如何看待當(dāng)前的樓市基本狀況？曾任原建設(shè)部辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一有一個(gè)判斷，目前，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都處在回暖狀態(tài)，而三四線城市的回暖較慢，或者說(shuō)比較困難。

　　唐山是樓市供給相對(duì)過(guò)剩的一個(gè)比較典型的城市，從全國(guó)范圍看，還有相當(dāng)數(shù)量的城市面臨商品房供給過(guò)剩的情況。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用明顯。應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)一些城市樓市低迷的狀況？

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前可以將市場(chǎng)分為三類，一類是北上廣深等住房供給明顯不足的城市，人口不斷增加；一類是供求基本平衡的城市，如江蘇徐州，人口在少量增加，今年以來(lái)樓市略有回暖；還有一類就是嚴(yán)重供過(guò)于求的，比如內(nèi)蒙古鄂爾多斯，也包括唐山，前期供應(yīng)量大，人口卻基本沒(méi)有增長(zhǎng)，導(dǎo)致高庫(kù)存。

　　鄧郁松認(rèn)為，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的重要原因之一，即是土地供給。一些熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求是由于土地供給太少，而住房數(shù)量供大于求則是由于前期土地供給量過(guò)大?！耙虼耍┣竺艿母釉诘胤?。”鄧郁松說(shuō)，“任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)想要健康發(fā)展，都不可能脫離供求關(guān)系，正確看待供求關(guān)系至關(guān)重要”。

　　一個(gè)基本的事實(shí)是，自2013年我國(guó)戶均擁有住房量達(dá)到1套之后，房地產(chǎn)行業(yè)總體快速增長(zhǎng)，高投資，價(jià)格高增長(zhǎng)的時(shí)代基本告一段落。無(wú)論是中央還是地方，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是購(gòu)房居民，都應(yīng)該尊重市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。

　　鄧郁松說(shuō)，對(duì)于當(dāng)前供給明顯大于需求的城市而言，首先應(yīng)盡可能少推地，把土地供應(yīng)降下來(lái)；其次，應(yīng)該落實(shí)中央有關(guān)政策，將商品房和保障性住房打通，即將存量商品房在條件允許的情況下轉(zhuǎn)化為保障性住房，或者在實(shí)施棚改時(shí)，實(shí)行貨幣化安置，鼓勵(lì)安置居民到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)存量商品房，起到既安置住房困難群眾，又消化存量房的作用。

　　此外，鄧郁松還認(rèn)為，應(yīng)該通過(guò)稅收等政策鼓勵(lì)住房消費(fèi)，主要是自住和改善性需求，通過(guò)賣(mài)小買(mǎi)大，改善住房條件，也利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。

　　鄧郁松說(shuō)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施等條件逐步完善，吸引力逐步增強(qiáng)，還將有大量村鎮(zhèn)人口走向城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有很大發(fā)展空間。

　　鄧郁松建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融稅收政策十分敏感，應(yīng)該實(shí)施盡可能中性的金融稅收政策，對(duì)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)至關(guān)重要。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)低利率、低首付容易制造泡沫，積累風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)樓市進(jìn)行干預(yù)時(shí)，應(yīng)該謹(jǐn)慎使用金融稅收等政策，時(shí)刻警惕風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)，朱中一認(rèn)為，人口老齡化社會(huì)的來(lái)臨，是一個(gè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)，也將是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，過(guò)去的重點(diǎn)可能放在了建新樓上，未來(lái)，一些老舊小區(qū)的“適老改造”恐怕將是一個(gè)新的重點(diǎn)?！斑@些小區(qū)樓層不高，沒(méi)有電梯，加裝電梯的呼聲現(xiàn)在已經(jīng)有了。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)適老型項(xiàng)目，或者對(duì)老建筑進(jìn)行適老改造，也可以視作是一個(gè)新機(jī)遇。”

　　互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)潮正勁。大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新也有望激發(fā)新的經(jīng)濟(jì)活力。朱中一認(rèn)為，未來(lái)，大量自主創(chuàng)業(yè)的年輕人，將有可能不再涌入寫(xiě)字樓辦公，有可能是在家辦公，而辦公的區(qū)域最好和住宅的區(qū)域有一定間隔。因此，市場(chǎng)上需求更多的或許是兼顧創(chuàng)業(yè)者辦公、洽談以及居住兩重功能的商品住房，或者當(dāng)前明顯過(guò)剩的一些住宅或者商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)改造可以變成適合創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)和居住的空間。

　　總而言之，市場(chǎng)不缺乏機(jī)會(huì)。一方面，我們應(yīng)認(rèn)清市場(chǎng)的階段性特征，另一方面，應(yīng)順勢(shì)而為，尋找新的發(fā)展機(jī)遇。