■ 行業(yè)觀察

　　開發(fā)商囤地行為是綜合因素的產(chǎn)物，不能單純把責(zé)任推給開發(fā)商，剎住這種現(xiàn)象，需綜合施策。

　　據(jù)日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議透露，截至8月底，全國各地已處置閑置土地31.25萬畝；一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾10萬畝；位于上海南京路一個(gè)樓盤，“在建”逾20年，周邊房?jī)r(jià)上漲近百倍（9月28日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）。

　　顯然，開發(fā)商“囤地炒地”現(xiàn)象十分嚴(yán)重，且有越演越烈之勢(shì)。中央政府之所以禁止開發(fā)商囤地，是因?yàn)槎诘貙?duì)社會(huì)危害不?。阂环矫妫压?yīng)的土地沒有建成房子，供需被人為扭曲，形成地價(jià)攀升、房?jī)r(jià)走高惡性循環(huán)。另一方面，由于建設(shè)周期拉長(zhǎng)，使正在銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)大大縮水，越來越多的開發(fā)商鉆政策空子，囤地惜售，推高房?jī)r(jià)不斷上升，加劇普通民眾生活痛感，進(jìn)一步加劇民眾對(duì)社會(huì)改革不滿情緒，最終影響社會(huì)穩(wěn)定。

　　正因?yàn)殚_發(fā)商囤地可能帶來上述危害，早在1999年，國土資源部即公布實(shí)施了《中華人民共和國土地管理法》，規(guī)定開發(fā)商兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂的《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商原因造成閑置土地，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20％征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)?？梢?，開發(fā)商土地閑置一直在中央政府嚴(yán)厲禁止之列。尤其，近幾年，中央政府及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。可為何開發(fā)商囤地現(xiàn)象得不到有效遏制？開發(fā)商囤地底氣到底來自哪里？

　　首先，開發(fā)商賭定政府會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)支持。據(jù)國土資源部資料，截至2014年底，中國各級(jí)地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入已達(dá)4.26萬億，幾乎占各級(jí)地方政府財(cái)政收入三分之一以上。每每房地產(chǎn)遇冷，政府就會(huì)出臺(tái)救市政策，尤其近兩年為避免房地產(chǎn)硬著陸，從中央到各級(jí)地方政府，救市政策頻出。開發(fā)商正是因?yàn)榭吹秸@一“軟肋”，所以才有足夠膽量囤地炒地。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)暴利足以讓開發(fā)商們冒天下之大不韙。如新聞中披露，2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí)，樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時(shí)，毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬元，超過土地成本10多倍。再如上海南京西路的協(xié)和城“2068號(hào)公館”，該項(xiàng)目于1992年首次拿地，僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示，開發(fā)商在2010年后曾三度推遲竣工時(shí)間。從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起，協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過300億元。正因?yàn)檫@種“囤地”暴利，讓一些開發(fā)商利令智昏，無視法律和政策規(guī)定，也使中央禁令屢屢成為一紙空文。

　　再次，各級(jí)地方政府受房地產(chǎn)利益羈絆，喪失嚴(yán)格執(zhí)法底氣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南全省宣稱因政府原因造成閑置土地，占閑置土地總面積的74％?！皯?yīng)無償收回的，一些地方僅以征收閑置費(fèi)了事；應(yīng)有償收回的，僅以簡(jiǎn)單地延長(zhǎng)開發(fā)期限了結(jié)?！贝送猓诘刂羞€存在部分官員個(gè)人腐敗現(xiàn)象。如已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長(zhǎng)謝雙喜“窩案”中，紀(jì)檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃，以權(quán)謀私，違法違規(guī)倒賣土地。

　　可見，開發(fā)商囤地行為是綜合因素的產(chǎn)物，不能單純把責(zé)任推給開發(fā)商；有效剎住這種現(xiàn)象，需綜合施策。從目前看，應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使中國經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴；加快財(cái)政體制改革步伐，實(shí)現(xiàn)各級(jí)地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配，扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政格局。同時(shí)，中央政府不遺余力、持之以恒地加大督察乃至問責(zé)力度，以保證政令始終處于激活和持續(xù)狀態(tài)，防止地方政府懈怠和走形變樣。

　　□莫開偉