■ 樓市觀察

　　北京地價(jià)冠絕全國(guó)、地王頻出的影響，基本是負(fù)面的。這種漲價(jià)效應(yīng)接連不斷地出現(xiàn)，自然會(huì)立即助推房?jī)r(jià)。近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)正加速上漲，調(diào)控壓力再一次重現(xiàn)就是證明。

　　近期，北京地王頻出，樓面單價(jià)超5萬(wàn)、總價(jià)幾十億的地價(jià)居然成了家常便飯。按照這樣的地價(jià)水平，明后兩年北京的新推商品住宅，單價(jià)6萬(wàn)至8萬(wàn)，也將成常態(tài)。

　　現(xiàn)階段中國(guó)樓市，可謂冰火兩重天。廣大三四五線城市，市場(chǎng)反彈乏力，開發(fā)商不敢拿地。而一線城市和少數(shù)二線城市如南京、蘇州，樓市量?jī)r(jià)齊飛，開發(fā)商扎堆搶地，地價(jià)高漲。

　　當(dāng)前一線城市的土地?zé)岫然咎幱跉v史最高水平。就京滬而言，今年以來，上海的房?jī)r(jià)漲幅明顯大于北京，但上海的地市熱度明顯低于北京。一方面，今年北京土地出讓多于上海，優(yōu)質(zhì)宅地也更多些，地市熱鬧非凡。另一方面，北京的房?jī)r(jià)水平總體高于上海，尤其是2013年那輪房?jī)r(jià)大漲之后，北京房?jī)r(jià)水平就把上海甩在了身后。房?jī)r(jià)高，開發(fā)商自然也敢于更高價(jià)搶地。

　　但是，當(dāng)前北京地王頻出的結(jié)果，也相當(dāng)讓人擔(dān)憂。8月底至9月上旬10天時(shí)間，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億搶得4塊宅地。朝陽(yáng)區(qū)的孫河、東壩，豐臺(tái)的石榴莊地塊，樓面單價(jià)突破5萬(wàn)元大關(guān)。

　　11月2日，豐臺(tái)區(qū)再度拍出5.6萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，地塊總價(jià)83.4億元（歷史上總價(jià)排名第三），樓面價(jià)比上周剛成交的隔壁地塊“南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)”貴了6000元/平方米。同樣是豐臺(tái)區(qū)，10月20日樊家村曾拍出一宗樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米的地塊，刷新了北京土地市場(chǎng)單價(jià)的最高紀(jì)錄。

　　由此可見，當(dāng)前北京四環(huán)以內(nèi)的地價(jià)，基本都在5萬(wàn)元/平方米以上，四環(huán)至五多保持在5萬(wàn)元左右/平方米；五環(huán)至六環(huán)一般在4萬(wàn)元以下，但優(yōu)質(zhì)地塊也曾達(dá)到4萬(wàn)元-5萬(wàn)元/平方米。總體比較，北京地價(jià)明顯高于上海。上海外環(huán)近似于北京五環(huán)，當(dāng)前上海外環(huán)線左右樓面單價(jià)也只有2萬(wàn)-3萬(wàn)元左右。

　　北京地價(jià)冠絕全國(guó)、地王頻出的影響，基本是負(fù)面的。首先，高地價(jià)地塊必然導(dǎo)致未來高房?jī)r(jià)小區(qū)，以目前房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，未來北京幾乎可以說是全城皆豪宅，穩(wěn)坐全國(guó)第一的寶座上，這無(wú)論對(duì)于購(gòu)房者還是政府管理層，恐怕都不是好消息。

　　而且，每出一塊地王，都會(huì)催漲周邊房?jī)r(jià)，引發(fā)購(gòu)房者短暫的情緒痙攣。這種效應(yīng)接連不斷地出現(xiàn)，自然會(huì)立即助推房?jī)r(jià)。近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)正加速上漲，調(diào)控壓力再一次重現(xiàn)。

　　更為重要的是，北京特有的政策是，只要溢價(jià)率達(dá)到50%，就轉(zhuǎn)而競(jìng)拍配建公租房、或回遷房、或自商房等。也就是說，幾年之后北京將大規(guī)模出現(xiàn)：同一小區(qū)，6萬(wàn)-10萬(wàn)豪宅業(yè)主與大量中低收入群體共生的奇觀。當(dāng)然，從道義上講，貧富混居優(yōu)于貧富分居；但從現(xiàn)實(shí)而言，這對(duì)于物業(yè)管理來說，可能將面臨極大的難題，許多社會(huì)問題也可能會(huì)隨之而生。

　　因此，開發(fā)商特別是國(guó)企類的開發(fā)商頻頻高價(jià)搶地，推升的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通剛需的購(gòu)買能力。當(dāng)然對(duì)于北京來說，頂級(jí)豪宅自然有其市場(chǎng)需求。但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)這樣倒金字塔的供應(yīng)形式，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也容易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）