記者從相關(guān)部門獲悉，中山日前整理出“問題樓盤”臺賬，涉及該市52個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?！皢栴}樓盤”確權(quán)辦證的歷史遺留問題，成為臺賬中需要重點(diǎn)解決的問題。

　　中山的52個(gè)“問題樓盤”主要問題比較復(fù)雜，往往涉及規(guī)劃、消防、經(jīng)濟(jì)糾紛、稅費(fèi)等各種問題，例如一些樓盤涉及開發(fā)商與承建商經(jīng)濟(jì)糾紛長期難以解決；“一房多賣”導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)不清，無法登記辦證；房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及多宗用地，導(dǎo)致土地使用年限縮水。其中，“一房多賣”導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)不清、土地使用年限導(dǎo)致房產(chǎn)證縮水等問題成為重災(zāi)區(qū)。

　　統(tǒng)籌：覃素玲 撰文：南方日報(bào)記者 覃素玲 李鳳祥

　　12個(gè)“問題樓盤”涉及近3000戶

　　記者了解到，截至9月底，岐港住宅小區(qū)、現(xiàn)代花園、名揚(yáng)世紀(jì)廣場、碧濤花園等12個(gè)“問題樓盤”項(xiàng)目已基本完成處置，正逐步辦理房產(chǎn)證，涉及面積共621291平方米，2913戶，8739人。目前，以屬地為主體開展“問題樓盤”處置，12個(gè)“問題樓盤”已經(jīng)得到處理和解決，部分項(xiàng)目提交了書面的情況確認(rèn)函，正辦理結(jié)案歸檔。

　　同時(shí)，豪逸華庭三期、東鳳海倫春天等19個(gè)“問題樓盤”已確定處置方案，正按制定的方案持續(xù)推進(jìn)。另外，三鄉(xiāng)金天地花園、君怡花園二期等21個(gè)“問題樓盤”情況復(fù)雜，部分樓盤已經(jīng)過多年協(xié)調(diào)，涉及諸多債權(quán)債務(wù)和法律關(guān)系，解決的難度也相對比較大。

　　據(jù)中山市國土資源局介紹，問題樓盤中目前已有10個(gè)項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)確權(quán)登記。截至今年9月，已為購房者辦理房產(chǎn)證417件，仍有21個(gè)“問題樓盤”的開發(fā)商未完成土地確權(quán)登記。其中，開發(fā)商不按圖紙施工或配套設(shè)施不齊、開發(fā)商“一房多賣”導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清、開發(fā)商與承建商經(jīng)濟(jì)糾紛未決、開發(fā)商未繳交稅款或挪用稅款等是最主要成因。

　　“問題發(fā)展商”將被重點(diǎn)監(jiān)控

　　“問題樓盤”的督辦，不僅是個(gè)案的解決，還將波及樓盤背后的開發(fā)商。

　　目前，臺賬中52個(gè)“問題樓盤”的發(fā)展商涉及的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是以原公司名義或是以控股、參股等形式參與房地產(chǎn)開發(fā)的，均將納入中山的房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)名單實(shí)時(shí)監(jiān)控管理。

　　對其涉及的“問題樓盤”，一律按《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》進(jìn)行預(yù)售款監(jiān)管。同時(shí)，建議對經(jīng)過多方努力，仍不積極主動配合，甚至對問題置之不理，或?qū)?shí)質(zhì)性問題無推進(jìn)效果的發(fā)展商，其股東在參與其他領(lǐng)域的投資時(shí)也將被實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控管理，促使其積極配合解決問題。

　　據(jù)中山市住建局介紹，目前已排查的“問題樓盤”中，有部分時(shí)間長，屬于歷史遺留問題。各鎮(zhèn)區(qū)、各部門在處置過程中將實(shí)行“一樓一策，先易后難，分布推進(jìn)”，加快處置進(jìn)度。同時(shí)，收集樓盤相關(guān)資料，對每個(gè)問題樓盤建立檔案，實(shí)行一案一檔。

　　不守信企業(yè)將被取消市場準(zhǔn)入

　　社會信用體系的建設(shè)，以往很少涉及房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在“問題樓盤”也將納入其中考量。

　　為進(jìn)一步規(guī)范中山市房地產(chǎn)市場管理，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，目前中山市住建局草擬了《中山市房地產(chǎn)企業(yè)誠信管理辦法（試行）》、《房地產(chǎn)企業(yè)不良行為扣分標(biāo)準(zhǔn)（試行）》及《房地產(chǎn)企業(yè)良好行為加分標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等辦法，利用懲戒激勵(lì)機(jī)制，對不守誠信的企業(yè)采取警告、處罰、資質(zhì)降級、取消市場準(zhǔn)入、依法追究責(zé)任等手段，增加房地產(chǎn)企業(yè)的失信成本，形成誠信經(jīng)營的行業(yè)氛圍。

　　另外，針對部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于建設(shè)單位與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛影響綜合驗(yàn)收及辦理房產(chǎn)證的問題，《關(guān)于調(diào)解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同糾紛的指導(dǎo)意見》也將草擬出臺，對施工單位不提交竣工驗(yàn)收資料，或建設(shè)單位遲遲不與施工單位結(jié)算制定處置辦法。

　　專家觀察

　　預(yù)售款監(jiān)管或?qū)⑻岣叩禺a(chǎn)開發(fā)成本

　　合富輝煌中山市場研究經(jīng)理謝仲娟

　　中山現(xiàn)在實(shí)施商品房預(yù)售款監(jiān)管，應(yīng)該與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場冷熱沒有直接關(guān)系，只是政府為了規(guī)范市場的一個(gè)既定步驟。其實(shí)，中山這兩年都在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，去年是抓土地，今年是抓資金，都是從源頭上來進(jìn)行規(guī)范。

　　對于這個(gè)政策的影響，要分兩塊來看。對于消費(fèi)者而言，肯定是一個(gè)利好，是對購房者利益的一個(gè)保證。房地產(chǎn)預(yù)售使購房者承受了全部的風(fēng)險(xiǎn)，付了全款買到的卻是期房，于是在交房的時(shí)候就會出現(xiàn)諸如面積縮水、質(zhì)量低劣、改變用途，甚至拿不到房產(chǎn)證的情況。而實(shí)行預(yù)售款監(jiān)管，對購房者的權(quán)益是一種很好的保障。

　　對于開發(fā)商而言，就多了一個(gè)制約因素。對于資金穩(wěn)健型開發(fā)商影響不大，他們的資金相對比較充裕，實(shí)施監(jiān)管就是多了一個(gè)步驟；而對于中山眾多的中小型開發(fā)商，由于房地產(chǎn)開發(fā)的利潤比較薄，所以預(yù)收款監(jiān)管制度的出臺，對于前期開發(fā)費(fèi)用的使用便會形成一定程度的制約，可能會影響他們開發(fā)和拿地的欲望。

　　從這兩方面綜合來看，好的方面來說有利于規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場，一些資金鏈脆弱的地產(chǎn)商可能會被淘汰掉；但從另一個(gè)層面來說，預(yù)售金納入監(jiān)管，尤其是要保證賬戶5%的最低余額，開發(fā)商的融資成本、管理成本都會有所增加；再加上中山房地產(chǎn)市場的庫存量大，而房價(jià)又處于珠三角“價(jià)格洼地”，開發(fā)商的利潤也相對較薄。在此三重背景下，預(yù)售款監(jiān)管政策的實(shí)施將會在一定程度上提高地產(chǎn)開發(fā)成本，從長遠(yuǎn)來看有可能會引起中山房價(jià)的上漲。