式的，我負(fù)責(zé)任地說(shuō)，目前還沒(méi)有看到?！币晃蛔隽?0年房地產(chǎn)的品牌房企老總?cè)绱嘶貞?yīng)。這位老總并不諱言，自己負(fù)責(zé)的華南區(qū)，現(xiàn)在也應(yīng)集團(tuán)部署，正負(fù)責(zé)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)研發(fā)，但是什么時(shí)候上馬，“還要等等看”。

　　姿態(tài)多于行動(dòng)，這就是開(kāi)發(fā)商面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的態(tài)度。甚至有專(zhuān)家評(píng)說(shuō)，現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)，不過(guò)是“掛羊頭賣(mài)狗肉”，“說(shuō)是建養(yǎng)老地產(chǎn)，不過(guò)是為了拿優(yōu)惠政策，住的全是年輕人”。

　　“我曾請(qǐng)政協(xié)委員寫(xiě)一個(gè)關(guān)于土地拍賣(mài)配建養(yǎng)老房的提案，讓開(kāi)發(fā)商在小區(qū)里配建養(yǎng)老公寓，讓年輕人買(mǎi)房時(shí)也為父母買(mǎi)或租一套公寓，實(shí)現(xiàn)‘一碗湯距離’的養(yǎng)老計(jì)劃，可惜無(wú)回應(yīng)。特別是二孩政策后，兩房及三房戶型難以安置老人，則同區(qū)公寓可作補(bǔ)充。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。

　　賬，不抵！

　　“不賺錢(qián)，或者說(shuō)，利潤(rùn)和建住宅或商用物業(yè)沒(méi)法比?！蹦撤科筘?fù)責(zé)人告訴羊城晚報(bào)記者，“開(kāi)發(fā)商是商人，賬算不過(guò)來(lái)，明顯賠本的買(mǎi)賣(mài)，就不可能去做?！?/p>

　　或者說(shuō)，至少目前，開(kāi)發(fā)商在蓋房子、賣(mài)房子還有得賺的情況下，做養(yǎng)老地產(chǎn)的動(dòng)力并不足。

　　由于養(yǎng)老地產(chǎn)需要配置更多配套、做更精細(xì)的設(shè)計(jì)投入、耗費(fèi)更多的資金，必然會(huì)高成本，便必然會(huì)貴價(jià)，但目標(biāo)人群——老人群體是否愿意為此埋單卻是一個(gè)未知數(shù)。在高成本、高風(fēng)險(xiǎn)的情況下，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)的前景再光明，至少在目前，實(shí)踐者并不多。

　　“現(xiàn)在建養(yǎng)老地產(chǎn)，很多企業(yè)是看中政府的優(yōu)惠政策或者是能拿到更便宜的地塊，老年公寓本身多數(shù)承擔(dān)著帶動(dòng)項(xiàng)目土地升值的任務(wù)，并非為了發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，所以，現(xiàn)在很多養(yǎng)老地產(chǎn)不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的一種噱頭?！蹦撤科筘?fù)責(zé)人透露。

　　地，稀缺！

　　房地產(chǎn)是依賴土地的營(yíng)生，做養(yǎng)老地產(chǎn)也不能沒(méi)有土地。問(wèn)題來(lái)了：土地這么貴，拿來(lái)做不賺錢(qián)的養(yǎng)老地產(chǎn)，怎么可能？！

　　目前，無(wú)論從政府土地出讓的層面，還是開(kāi)發(fā)商拿地的層面，養(yǎng)老用地都十分稀缺。

　　一方面，政府不舍得賤賣(mài)土地?！安皇俏也唤o面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政績(jī)，土地批給房地產(chǎn)企業(yè)，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成的好處我都看不到?！蹦车禺a(chǎn)公司職員轉(zhuǎn)述一位官員的話。

　　另一方面，政府也有顧慮?！罢环矫嬉膭?lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)；另一方面又要預(yù)防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)?！眹?guó)內(nèi)某養(yǎng)老雜志的工作人員表示，有的開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產(chǎn)的模式營(yíng)運(yùn)；有的拿到了地卻不動(dòng)，囤地等升值。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，土地瓶頸不破，做養(yǎng)老地產(chǎn)不過(guò)是鏡花水月?！艾F(xiàn)有政策主要是對(duì)非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)給予一定優(yōu)惠，房企做養(yǎng)老地產(chǎn)屬于營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，所以享受不到優(yōu)惠。特別是難以拿到便宜的養(yǎng)老用地?！蹦撤科筘?fù)責(zé)人說(shuō)，這成為開(kāi)發(fā)商不可能、不愿意嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)的原因。

　　黎文江認(rèn)為，一直以來(lái)，廣州居住用地出讓并未考慮養(yǎng)老地產(chǎn)用地的供應(yīng)問(wèn)題，如今，探討制定推進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老的供地政策已是刻不容緩。“鼓勵(lì)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人消費(fèi)養(yǎng)老產(chǎn)品，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化，可在一定程度上減少對(duì)政府養(yǎng)老的依賴?！?/p>

　　ABC

　　關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的出路

　　今天你對(duì)我愛(ài)理不理，

　　明天我讓你高攀不起

　　問(wèn)：路在何方？

　　答：大資本、輕資本或許是出路

　　“燒錢(qián)是必須的，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)淘金地，下一家大企業(yè)將會(huì)誕生在這個(gè)行業(yè)。正如當(dāng)初你看不起馬云——今天你對(duì)我愛(ài)理不理，明天我讓你高攀不起。養(yǎng)老地產(chǎn)同理，等產(chǎn)業(yè)鏈完善了，門(mén)檻就高了?！?/p>

　　——某央企負(fù)責(zé)人

　　“做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，資金鏈千萬(wàn)不能斷，前期都是鋪墊，必須有其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，前期所有投入都會(huì)白費(fèi)。假如財(cái)力不足，現(xiàn)在還是掛免戰(zhàn)牌為宜。”

　　——某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)際投資人 周岳鵬

　　養(yǎng)老地產(chǎn)注定是一個(gè)賺不了快錢(qián)的行業(yè)，但仍有太多資本對(duì)其虎視眈眈，準(zhǔn)備隨時(shí)進(jìn)入。這意味著，大資本準(zhǔn)備賺明天的錢(qián)，正努力謀求盈利模式，而把資本做輕、延伸服務(wù)鏈條、找到新的贏利點(diǎn)、形成規(guī)模效應(yīng)，也許是養(yǎng)老地產(chǎn)的出路。

　　燒錢(qián)是必須的

　　據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約為4萬(wàn)億元，到2030年有望增至13萬(wàn)億元。如此巨大的市場(chǎng)容量，熱錢(qián)不可能不關(guān)注。

　　自2013年以來(lái)，社會(huì)資本對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投資熱情不斷升溫，最典型的當(dāng)屬房企打造的養(yǎng)老地產(chǎn)。目前，雖然帶著實(shí)驗(yàn)的色彩，但包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、綠城等品牌房企已陸續(xù)宣布涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，并把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)放在戰(zhàn)略的高度。

　　除房企之外，保險(xiǎn)行業(yè)如新華保險(xiǎn)、泰康人壽、中國(guó)人壽、新華人壽、合眾人壽等也紛紛涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)各地圈地，試圖分一杯羹。

　　在這個(gè)混沌不清的初始階段，一切皆有可能。

　　民政部今年1月的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，一半以上的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收支只能持平，40%的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長(zhǎng)年處于虧損狀態(tài)，能盈利的不足9%。原因主要在于民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成本較高以及布局難以滿足需求。

　　而一旦有大資本參與，將會(huì)重新洗牌?！盁X(qián)是必須的，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)淘金地，下一個(gè)大企業(yè)將會(huì)誕生在這個(gè)行業(yè)。正如當(dāng)初你看不起馬云——今天你對(duì)我愛(ài)理不理，明天我讓你高攀不起。養(yǎng)老地產(chǎn)同理，等產(chǎn)業(yè)鏈完善了，門(mén)檻就高了。”某央企負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　“做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，資金鏈千萬(wàn)不能斷，前期都是鋪墊，必須有其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，前期所有投入都會(huì)白費(fèi)。假如財(cái)力不足，現(xiàn)在還是掛免戰(zhàn)牌為宜?！敝茉砾i，某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的實(shí)際投資人這樣告訴羊城晚報(bào)記者。

　　要把資產(chǎn)做輕

　　除了資金不能斷外，把資產(chǎn)做輕或許也是出路。

　　克而瑞信息集團(tuán)養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展中心項(xiàng)目總監(jiān)高淑萍介紹：“把資本做輕，在建立盈利模式后考慮分拆上市，進(jìn)入資本市場(chǎng)。當(dāng)然，必須要待有盈利能力之后，才能計(jì)劃聯(lián)合上市，這樣上市的成功概率會(huì)更大?！?/p>

　　把產(chǎn)業(yè)鏈做長(zhǎng)，找到新的盈利點(diǎn)是很多實(shí)踐者的做法。尤其是嫁接互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，為本小區(qū)以及周邊小區(qū)老人提供上門(mén)服務(wù)?！巴ㄟ^(guò)延伸養(yǎng)老服務(wù)鏈條，找到新的盈利點(diǎn)，形成規(guī)模效應(yīng)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地?！?/p>

　　ABC

　　關(guān)于未來(lái)新格局——社區(qū)養(yǎng)老

　　養(yǎng)兒子不如買(mǎi)房子？

　　買(mǎi)房子不如選社區(qū)？

　　問(wèn)：未來(lái)格局？

　　答：九成以上的養(yǎng)老在社區(qū)完成

　　“我們做了這么多年的研究和咨詢服務(wù)，與眾多地產(chǎn)商接觸下來(lái)，深深感到：我們自己要想清楚，過(guò)去30年只是靠蓋房子、賣(mài)房子，這個(gè)游戲在新的老齡社會(huì)里是否還能繼續(xù)玩下去？”

　　——大健康產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 王穎

　　“未來(lái)，90%的養(yǎng)老在社區(qū)完成，買(mǎi)房子可能變成不再是買(mǎi)房子本身，房子只是一個(gè)容器，人們購(gòu)買(mǎi)的是容器里面的服務(wù)——養(yǎng)老服務(wù)?！?/p>

　　——保利物業(yè)董事長(zhǎng) 胡在新

　　當(dāng)我們老去，該如何面對(duì)？“養(yǎng)兒防老，積谷防饑”的傳統(tǒng)觀念已經(jīng)不適應(yīng)未來(lái)社會(huì)，同樣，開(kāi)發(fā)商蓋房子、賣(mài)房子的規(guī)則也極可能被改寫(xiě)。

　　未來(lái)，或許養(yǎng)兒子不如買(mǎi)房子，買(mǎi)房子不如選社區(qū)。因?yàn)槲磥?lái)，90%的養(yǎng)老可能都是在社區(qū)完成的。

　　九成的養(yǎng)老在社區(qū)完成

　　本月6日，第二屆中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)在琶洲保利世貿(mào)博覽館舉行，會(huì)議上發(fā)布《保利社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)藍(lán)皮書(shū)》，其中提及“9064”原則。

　　這是一個(gè)被業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)可的養(yǎng)老原則。2009年，北京市提出推廣“9064”養(yǎng)老服務(wù)新模式，即90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老；6%的老年人通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老；4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

　　可以說(shuō)，這是一種更適合中國(guó)人的養(yǎng)老模式，因?yàn)橹袊?guó)人的養(yǎng)老始終離不開(kāi)家庭。所謂三代同堂、四代同堂，其實(shí)就是為了養(yǎng)老。按照中國(guó)人的傳統(tǒng)心理習(xí)慣，家庭養(yǎng)老是最理想的方式，老年人對(duì)家人的情感需求最強(qiáng)烈，這是一種根植于東方傳統(tǒng)的觀念。這便意味著96%的老年人在社區(qū)和家庭中接受養(yǎng)老服務(wù)，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間。

　　房企紛紛試水社區(qū)養(yǎng)老

　　試水社區(qū)養(yǎng)老，相對(duì)于開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，是一種更落地的探索。目前，保利、萬(wàn)科、長(zhǎng)城、中信等均已涉足社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

　　保利地產(chǎn)應(yīng)該是涉足社區(qū)養(yǎng)老較早的房企。

　　羊城晚報(bào)記者特意到保利地產(chǎn)的第一個(gè)試點(diǎn)——位于廣州保利花園的和熹健康生活館進(jìn)行實(shí)地體驗(yàn)，看到在這個(gè)類(lèi)似會(huì)所的機(jī)構(gòu)里，有為社區(qū)老年人提供的長(zhǎng)者學(xué)院、書(shū)畫(huà)閱讀、營(yíng)養(yǎng)餐桌、居家適老改造、適老產(chǎn)品、健康檢測(cè)、健康管理、康復(fù)理療、助浴理發(fā)等特色服務(wù)。APP平臺(tái)則將服務(wù)外延，從醫(yī)院到機(jī)構(gòu)、商家，從護(hù)理師到子女端，從老人的常規(guī)健康監(jiān)控到大病醫(yī)療等云集其中，既照顧到親情的心理訴求，也照顧到老人的實(shí)際需求。

　　“未來(lái)保利的社區(qū)都將建和熹健康生活館，并作適老改造?！北＠飿I(yè)董事長(zhǎng)胡在新說(shuō)。假如未來(lái)能達(dá)到規(guī)模化效應(yīng)，順利找到盈利模式，這確實(shí)是實(shí)現(xiàn)“一碗湯距離”的社區(qū)養(yǎng)老的途徑之一。

　　選房子將變成挑社區(qū)

　　“我認(rèn)為核心的問(wèn)題是房地產(chǎn)公司要思考：是做地產(chǎn)還是做養(yǎng)老，是賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)。我們做了這么多年的研究和咨詢服務(wù)，與眾多地產(chǎn)商接觸下來(lái)，深深感到：我們自己要想清楚，過(guò)去30年只是靠蓋房子、賣(mài)房子，這個(gè)游戲在新的老齡社會(huì)里是否還能繼續(xù)玩下去？”大健康產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)王穎說(shuō)。

　　也許，未來(lái)，年輕人不再是剛需，老年人才是剛需。

　　“不同客戶群對(duì)住宅和養(yǎng)老服務(wù)需求不同。我們過(guò)去做住宅，也會(huì)考慮學(xué)校、商場(chǎng)等配套，但過(guò)去較少考慮老人的需求。進(jìn)入老齡化后，則要重點(diǎn)從老人的核心需求出發(fā)，打造充分體現(xiàn)大健康和老人生活需求的醫(yī)養(yǎng)康結(jié)合的社區(qū)。立足大健康談養(yǎng)老，全產(chǎn)業(yè)鏈條，產(chǎn)品、服務(wù)、設(shè)施、金融統(tǒng)籌布局，蓋房子不一定只賺賣(mài)房子的錢(qián)，做養(yǎng)老服務(wù)不一定非得賺養(yǎng)老服務(wù)的錢(qián)，創(chuàng)新商業(yè)模式，‘羊毛出在豬身上，由狗埋單’，就是商業(yè)模式創(chuàng)新?！蓖醴f認(rèn)為，老齡化社會(huì)的法則變了，房地產(chǎn)的玩法將會(huì)發(fā)生變化，未來(lái)購(gòu)房者買(mǎi)房子，重點(diǎn)不在房子本身，而在挑社區(qū)、挑服務(wù)。