□地產(chǎn)評論員 蔡琦雯

　　相比高端產(chǎn)品上半年的高曝光度，今年剛需產(chǎn)品略顯“低調(diào)”。而自8月開始，直至9月，隨著低總價房源的集中成交，剛需又被視為市場主導(dǎo)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，9月以來（截至9月20日），總價在250萬元以下的樓盤成交量占比為54%，超過半數(shù)。

　　事實上，即使是在高端“火爆”的市場環(huán)境之下，剛需成交也對樓市起著“穩(wěn)定劑”的作用。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年4月以來，截至9月17日，總價在150萬元-250萬元的新房成交了16963套，約占總成交量的28%。而總價在150萬元以下的房源成交占比為25%，即總價在250萬元以下的房子成交占比為53%。“這類房源的需求較為旺盛，相較改善、高端房源，供求關(guān)系較為穩(wěn)定，在當前市場，這類房源多位于外環(huán)外?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦指出。

　　有數(shù)據(jù)顯示，總價在150萬元-250萬元間的房源成交區(qū)域往北集中在嘉定主城區(qū)、安亭汽車城板塊，往南以南橋新城板塊為主，而大虹橋輻射區(qū)內(nèi)成交集中在松江泗涇板塊，浦東新區(qū)這類房源成交則多位于惠南板塊。

　　值得注意的是，有少數(shù)中外環(huán)間的住宅房源總價也在250萬元以內(nèi)，且多位于寶山。如經(jīng)緯城市綠洲家園就因其地理位置和較低的總價，屢屢熱銷。

　　而在接下來的樓市“熱點”時段，低總價房源仍然會有表現(xiàn)。截至9月15日，9月全市商品住宅供應(yīng)面積為75.95萬平方米。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，近日房企推盤增多，同時又主推小戶型產(chǎn)品以加速項目去化，今年“金九”行情板上釘釘。

　　■熱點板塊聚焦

　　泗涇板塊

　　名企搶駐

　　泗涇板塊今年成交量上漲明顯，據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至9月17日，泗涇板塊商品住宅成交量為33.6萬平方米，同比增加了118.2%。

　　盧文曦認為，該板塊成交量激增主要是由于供應(yīng)大量增多，數(shù)據(jù)顯示今年以來泗涇板塊商品住宅供應(yīng)量為32萬平方米，而去年才供應(yīng)了4.5萬平方米。

　　近兩年來，泗涇板塊吸引了眾多品牌房企入駐，例如保利、金地、綠地、建發(fā)等。筆者從上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站獲悉，泗涇板塊近日推出了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元05-04號地塊，該地塊為純宅地，將于10月10日進入競價環(huán)節(jié)，截至9月21日，已有17家企業(yè)領(lǐng)取了申請書。

　　某品牌房企代表就直言看好該地塊，他表示，泗涇板塊周邊的九亭區(qū)域內(nèi)開發(fā)接近飽和，泗涇將承接這部分外溢的需求。

　　泗涇板塊內(nèi)某樓盤的售樓員告訴筆者：“目前區(qū)域內(nèi)以低總價房源為主，主力購房者為在軌交9號線沿線的漕河涇和徐匯工作的白領(lǐng)，多看中品牌和交通兩大因素。”

　　上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟指出：“品牌開發(fā)商對于選址經(jīng)過大量的前期調(diào)查，而產(chǎn)品打造上也更有經(jīng)驗，因此，對于預(yù)算有限的購房者，在選房時多考慮品牌房企開發(fā)的樓盤也不失為明智的做法?！?/p>

　　例如板塊內(nèi)的保利翡麗公館，就以其性價比及品牌實力取勝，自開盤以來便一度熱銷。

　　此外，盧文曦指出，今年以來泗涇板塊的成交均價較為穩(wěn)定，當前為25554元/平方米，板塊內(nèi)交通主要依賴軌交9號線。相對其他外環(huán)板塊，泗涇的房價較低，例如南翔、顧村板塊目前成交均價分別為26835元/平方米、26575元/平方米。而隨著品牌房企對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的深耕和周邊商業(yè)配套的不斷完善，有業(yè)內(nèi)人士認為，該板塊改善型屬性或增加。

　　南橋新城

　　領(lǐng)跑區(qū)域

　　談到奉賢，還是會有較多人有“遠郊”、“交通不便”等認知。目前，在需求方面，奉賢房產(chǎn)以剛需為主，價格處于“洼地”。

　　據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至9月21日，今年全市新房均價為31253元/平方米，鄰近奉賢的閔行區(qū)為37314元/平方米，而奉賢的均價則為19220元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年奉賢的房價有望上升，而其中，南橋新城板塊將引領(lǐng)該區(qū)域。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2012年以來，南橋新城板塊的商品住宅成交均價由1.5萬元/平方米，上漲至2.3萬元/平方米（截至2015年9月17日）。

　　易居克而瑞土地運營事業(yè)部研究總監(jiān)付偉指出，從奉賢各個板塊來看，南橋新城板塊的漲幅較高。即便如此，目前的均價相對全市而言還較低。付偉分析認為，雖然同是新城，但是相比松江新城、嘉定新城等多個新城而言，南橋新城啟動的腳步略晚些，因此在配套和交通上較為欠缺。

　　據(jù)媒體報道，今年已經(jīng)有7個功能性項目包括城市展示館、區(qū)域老年大學(xué)、區(qū)第二福利院等，在奉賢南橋新城啟動。另外，軌交5號線奉賢段預(yù)計2016年底實現(xiàn)全線貫通。

　　盧文曦指出，當前南橋新城板塊的購房主力為當?shù)鼐用瘢磥黼S著交通短板的補足，將引入更多其他區(qū)域的購房者。

　　“最近來南橋新城買房的市區(qū)工作人員增多了，多為30歲左右的年輕人，或是60歲以上的老年人。”奉賢二手房中介小張告訴筆者。事實上，今年以來該板塊的成交量已經(jīng)有所上漲，數(shù)據(jù)顯示，南橋新城板塊今年以來成交了28.3萬平方米，同比增加了105.1%。

　　惠南板塊

　　性價比惹眼

　　縱觀迪士尼輻射的川沙、周康、惠南板塊，惠南板塊的均價最低。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至9月20日，川沙板塊商品住宅均價為2.7萬元/平方米，周康板塊為3.1萬元/平方米，惠南板塊為1.9萬元/平方米。

　　盧文曦分析認為，從地理位置而言，周康是原南匯距離市中心最近的地方，川沙隸屬于原來的浦東，并且，川沙板塊發(fā)展時間較早，區(qū)域內(nèi)軌交較早開通，因此價格也較高。而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，惠南目前產(chǎn)品比較單一，以剛需供應(yīng)為主，川沙、周康板塊則以剛需、改善產(chǎn)品為主。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，對于剛需購房者而言，若要在浦東選房，惠南屬于性價比較高的板塊。

　　上周，在惠南某樓盤的售樓處，筆者看到有近十組客戶前來咨詢，而現(xiàn)場的售樓員也較忙，案場咨詢電話頗多?！?月本來就是銷售旺季，今年更忙，來看房的購房者很多是看中了價格。”現(xiàn)場售樓員表示，軌交16號線和迪士尼給區(qū)域價值帶來提升，較多購房者也覺得未來區(qū)域房價有可能再上漲，所以紛紛趕在迪士尼開園前來買房。

　　板塊內(nèi)的浦東頤景園項目，自入市以來便一度熱銷，近期該項目加推的產(chǎn)品也受到購房者青睞。另外，同區(qū)域內(nèi)的寶業(yè)華庭項目也多次登上熱銷排行榜。

　　嚴躍進認為，惠南原來就是南匯的行政中心，生活配套齊全，隨著軌道交通16號線通車更是解決到市區(qū)的交通問題。而且惠南受到自貿(mào)區(qū)以及迪士尼輻射，未來成長空間較大。