□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　在住宅市場(chǎng)期待“金九”爆發(fā)之時(shí)，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則將迎來供應(yīng)高峰。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年以來商業(yè)地塊的成交量較高，而這些項(xiàng)目或?qū)⒃诮衲甑酌髂瓿跞胧小?/p>

　　供應(yīng)井噴下，競(jìng)爭(zhēng)加劇的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有挑戰(zhàn)也有機(jī)會(huì)。不過，如果房企還停留在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，顯然并不能適應(yīng)這樣的行業(yè)變化，房企急需創(chuàng)新求變。

　　有壓力 也有熱點(diǎn)

　　一份來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年核心區(qū)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量為827600平方米，包括上海中心、外灘SOHO、世紀(jì)匯一期等項(xiàng)目；非核心區(qū)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量為1239800平方米，包含虹橋萬科中心、綠地中心二期、合生國(guó)際廣場(chǎng)等。數(shù)據(jù)還顯示，未來兩年，商業(yè)地產(chǎn)還將有大量供應(yīng)入市。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯上海副董事長(zhǎng)及中國(guó)商鋪部主管朱兆榮表示，目前商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn)，較大的供應(yīng)量應(yīng)該是其首要原因。與此同時(shí)，他也指出，事實(shí)上，成熟的商業(yè)項(xiàng)目如徐家匯的港匯廣場(chǎng)、西藏路的來福士廣場(chǎng)以及新鴻基開發(fā)的上海國(guó)金中心和上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，租金一直在上漲，過去兩年，總的銷售量也有增長(zhǎng)。而目前更為突出的問題是，“對(duì)于任何一個(gè)新入市項(xiàng)目而言，都有可能遭遇在同一時(shí)間段、同一區(qū)域內(nèi)，有2-3個(gè)不等體量的商業(yè)項(xiàng)目在招商的情況。”

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的放大，朱兆榮還判斷今年或?qū)⒊霈F(xiàn)租金增長(zhǎng)停滯的狀況，出租也有可能出現(xiàn)減速。不過，他也表示，供應(yīng)量雖然大，但市場(chǎng)依然有熱點(diǎn)。

　　陸家嘴、南京西路、淮海路沿線、徐家匯等中心區(qū)域仍然會(huì)是熱點(diǎn)商務(wù)中心區(qū)；相對(duì)而言地段較好的世博板塊、閘北，也會(huì)在新的供應(yīng)支撐下受到關(guān)注；徐匯濱江勝在規(guī)劃、開發(fā)力度大；而前灘的高市場(chǎng)矚目度則因其高起點(diǎn)，以及太古地產(chǎn)、鐵獅門等知名開發(fā)商的紛紛入駐。

　　另外，大虹橋也被中長(zhǎng)線看好。

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心顧建發(fā)認(rèn)為，今年越來越多的境外資金及境內(nèi)企業(yè)都將寫字樓自用及投資的選擇范圍聚焦于大虹橋，意味著境內(nèi)外資金看好該區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　“現(xiàn)在辦公樓項(xiàng)目‘外遷’趨勢(shì)明顯，未來有成長(zhǎng)潛力的新興商務(wù)區(qū)還是在城市的次中心地帶?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是稱?！耙蚤L(zhǎng)風(fēng)為例，其能承接大虹橋功能外延的作用，且現(xiàn)在已經(jīng)有眾多品牌企業(yè)入駐，商務(wù)資源聚合效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)?！?/p>

　　有沖擊 更有創(chuàng)新

　　今年下半年，有虹橋天地、大悅城二期、紫荊廣場(chǎng)等購(gòu)物中心入市，供應(yīng)量超過60萬平方米。而電商的蓬勃發(fā)展也使傳統(tǒng)零售業(yè)面臨挑戰(zhàn)。

　　“對(duì)于購(gòu)物中心、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，對(duì)于業(yè)態(tài)的創(chuàng)新和把握成為重中之重”，朱兆榮表示，餐飲業(yè)就從十幾年前大型宴請(qǐng)、宴會(huì)的餐廳形式，發(fā)展到目前更多面積段，更多樣化選擇的狀態(tài)，這與商業(yè)地產(chǎn)、消費(fèi)口味的變化息息相關(guān)。據(jù)介紹，目前餐飲在商業(yè)項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)占比已從傳統(tǒng)的20%上升到目前的30%-35%。

　　另外，朱兆榮還稱，過去一兩年是服裝、服飾零售比較保守開發(fā)的兩年，其在新開商業(yè)項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)占比則從過去的50%-60%下滑至40%左右。

　　某商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人直言：“現(xiàn)在，創(chuàng)新增值服務(wù)、互動(dòng)體驗(yàn)、精準(zhǔn)定位對(duì)實(shí)體店非常重要?！?/p>

　　上周末，筆者在走訪多個(gè)商場(chǎng)后，發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)兒童業(yè)態(tài)類門店不僅是給兒童游玩的場(chǎng)所，更提供父母與兒童互動(dòng)的游戲、培訓(xùn)類項(xiàng)目。

　　有家長(zhǎng)告訴筆者：“與孩子一起玩游戲可以增進(jìn)感情，這里也是‘消磨’周末的好去處。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，能帶給顧客全方位立體式的創(chuàng)新感官體驗(yàn)，是電商拿實(shí)體店最沒轍的地方之一。例如，上海K11就經(jīng)常舉辦各種藝術(shù)展覽，能提供在手機(jī)屏幕前無法感受到的藝術(shù)體驗(yàn)。

　　不過，顧建發(fā)也提醒，“體驗(yàn)”需要?jiǎng)?chuàng)新，但是創(chuàng)新不能盲目，必須與購(gòu)物中心整體氣質(zhì)和定位相契合。

　　有分化 亦有突圍

　　上周，由萬達(dá)集團(tuán)、騰訊公司、百度公司合力打造的飛凡電商首次亮相。此外，萬科發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)O2M模式；綠地集團(tuán)也發(fā)布了寫字樓智慧辦公系統(tǒng)2.0升級(jí)版。

　　“近年來，越來越多房企利用‘互聯(lián)網(wǎng)’運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。這種模式總結(jié)為兩種，或是獨(dú)立開設(shè)網(wǎng)絡(luò)APP平臺(tái)，或是與某大型網(wǎng)站合作。” 中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦指出。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從目前房企與互聯(lián)網(wǎng)合作的方式來看，還較為局限，未來如何吸引客群，增加互動(dòng)才是要突破的關(guān)鍵。

　　房企對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的思索和創(chuàng)新還在持續(xù)。對(duì)于未來，朱兆榮表示樂觀，因?yàn)榧词箷?huì)有開發(fā)商的投資遭遇困難，也一定會(huì)有一些企業(yè)無論是靠轉(zhuǎn)型、還是靠經(jīng)驗(yàn)積累做好商業(yè)地產(chǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展無疑也將在這種分化、突圍中趨于成熟，并更具專業(yè)度。