經(jīng)歷了年中股市“大跳水”，深圳樓市成交量出現(xiàn)下行。數(shù)據(jù)顯示，8月新房成交量環(huán)比減少14.4%，連續(xù)兩個(gè)月下降，但量跌價(jià)不跌，8月新房均價(jià)環(huán)比上漲3.8%，連續(xù)8個(gè)月深圳房價(jià)領(lǐng)漲全國。本周，《超級樓市》兵分5路，看看“金九銀十”的深圳樓市是怎樣的情景？

　　@龍崗

　　舊城改造迎來歷史高值

　　■ 孫漢平

　　隨著城市化急速發(fā)展，作為深圳市土地資源庫存大區(qū)的龍崗如今也面臨土地壓力。城市舊改越來越成為龍崗?fù)恋卦隽康闹匾糠?，成為未來樓市發(fā)展新方向。

　　目前，龍崗中心城、布吉、坂田、坪山片區(qū)都有舊改項(xiàng)目逐步推出，深圳乃至全國知名地產(chǎn)企業(yè)萬科、招商、金地、中糧、京基、卓越、中信、鴻榮源等都參與龍崗舊改項(xiàng)目建設(shè)。近年來龍崗舊改項(xiàng)目之多，面積之大，均已達(dá)到了歷史較大規(guī)模。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，在龍崗中心城及大運(yùn)新城范圍內(nèi)，通過舊工業(yè)區(qū)改造可釋放的土地空間至少達(dá)7個(gè)天安數(shù)碼城規(guī)模，通過舊村改造可釋放的土地空間或達(dá)4個(gè)公園大地的規(guī)模。中心城舊改或?qū)⑨尫?00萬平方米土地空間。

　　位于龍崗中心城西北角的龍城工業(yè)園，目前正在申報(bào)城市更新單元制定計(jì)劃；回龍埔新工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目占地面積達(dá)19.64萬平方米，目前正在開展專項(xiàng)規(guī)劃前期工作；黃閣坑工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目正在開展擴(kuò)大范圍的計(jì)劃申報(bào)工作，該項(xiàng)目占地24萬平方米；龍騰工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目正在開展查丈、評估、房屋收購等前期工作。

　　在布吉坂田片區(qū)，繼華為科技城22平方公里城市更新項(xiàng)目啟動(dòng)后，30平方公里的布吉新城舊改項(xiàng)目也一直在進(jìn)行。布吉、南灣街道引進(jìn)華潤、招商等一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，重點(diǎn)推動(dòng)布吉-水徑片區(qū)、三聯(lián)片區(qū)、南門墩片區(qū)、金稻田片區(qū)等幾個(gè)城市更新大項(xiàng)目。繼萬科公園里之后，大族河山、尚水天成、鴻榮源尚峰、宏宇健康花城等舊改項(xiàng)目目前已推向市場。

　　此外，坪山新區(qū)近年來啟動(dòng)的舊改項(xiàng)目約有17個(gè)，共計(jì)用地面積約250萬平方米，總建面600平方米，成為深圳又一住房供應(yīng)主力。其中，由財(cái)富集團(tuán)、宜泰、六和實(shí)業(yè)聯(lián)合開發(fā)的超百萬正山甲城市更新項(xiàng)目是最受人矚目和期待的項(xiàng)目之一。

　　@前海

　　“前海熱”持續(xù)

　　■ 方漢輝

　　據(jù)悉，世界500強(qiáng)目前進(jìn)駐前海的企業(yè)已達(dá)到61家，前海小小的15平方公里，匯集了深圳乃至世界的經(jīng)濟(jì)重心。筆者近日踩盤發(fā)現(xiàn)，集三大國家戰(zhàn)略于一身的前海已經(jīng)開啟了超級城市的新篇章，鴻榮源壹方中心和宏發(fā)QCC前城的陸續(xù)開盤，宣告了前海生活的提前到來。

　　在經(jīng)歷了前期的股市大跌后，解除“限外令”和連續(xù)降息接連刺激樓市發(fā)展。據(jù)了解，宏發(fā)QCC前城開放營銷中心的當(dāng)天，吸引了超3000余名客戶及業(yè)內(nèi)人士到場，場面十分熱鬧，引發(fā)了廣泛關(guān)注，預(yù)示著深圳樓市依然穩(wěn)步向前。

　　據(jù)悉，宏發(fā)QCC前城地處前海深港合作區(qū)、寶安區(qū)寶安大道與海城路交匯處，是前海宜居國際片區(qū)70萬平方米新生代綜合體，涵蓋9棟超高層住宅、1棟188米高5A甲級寫字樓、1座12萬平方米一站式大型購物中心的多元化業(yè)態(tài)，并且為一號線地鐵上蓋物業(yè)。

　　另悉，前海人居標(biāo)桿鴻榮源·壹方中心玖譽(yù)新品再現(xiàn)，壹方中心從5月開始的銷售，成為深圳地產(chǎn)史上豪宅營銷案例經(jīng)典范本。

　　即便在市場回歸理性時(shí)期，前海依然是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　@福田

　　“豪宅軍團(tuán)”積極迎戰(zhàn)樓市“金九”

　　■ 李婷婷

　　回顧今年1-8月份深圳樓市的發(fā)展，這種堪稱“坐上火箭”的增長速度讓人始料未及。深圳繼上半年新房均價(jià)奪冠全國后，8月份依然保持領(lǐng)先勢態(tài)，以38093元/平方米、26.38%的漲幅遠(yuǎn)超北京、上海、廣州等一線城市。受股市下跌拖累，深圳8月份的樓市總體成交情況并沒有像上半年那么瘋狂，但依然領(lǐng)跑全國，可見深圳的購買力。

　　據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，8月份一手豪宅成交總價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)高端豪宅占比增加的趨勢，價(jià)值千萬元以上豪宅總量占比高達(dá)42%，其中福田和南山的成交情況較為突出。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，隨著房價(jià)的攀升，現(xiàn)在原關(guān)外的樓盤價(jià)格已經(jīng)逼近原關(guān)內(nèi)豪宅。在相近的價(jià)格之下，置業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)已不僅僅是產(chǎn)品品質(zhì)，還有資源的占有和配套的支撐，所以原關(guān)內(nèi)的豪宅自然受歡迎。相比之下，原關(guān)內(nèi)豪宅區(qū)更純粹，配套更醇熟，生活尺度更有彈性。例如，深圳著名豪宅區(qū)——香蜜湖擁有20萬平方米的香蜜湖湖面、80萬平方米的城市綠肺等，與城市資源充分相融，同時(shí)具有“國際化社區(qū)”的氛圍：深圳高級中學(xué)、度假村、高爾夫球場、山姆會(huì)員店等配套應(yīng)有盡有，這種成熟度是原關(guān)外樓盤難以比擬的。

　　隨著傳統(tǒng)的推盤旺季“金九”的到來，“豪宅軍團(tuán)”將再次來襲。在前期的積累和造勢下，房企們加快推貨積極迎戰(zhàn)九月，將這股“豪宅熱”持續(xù)下去。據(jù)了解，東海國際公寓在售200-500平方米平層及復(fù)式單位，目前主推200平方米南向海景私人領(lǐng)館單位，可飽覽深圳灣磅礴海景；深圳中心天元近期加推200-240平方米公寓；另外，集20年匠心大成之作的綠景·紅樹灣壹號也在抓緊入市，預(yù)計(jì)本月開放樣板間。

　　在房價(jià)居高不下的當(dāng)下，深圳的剛需盤已越來越少，取而代之的是價(jià)格親民的城市豪宅。無論是成熟的片區(qū)規(guī)劃還是未來的溢價(jià)空間，原關(guān)內(nèi)豪宅將越來越受追捧，它的成交或?qū)Q定深圳“金九”成色。

　　@南山

　　豪宅、普通住宅齊發(fā)力

　　■ 敖貴新 李夢夢

　　不論大眾如何看，總有人能將看起來“貴出天花板”的豪宅搶購一空。

　　據(jù)悉，8月份的豪宅價(jià)格達(dá)69913元/平方米，逼近7萬元/平方米，為歷史高值。而南山區(qū)更是豪宅及高端豪宅的聚集地。從豪宅的價(jià)格來看，千萬級別的豪宅在南山遍地開花：漢京九榕臺近日開盤，推出的約180平方米精裝大宅2小時(shí)銷售額即破15億；凱德·公園1號位處南山中心區(qū)的黃金地段，項(xiàng)目已開放125-380平方米產(chǎn)品樣板間，預(yù)計(jì)本月底推售；恒裕濱城二期以150米天際地標(biāo)姿態(tài)，成為目前深圳灣區(qū)標(biāo)桿高宅，樣板房預(yù)計(jì)在近期開放。隨著南山幾個(gè)新增的豪宅入市，將進(jìn)一步奠定了南山在深圳豪宅市場的地位。

　　同時(shí)，南山的普通商品住宅均價(jià)依舊是深圳普通住宅市場的領(lǐng)頭羊，8月深圳普通住宅成交備案均價(jià)中，南山以56642元/平方米的均價(jià)獨(dú)占鰲頭。9月南山繼續(xù)發(fā)力，寶能城營銷中心冊之丘開放，這個(gè)位于大學(xué)城旁的物業(yè)或?qū)闃I(yè)主提供與眾不同的居住體驗(yàn)。再加上交通利好頻出，快速地鐵11號線預(yù)計(jì)明年6月份建成通車，市民乘坐地鐵從前海出發(fā)，15分鐘左右就可以到達(dá)福田中心和深圳機(jī)場。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，便利的交通或?qū)⒗^續(xù)助推南山房價(jià)上漲。

　　@觀瀾

　　大戶型主導(dǎo)市場

　　■ 杭 煒

　　有深圳南北向中軸線“深南大道”之稱的梅觀路拉近了龍華新區(qū)與福田ＣＢＤ的距離，不僅聚合了華為、富士康、雪鐵龍等多個(gè)產(chǎn)業(yè)群，而且有望成為深圳改變城市格局的大動(dòng)脈。

　　龍華新區(qū)“5字頭”房價(jià)時(shí)代的到來，再次刷新了市場對深圳樓市的看法。

　　作為國家5A級景區(qū)、全球低碳生態(tài)景區(qū)、珠三角鮮氧生態(tài)社區(qū)，觀瀾湖區(qū)域內(nèi)每立方厘米空氣中富含3萬個(gè)負(fù)氧離子，是名副其實(shí)的山林養(yǎng)生住區(qū)。并且，早在2005年觀瀾湖就被深圳市政府相關(guān)部門劃入生態(tài)控制線內(nèi)，將成為深圳人日后享受大自然之美的又一好去處。

　　目前金地天悅灣、萬科棠樾及即將推出的觀瀾湖御林主導(dǎo)觀瀾樓市。從產(chǎn)品類型來看，大戶型依然是主流。其中，萬科棠樾主推260平方米大雙拼，金地天悅灣主推240-260平方米疊拼，此外還有萬科九龍山180平方米聯(lián)排，翡翠松山湖260平方米平層別墅以及800平方米臨湖獨(dú)棟，觀瀾湖即將推出的御林山2區(qū)4.5米層高空中美墅和300平方米花園雙拼。

　　從市場表現(xiàn)來看，萬科棠樾因價(jià)格過高，成交緩慢。觀瀾湖則在售罄比佩亞精裝洋房的基礎(chǔ)上，再推御林山2區(qū)全新產(chǎn)品系列，主要為4.5米層高空中美墅和300平方米花園雙拼。

　　另悉，觀瀾湖新城預(yù)計(jì)在9月25日試營業(yè)。目前已有250多個(gè)品牌入駐，囊括餐飲、零售、娛樂、運(yùn)動(dòng)等各種業(yè)態(tài)。觀瀾湖新城是HOPSCA綜合體，區(qū)別與一般的商業(yè)綜合體，其中觀瀾湖藝工場全面引入“創(chuàng)客”的概念，并且結(jié)合藝術(shù)創(chuàng)客和技術(shù)創(chuàng)客，為創(chuàng)客們打造一個(gè)樂園。同時(shí)，觀瀾湖國際化幼兒園已開學(xué)，ＩＢ課程設(shè)置，一站式的國際化教育，為業(yè)主們子女提供良好教育。