從上月的“金九”樓市失色，再到當(dāng)前的“銀十”成色不足，市場的熱度遠(yuǎn)遜于上半年，深圳樓市也正從上半年的跳漲狀態(tài)進(jìn)入到相對平穩(wěn)的階段，供需雙方開始進(jìn)入新一輪的博弈：當(dāng)開發(fā)商為年末業(yè)績沖刺加快推盤，競爭激烈導(dǎo)致價格出現(xiàn)壓力的時候，購房者感受到了房價或?qū)⒒卣{(diào)的氣氛，對市場的預(yù)期開始有所改變，心態(tài)漸趨理性，而這也使得市場的風(fēng)格有所轉(zhuǎn)換。市場分析人士稱，年底前，深圳住宅市場在沒有新的購房政策刺激下將回歸理性。

　　■ 深圳特區(qū)報記者徐強(qiáng)

　　●樓市“金九銀十”失色市場或已轉(zhuǎn)向

　　上周，全市共有5個項目共計1584套房源入市，推售項目個數(shù)較前期增長3個，推售總套數(shù)也增加了1251套。從成交來看，根據(jù)市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計，上周，一手住宅成交1750套，成交面積為16.8萬平方米。成交套數(shù)及面積都較前一周上漲45%與44%。新房成交均價近3.15萬/平方米，較上期下降了6.4%。

　　深圳中原地產(chǎn)市場研究中心分析，在失色的“金九銀十”后半段，開發(fā)商將逐漸接受市場熱度下降的事實，在推售增加和市場熱度減退的雙向反饋下，價格也會受到一定壓力。

　　近期，開發(fā)商為了促銷，價格優(yōu)惠和活動優(yōu)惠有所增加，有些開發(fā)商還使用了金融工具來減少客戶的首付壓力，增大購房杠桿。從深圳中原地產(chǎn)一直跟蹤的報價指數(shù)中看出，上周報價指數(shù)再度下行3個百分點，據(jù)此推斷，市場轉(zhuǎn)向的可能性日漸增加，年末之前，在宏觀環(huán)境沒有大幅度改善的情況下，地產(chǎn)市場也難以有效走強(qiáng)，價格將受到?jīng)_擊。

　　在二手住宅市場方面，據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測，10月至今二手成交縮量較為顯著，周均僅有1432套，較“十一”黃金周之前大幅滑落。中原地產(chǎn)分析，隨著市場對宏觀環(huán)境變化的反應(yīng)越來越充分，A股市場也難以有效走出牛市時期的趨勢，深圳地產(chǎn)市場的熱度下行已經(jīng)成為定局。當(dāng)前的信貸擴(kuò)張增速難以支撐已經(jīng)高企的深圳房價，對二手成交量走勢仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛認(rèn)為，房價上半年的脫韁漲幅過度透支了下半年的漲幅空間，市場熱度仍然整體較低，比如深圳中原經(jīng)理人指數(shù)已經(jīng)持續(xù)三周小幅下跌。由于當(dāng)前信貸仍然緊張，人民幣貶值預(yù)期加劇，第四季度深圳房價的走勢將面臨較大壓力。

　　●土地稀缺現(xiàn)狀構(gòu)筑長期支撐

　　事實上，目前地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)淡并不是深圳特有的現(xiàn)象，而是全國性的，全球知名房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯最近對全國多個城市的樓市進(jìn)行了調(diào)研分析，得到的結(jié)論是：深圳的房地產(chǎn)市場有別于其他城市，由于深圳土地資源稀缺，會對房地產(chǎn)的市場供應(yīng)帶來影響，加之需求旺盛，深圳房地產(chǎn)市場將維持平穩(wěn)增長態(tài)勢。華南區(qū)研究部高級經(jīng)理何凌認(rèn)為，從目前情況看，和年初火爆的住宅市場相比，年末住宅市場會相對平穩(wěn)，成交量將面臨一定的下行壓力。在沒有新的購房政策刺激下，深圳住宅市場將回歸理性增長。

　　當(dāng)下是否是好的購房時機(jī)？何凌認(rèn)為，對剛需者而言，只要有了購房的需求，任何時候都是購買良機(jī)，對投資者而言，則相對復(fù)雜一些，要權(quán)衡資金量、地段、投資物業(yè)的種類等綜合因素，考慮到2016年前海自貿(mào)區(qū)和后?？偛炕氐慕ǔ桑罅康纳虅?wù)人士涌入深圳，屆時將激發(fā)對深圳住宅市場旺盛的需求，預(yù)計2016年深圳住宅市場將迎來更多機(jī)遇。

　　另外，深圳土地資源稀缺的現(xiàn)狀構(gòu)成了市場對深圳樓市走勢的信心。何凌分析，長期來看，深圳土地稀缺將帶來兩個直接的效應(yīng)，一是城市更新的活躍度高，另一個則是城市發(fā)展前景被挖掘，比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化、城市基礎(chǔ)建設(shè)逐步加強(qiáng)、抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)能力強(qiáng)、吸引高端人才等，而這些都不可避免地會對房價形成強(qiáng)有力的支撐。

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　　蛇口住宅租金今年出現(xiàn)“首跌”

　　深圳特區(qū)報訊 （記者 陳文標(biāo)）受自貿(mào)區(qū)利好因素影響，今年前海蛇口的房價飆升，二手房漲幅甚至高達(dá)50%以上。但隨著深圳樓市整體進(jìn)入調(diào)整期，蛇口前海的房價漲幅也明顯放緩，租金更是出現(xiàn)了今年的“首跌”，租金回報率比年初大幅下滑。

　　今年上半年，受“330新政”及多重降準(zhǔn)降息的利好因素刺激，深圳樓市火爆異常。其中，前海蛇口片區(qū)在自貿(mào)區(qū)利好因素的加持下，房價更是一路高歌猛進(jìn)。據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月份蛇口的二手住宅成交均價為62412元/m2，比年初漲了54%；前海片區(qū)的二手住宅成交均價為53390元/m2，比年初漲了55%?！扒昂Ｉ呖诘姆績r上漲確實非常迅速，既高于南山區(qū)41%的漲幅，也高于全市僅40%的漲幅?！鄙钲谥性芯恐行慕?jīng)理王飛說。

　　同時，租金也隨之水漲船高。從年初至今，蛇口二手房租金價格從近80元/m2漲到了近93元/m2的水平，而前海二手房租金則由57元/m2的水平漲到了69元/m2，漲幅約為15.3%及21%，但漲幅遠(yuǎn)不及房價。

　　從七月份開始，深圳樓市風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變，房價漲幅普遍放緩，9月份寶安和龍華甚至出現(xiàn)了報價下調(diào)的情況。蛇口前海也不例外，房價漲幅明顯放緩。從6月最高點的10%（蛇口）和9%（前海）下跌到了當(dāng)前1%及2%的水平，已經(jīng)回到了去年行情啟動時候的增幅水平。

　　更值得注意的是，蛇口二手房租金首次出現(xiàn)了環(huán)比下跌。從8月的94元/m2下跌到了9月的93元/m2，環(huán)比微跌1元/m2。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“這或許預(yù)示，前海蛇口的市場熱度開始轉(zhuǎn)變?！?/p>

　　從租金回報率看，前海蛇口的吸引力也遠(yuǎn)不及年初。由于房價上漲幅度遠(yuǎn)高于租金，前海蛇口的租金回報率從年初的高點迅速下滑。據(jù)王飛介紹，前海目前的租金回報率為1.79%，比1月份的2.41%大幅下滑22%；蛇口租金回報率從1.99%下滑到1.55%，下滑幅度為26%。雖然全市的租金回報率也大幅回落，但仍以1.99%高于蛇口前海片區(qū)。

　　對此，精明的開發(fā)商已經(jīng)有所動作。招商地產(chǎn)9月至今數(shù)次通過掛牌、拍賣轉(zhuǎn)讓旗下深圳蛇口物業(yè)，涉及資產(chǎn)數(shù)十億。此前，招商一直持有這些物業(yè)達(dá)10-30年不等。

　　“招商地產(chǎn)此舉的市場邏輯非常簡單。在價格處于歷史高位的情況下，沒有只漲不跌的市場，加之自持物業(yè)的收入回報比嚴(yán)重下滑，投資客及開發(fā)商帶頭減持是很正常的?！蓖躏w如此評價道。