一周熱點(diǎn)觀察

　　上周，北京率先宣布執(zhí)行國(guó)家公積金新政，即購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最低首付款比例由30%降低至20%，這不僅為一線城市起了帶頭效應(yīng)，更是對(duì)北京市場(chǎng)的積極利好。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，商品房銷(xiāo)售情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，但由于前期積累的庫(kù)存壓力難以在短期內(nèi)化解，因此開(kāi)發(fā)投資、土地購(gòu)置、新開(kāi)工等數(shù)據(jù)走勢(shì)仍處低迷。9月過(guò)半，市場(chǎng)成交尚未完全發(fā)力。二季度以來(lái)的成交釋放，為今年的傳統(tǒng)旺季再創(chuàng)新高增加了一定難度。此外，熱點(diǎn)地塊成交依然集中在一二線城市，但全國(guó)土地市場(chǎng)的頹勢(shì)仍難以逆轉(zhuǎn)。

　　9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落，8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比名義增長(zhǎng)3.5%，其中住宅投資額增長(zhǎng)2.3%。2014年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)?9.8%起持續(xù)回落，目前僅高于2009年2月的水平，處于歷史的次低位。房屋新開(kāi)工面積從2014年以來(lái)也持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，8月房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比下降16.8%，其中住宅新開(kāi)工面積下降17.9%。雖然8月末的住宅待售面積略有減少，但商品房待售面積已經(jīng)歷了三年多的逐月增加。由于前期積累的庫(kù)存壓力難以在短時(shí)間內(nèi)化解，因此開(kāi)發(fā)投資、土地購(gòu)置、新開(kāi)工等數(shù)據(jù)走勢(shì)依然低迷。

　　然而，值得樂(lè)觀的是商品房銷(xiāo)售情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)。8月商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)7.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.0%，增速均提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。從不同地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)銷(xiāo)售增速遙遙領(lǐng)先，8月商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)10.1%，而中部、西部地區(qū)增速分別為4.2%、5.2%?？梢?jiàn)，雖然全國(guó)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售復(fù)蘇，但地區(qū)差異不容忽視，經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)成為本輪銷(xiāo)售回暖的主力軍。受益于銷(xiāo)售回暖，房企到位資金中的個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增速不斷上升，8月個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比增長(zhǎng)16.3%。由于銷(xiāo)售情況表現(xiàn)較好，國(guó)房景氣指數(shù)也連續(xù)回升三個(gè)月，盡管仍處于95以下的較低水平。

　　9月上半月，市場(chǎng)成交尚未完全發(fā)力。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積較8月同期上升7%，一線、二線及三四線城市分別上升8%、6%、15%。但與“330新政”以來(lái)的市場(chǎng)行情相比，卻呈現(xiàn)小幅下滑。上周新建住宅成交面積較近五個(gè)月的周均值下降7%，二線城市降幅最大達(dá)11%。新房市場(chǎng)“金九”行情啟動(dòng)緩慢，一方面與月初小長(zhǎng)假影響供應(yīng)節(jié)奏有關(guān)；另一方面也體現(xiàn)了前期成交火熱后的市場(chǎng)所面臨的蓄客壓力。二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)平靜。數(shù)據(jù)顯示，上周二手住宅成交面積較8月同期下降4%，較近五個(gè)月的周均值下降10%。雖然“金九”前后的市場(chǎng)政策暖風(fēng)頻吹，但二季度以來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)歷了前期成交釋放之后，為今年的傳統(tǒng)旺季再創(chuàng)新高增加了一定難度。

　　上周，熱點(diǎn)地塊成交依然集中在一二線城市。北京、蘇州、杭州、寧波及廈門(mén)五城市，上周共成交8宗重點(diǎn)地塊，土地出讓金共計(jì)226.27億元，溢價(jià)率在18%至84%之間。除寧波1宗宅地外，其它地塊樓面單價(jià)均超過(guò)一萬(wàn)元。參與購(gòu)地的有萬(wàn)科、保利、首開(kāi)、世茂及方興等企業(yè)，高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊大多被這些全國(guó)知名房企競(jìng)得。盡管近期一二線城市的重點(diǎn)地塊競(jìng)購(gòu)積極，但仍然難逆全國(guó)土地市場(chǎng)的頹勢(shì)。8月全國(guó)房企的土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下降32.1%，且此數(shù)據(jù)兩年多來(lái)基本都處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，顯示房企的謹(jǐn)慎取態(tài)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾