2015已進(jìn)入第四季度，今年二季度以來住宅市場的一波高歌猛進(jìn)讓各方直呼看不懂，而商業(yè)地產(chǎn)這邊卻門庭冷落，其實，辦公樓的交易情況倒也是芳華自賞，一手交易這塊穩(wěn)超2014年，預(yù)計成交面積將僅次于近十年的2013年。但與此同時，截至三季度末，辦公市場新增供應(yīng)量已創(chuàng)近十年新高，未來去化壓力將進(jìn)一步加大，項目之間的分化將進(jìn)一步加劇，整體前景堪憂。

　　前九月成交量接近2014全年 均價上抬接近2011年水平

　　截至2015年9月30日，全市一手辦公項目共成交184.9萬平方米，按單月核算，2015年辦公市場的最終交易量將僅次于2013年的263.4萬平方米。這種交易水平雖比不上住宅市場今年的爆量，但自2006年以來，也能位居第二高位。而2006-2014年間，一手辦公項目整體成交量在經(jīng)歷2008年的經(jīng)濟(jì)危機及2009年的住宅限購之后，于2009年出現(xiàn)了一次成交小高峰。在經(jīng)歷了隨后兩年的嚴(yán)重供過于求之后，于2012年當(dāng)年基本維持了供求平衡，并于2013年成交量創(chuàng)下近十年新高，預(yù)計在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)難以被超越。因此從某種程度上說今年的辦公市場交易與2013年較為相似，在多方外部利好刺激作用下，達(dá)到了比較全面的繁榮局面。

　　2006-2011年，全市一手辦公項目交易均價整體走高，但在2011年的環(huán)比大幅上漲至26773元/平方米后，隨后的2012及2013兩年，成交均價開始整體下跌，但整體來說仍超2010年及之前年份均價，而在2014年均價有所上抬，至2015年9月30日均價已達(dá)25841元/平方米，僅次于2011年的近十年最高點，且有進(jìn)一步上行趨勢。

　　但是我們也能看到，2015年雖然才進(jìn)入第四季度，辦公市場新增供應(yīng)量已暴增至390萬平方米，是同期市場成交量的兩倍不止，不僅超過供應(yīng)量驚人的2013年，且打破近十年單年新增供應(yīng)量記錄，而這種情況的發(fā)生顯然并非一件好事，長期以來，辦公市場已經(jīng)持續(xù)供過于求，今年這樣的供應(yīng)量只會是雪上加霜，而由此帶來的結(jié)果也必然是幾家歡喜幾家愁，項目與項目，開發(fā)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)之間的差距將進(jìn)一步拉大。

　　浦東、嘉定、閔行交易量位居前三閘北擠進(jìn)前五

　　2015年1-9月一手辦公項目的成交主要集中在浦東、嘉定及閔行。這種成交量的分布和區(qū)域內(nèi)存量及新增供應(yīng)呈正相關(guān)分布，截至目前，浦東及閔行的辦公產(chǎn)品存量在全市排名前兩位，都在120萬平方米以上，大大超出其他區(qū)縣的存量，而嘉定也僅次于楊浦位居第四。與此同時，2015年新增供應(yīng)量中，閔行、浦東又排名前兩位，而嘉定的新增供應(yīng)量也不少。

　　不難看出，交易量大的區(qū)域，辦公項目的成交價并不低，成交量前五的區(qū)縣中，浦東、徐匯的成交均價已分別達(dá)到36571元/平方米及34546元/平方米。而閔行、閘北二者的成交均價也都超過28000元/平方米。也就是嘉定均價較低，僅13503元/平方米，這種水平僅高于金山及崇明，當(dāng)然這也充分說明了嘉定成交主力為一些類住宅的商住公寓產(chǎn)品。

　　而浦東因為有陸家嘴、竹園、張江等多個辦公集聚區(qū)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以純寫字樓為主，輔以個別酒店式公寓項目。閔行的交易量則受益于大虹橋商務(wù)區(qū)概念整體輻射。需要指出的是，今年在整體區(qū)域概念炒作下，閘北作為內(nèi)環(huán)內(nèi)剩余的一片價格洼地，其辦公項目的交易量也有了顯著提升，擠進(jìn)了全市前五。

　　嘉定主城區(qū)、華漕、彭浦三板塊成交易主力商住公寓、純寫字樓難較高下

　　2015年1-9月一手辦公項目的交易主要集中在以上二十板塊，不難發(fā)現(xiàn)，很顯然，這20個板塊大部分位于中環(huán)以內(nèi)，且絕大部分有規(guī)律可尋，主要分為以下五類：傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，如陸家嘴濱江、徐家匯、張江、五角場；老城廂上興起的新興商務(wù)區(qū)，如不夜城、北外灘、彭浦；大虹橋板塊及其輻射的商務(wù)區(qū)，如華漕；中外環(huán)新興商務(wù)區(qū)，如長風(fēng)、長壽；受概念炒作崛起的商務(wù)區(qū)，如自貿(mào)區(qū)概念下的外高橋。

　　其中，交易量最大的兩個板塊嘉定主城區(qū)及華漕板塊充分說明了現(xiàn)如今辦公市場上熱銷的兩類產(chǎn)品。嘉定主城區(qū)的主力交易項目如新城金郡、海倫廣場、中信泰富又一城等，均是商住公寓，這些項目普遍面積小、總價低，且不受限購政策影響，容易受到單身上班族及中小型投資者的青睞，畢竟現(xiàn)在嘉定主城區(qū)整體的人口導(dǎo)入已經(jīng)相當(dāng)龐大，區(qū)域內(nèi)的居住氛圍較濃，因為有軌道交通11號線的關(guān)系，不少商住公寓項目的出行也較為便利。

　　而華漕板塊的主力交易項目如虹橋協(xié)信中心、龍湖虹橋天街、虹橋綠谷等，則無一例外不是虹橋商務(wù)區(qū)的核心項目，隨著虹橋商務(wù)區(qū)的建設(shè)進(jìn)度加快，不少商辦項目已經(jīng)大批量入市，這些純寫字項目普遍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，區(qū)域功能集聚性強，容易受到大型企業(yè)及資本基金的歡迎。

　　另外，需要指出的是，今年樓市成交的強爆點閘北區(qū)在辦公樓交易中也有不俗表現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)彭浦板塊及不夜城板塊均進(jìn)入寫字樓交易前十。其中，彭浦板塊所在的市北高新區(qū)在中環(huán)協(xié)信天地、綠地中央廣場的拉動下更是交易量超10萬平方米，而今年上半年，市北高新區(qū)的單塊土地出讓量價也獨領(lǐng)風(fēng)騷，預(yù)計后期還將給該區(qū)域的商務(wù)功能進(jìn)一步升級。而不夜城板塊作為閘北傳統(tǒng)的寫字樓集聚區(qū)，雖然車站周邊有些雜亂，但在今年金融街高總價地塊的助推之下，后市也將被進(jìn)一步看好。