香江控股11月3日晚間公布資產(chǎn)重組方案，擬向其關(guān)聯(lián)方南方香江、深圳金海馬、香江集團發(fā)行股份及支付現(xiàn)金，購買其持有的沈陽好天地100%股權(quán)、深圳家福特100%股權(quán)、長春物業(yè)、鄭州物業(yè)和廣州物業(yè)，并募集配套資金。根據(jù)預(yù)評估值，本次交易中購買資產(chǎn)預(yù)估作價為23.6億元。

　　部分資產(chǎn)大幅溢價

　　根據(jù)預(yù)案，此次購買標(biāo)的均為與家居商貿(mào)業(yè)務(wù)相關(guān)的物業(yè)資產(chǎn)，具體包括南方香江持有的沈陽好天地100%股權(quán)（持有沈陽物業(yè)）、深圳金海馬持有的深圳家福特100%股權(quán)（持有深圳物業(yè)）及長春物業(yè)和鄭州物業(yè)，以及香江集團持有的廣州物業(yè)。

　　購買資產(chǎn)預(yù)估作價為23.6億元，其中現(xiàn)金支付金額不超過7億元，剩余部分以發(fā)行股份形式支付。本次發(fā)行股份購買資產(chǎn)的定價為6.06元/股。根據(jù)本次交易預(yù)估值扣減現(xiàn)金支付對價上限7億元后的估值測算，本次向交易對方發(fā)行的股票數(shù)量預(yù)計為2.74億股。

　　值得注意的是，深圳家福特凈資產(chǎn)預(yù)估值較賬面值溢價1407%，廣州物業(yè)凈資產(chǎn)預(yù)估值較賬面值溢價1165%。香江控股稱，深圳家福特凈資產(chǎn)預(yù)估增值率較高，主要是由于其持有深圳物業(yè)增值較大，同時該物業(yè)購置的資金部分來自借款導(dǎo)致負債增多凈資產(chǎn)相對降低所致。廣州物業(yè)預(yù)估增值率較高，主要是由于該物業(yè)購置時間為2000年3月，受房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的影響，物業(yè)市場價格有較大幅度上漲。

　　本次重組方案具體包括發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)和發(fā)行股份募集配套資金兩部分。香江控股擬向不超過10名符合條件的特定對象非公開發(fā)行股份募集配套資金，發(fā)行價格為不低于6.06元/股，發(fā)行股份數(shù)預(yù)計不超過3.89億股，擬募集配套資金總額預(yù)計不超過23.6億元。募集配套資金將用于本次重組現(xiàn)金對價的支付；剩余資金用于香江控股長沙高嶺商貿(mào)城和廣州南沙自貿(mào)區(qū)香江國際金融中心建設(shè)項目，提高家居商貿(mào)業(yè)務(wù)整合的績效。

　　 深化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

　　此前，香江控股已經(jīng)購買香江商業(yè)100%股權(quán)和深圳大本營100%股權(quán)。至此，香江控股擁有從商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)開發(fā)及商鋪招商、家居等商貿(mào)流通的較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。本次重組是進一步深化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的需要。

　　根據(jù)規(guī)劃，香江控股商業(yè)地產(chǎn)未來以“自有物業(yè)+自有招商運營”的模式。受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長的影響，香江控股商業(yè)地產(chǎn)在短期內(nèi)難以為商貿(mào)業(yè)務(wù)提供大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。本次資產(chǎn)注入將有利于加快向商貿(mào)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)價格屢創(chuàng)新高，核心城市核心商圈的物業(yè)資源稀缺。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)價格和租金水平呈現(xiàn)上漲趨勢，自有物業(yè)抗風(fēng)險能力更強，既能鎖定經(jīng)營成本，又能享受地產(chǎn)升值的資本收益，且有利于香江控股融資及擴張，提升公司商貿(mào)業(yè)務(wù)的核心競爭力。

　　此前，家居商貿(mào)業(yè)務(wù)注入后，香江控股與注入資產(chǎn)之間因商業(yè)物業(yè)租賃產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)交易已顯著減少，但新增了香江控股家居商貿(mào)業(yè)務(wù)與實際控制人控制的關(guān)聯(lián)方物業(yè)租賃。本次交易完成后，沈陽好天地和深圳家福特將成為香江控股的全資子公司，長春物業(yè)和廣州物業(yè)將成為香江控股的自持物業(yè)，該部分的關(guān)聯(lián)交易將消除。（李香才）