◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

　　當(dāng)前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，一二線(xiàn)核心城市均有不少優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目亟需資本化，應(yīng)如何進(jìn)行資本化創(chuàng)新？近日，九鼎投資擬將旗下PE業(yè)務(wù)平臺(tái)昆吾九鼎注入中江地產(chǎn)，相當(dāng)于一家房企旗下多了一個(gè)私募投資平臺(tái)，但這與傳統(tǒng)房企旗下地產(chǎn)基金并不相同。

　　昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強(qiáng)表示，在房地產(chǎn)金融上，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)證券化的市場(chǎng)空間非常大，如商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化（簡(jiǎn)稱(chēng)ABS），足以騰挪出10萬(wàn)億資金。

　　本土地產(chǎn)金融創(chuàng)新擴(kuò)圍

　　截至目前，立誓要做中國(guó)版“黑石”的九鼎投資掛牌新三板已達(dá)1年多，這家被稱(chēng)之為開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)首家登陸新三板的私募投資巨擘，市值從百億飆升至近千億，一度創(chuàng)造了多個(gè)行業(yè)第一?！皰炫菩氯逯?，公司業(yè)務(wù)鏈條做了一些擴(kuò)充，我們收購(gòu)了九州證券，發(fā)起設(shè)立了PE機(jī)構(gòu)第一家公募基金，也籌建了一個(gè)保險(xiǎn)公司，而今年5月份又收購(gòu)了中江地產(chǎn)，近期又收購(gòu)了富通國(guó)際香港子公司，也有一個(gè)P2P的九信金融?！焙螐?qiáng)介紹說(shuō)，九鼎的目標(biāo)是打造一個(gè)在全球有競(jìng)爭(zhēng)力的綜合性資產(chǎn)管理公司。

　　實(shí)際上，九鼎投資作為國(guó)內(nèi)PE巨頭，在其去年年報(bào)中就明確表示要在固定收益板塊設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)基金等重要事項(xiàng)，但這也只是當(dāng)前資本機(jī)構(gòu)深入滲透地產(chǎn)金融的一個(gè)縮影。

　　僅在私募投資領(lǐng)域，在中國(guó)證券投資基金協(xié)會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)中，截至今年7月底，基金業(yè)協(xié)會(huì)已登記私募基金管理人16604家，已備案私募基金17415只，認(rèn)繳規(guī)模4.11萬(wàn)億元，實(shí)繳規(guī)模3.34萬(wàn)億元。

　　去年，中信旗下發(fā)起了國(guó)內(nèi)首只私募REITs產(chǎn)品，而今年以來(lái)，鵬華基金與萬(wàn)科發(fā)起了首只以前海萬(wàn)科公館租金收益權(quán)為主要投資標(biāo)的的公募REITs 。前不久，萬(wàn)達(dá)與第三方支付平臺(tái)快錢(qián)公司也發(fā)起了首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號(hào)”。

　　何強(qiáng)表示，在融資渠道上，很多基金針對(duì)的還是一些大型企業(yè)，但對(duì)很多中小型企業(yè)，這些產(chǎn)品、渠道用不上。“我們也想怎樣幫助中小型房企或商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠解決上市難、融資難的問(wèn)題。有句話(huà)說(shuō)得好，有條件我們要上，沒(méi)有條件，我們創(chuàng)造條件也要上?！薄叭ツ辏覀冡槍?duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)上市、融資問(wèn)題，創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)方案，用我們房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)去換上市公司的股票，很多房企非常感興趣，最后達(dá)成意向合作的有1500億元資產(chǎn)，后面跟證監(jiān)會(huì)溝通，最終批了300億元。”

　　中小企業(yè)ABS商機(jī)巨大

　　當(dāng)前，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的證券化有哪些方式？何強(qiáng)介紹說(shuō)，第一類(lèi)是IPO與重組上市，第二類(lèi)是發(fā)行債券，第三類(lèi)是現(xiàn)在說(shuō)的比較多的REITs。

　　今年初以來(lái)，隨著《證券公司及基金子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定（修訂稿）》出爐，資產(chǎn)證券化開(kāi)展主體范圍由證券公司擴(kuò)展至基金子公司，SPV由專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃修訂為資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行負(fù)面清單制，但總體有利于ABS進(jìn)一步推廣。

　　日前，世茂集團(tuán)首單地產(chǎn)物業(yè)ABS成功在上交所發(fā)行。前不久，金科股紛也拋出了第二單地產(chǎn)物業(yè)ABS產(chǎn)品。中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在上證所發(fā)行的ABS產(chǎn)品總計(jì)37款，深交所發(fā)行的ABS總計(jì)20款。

　　在何強(qiáng)看來(lái)，全國(guó)70萬(wàn)億元信貸余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬(wàn)億元，按60%抵押貸款比重估算，若進(jìn)行資產(chǎn)證券化，可達(dá)到10萬(wàn)億元規(guī)模。

　　實(shí)際上，大型房企在突破規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化和證券化上的難度并不大，但關(guān)鍵的問(wèn)題是更多中小企業(yè)，這也是未來(lái)的一大商機(jī)。

　　何強(qiáng)表示，九鼎現(xiàn)在就有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃，用商管公司的股東成為項(xiàng)目平臺(tái)股東，由平臺(tái)掌管這些商管公司的股權(quán)，從而打造基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。“我們的計(jì)劃是在全國(guó)范圍內(nèi)聯(lián)合數(shù)百家線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)中心，整合成一家基于大數(shù)據(jù)分析的O2O商業(yè)服務(wù)類(lèi)上市公司，預(yù)計(jì)整合后的平臺(tái)公司利潤(rùn)達(dá)到10億元，市值在兩三百億元。”何強(qiáng)補(bǔ)充說(shuō)。