近年來，受到政府積極推行集約用地和逐漸下降城市工業(yè)用地指標(biāo)政策的影響，物流地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)無法滿足需求。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕10月15日發(fā)布的《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》指出，目前中國優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施緊俏，競爭格局已基本形成，電商、傳統(tǒng)零售和高端制造業(yè)成為拉動(dòng)物流需求的“三駕馬車”。在重點(diǎn)分析中國17個(gè)主要城市物流地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)后，世邦魏理仕認(rèn)為，一線城市是中國物流地產(chǎn)最佳投資目的地。

　　需求空間巨大

　　世邦魏理仕的分析認(rèn)為，目前中國現(xiàn)代物流設(shè)施的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于日益膨脹的需求。以中美兩國數(shù)據(jù)為例，美國優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量人均占有面積為1.17平方米，而中國僅為0.015平方米。

　　世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管、副董事孫祖天認(rèn)為，電商、傳統(tǒng)零售和高端制造業(yè)是拉動(dòng)物流需求的“三駕馬車”。而未來，這“三駕馬車”仍然有較強(qiáng)動(dòng)力。

　　在接受國際商報(bào)記者采訪時(shí)，孫祖天分析稱，首先，傳統(tǒng)零售業(yè)仍是支撐物流需求的中流砥柱，目前，傳統(tǒng)零售業(yè)和消費(fèi)品企業(yè)需求還在上升；其次，以汽車零部件為代表的高端制造是國家發(fā)展的重點(diǎn)，雖然目前其物流需求在物流總需求中占比較低，但未來會(huì)有上升空間，特別是承接國際轉(zhuǎn)移的中高端制造業(yè)成長空間較大；最后，中國電商行業(yè)增長較快，未來隨著跨境電商的發(fā)展，進(jìn)口商品在出保稅倉后，需要轉(zhuǎn)入國內(nèi)市場，這部分物流設(shè)施的需求會(huì)進(jìn)一步增加。

　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)，未來政策利好會(huì)拉動(dòng)物流行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，沿海沿江經(jīng)濟(jì)布局會(huì)進(jìn)一步深化，物流設(shè)施開發(fā)巨頭會(huì)加緊布局物流產(chǎn)業(yè)，這都對(duì)中國物流投資起到拉動(dòng)作用。

　　一線城市被看好

　　上海、廣州、深圳、北京等一線城市被視為物流投資的最佳目的地。

　　在上海，優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)的需求更為多元，推動(dòng)上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場的租金穩(wěn)步上漲。過去5年，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場的租金年復(fù)合增長率達(dá)到5.8%。在2011~2014年，上海有8宗物流倉儲(chǔ)大宗交易，總額達(dá)42億元，是其他一線城市總和的近4倍。在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的大背景下，上海周邊的蘇州、昆山、南通、太倉、無錫、常熟等已成為長三角區(qū)域的物流節(jié)點(diǎn)城市。

　　廣州和深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來自制造業(yè)的物流需求。作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規(guī)模刺激了來自電商及第三方物流的強(qiáng)勁需求，其對(duì)物流設(shè)施的需求甚至已經(jīng)外溢至佛山、東莞、惠州等地。

　　在一線城市中北京較為特殊，原本其良好的經(jīng)濟(jì)基本面和完善的基礎(chǔ)設(shè)施為物流地產(chǎn)奠定了發(fā)展基礎(chǔ)，人口規(guī)模和發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使消費(fèi)和電商客戶成為物流需求的主導(dǎo)，不過由于北京城市功能的重新定位，北京工業(yè)土地的供應(yīng)正在逐漸減少，這導(dǎo)致北京物流設(shè)施逐年緊缺。由于供應(yīng)緊俏，部分物流開發(fā)商將目光投向價(jià)格更為合理、投資機(jī)會(huì)更多的周邊地區(qū)，如廊坊、武清等地。

　　成都值得關(guān)注

　　除了一線城市，世邦魏理仕認(rèn)為，成都也是物流投資的好選擇。雖然屬于二線城市，但受益于西部大開發(fā)戰(zhàn)略，過去10年成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。在物流方面，根據(jù)《四川省物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2015~2020）》，四川省將形成“一核、五極、多點(diǎn)”的物流空間布局。成都作為重要的“一核”，依托全國第四大航空樞紐雙流機(jī)場和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿(mào)易通道，其區(qū)域物流樞紐地位日益顯現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年上半年，成都倉儲(chǔ)物流市場達(dá)124萬平方米，市場整體空置率為17.2%。未來，零售商、電商、第三方物流和汽車及零部件行業(yè)是成都優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)的主要來源。伴隨著持續(xù)活躍的市場需求，成都高標(biāo)庫的未來新增供應(yīng)仍將保持充沛。