近日樓市新聞不斷，北京10天現(xiàn)3個(gè)地王，二套房公積金貸款首付降低至兩成，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例下調(diào)5%，開(kāi)發(fā)商資金壓力減小，在降準(zhǔn)降息低利率寬松貨幣政策下，樓市政策進(jìn)一步放寬。

　　盡管樓市利好不斷，但有分析人士認(rèn)為，樓市表面的火熱并不代表樓市就會(huì)再次火爆，相反，如果樓市寬松政策頻出，那說(shuō)明樓市仍在復(fù)蘇；地王頻現(xiàn)，則可能折射出樓市盈利點(diǎn)并不多，房企只能選擇力拼一線城市和高端樓盤(pán)。

　　“地王”房企力拼一線高端樓盤(pán)

　　北京10天內(nèi)現(xiàn)3個(gè)地王，土地出讓金共187億元。

　　9月9日，孫河鄉(xiāng)西甸村地塊被懋源地產(chǎn)以29.4億元、異地配建9.6萬(wàn)平方米保障房的代價(jià)奪得。盡管這一價(jià)格并未刷新一周前被保利首開(kāi)聯(lián)合體奪得的孫河新地王價(jià)格，但5.26萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格，仍然超過(guò)了2013年孫河中糧地王4.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格。

　　就在懋源拿地前一周，8月31日，中鐵建與方興地產(chǎn)聯(lián)合體摘取北京豐臺(tái)區(qū)石榴莊住宅地塊，成為區(qū)域地王；9月2日，保利首開(kāi)聯(lián)合體拿下孫河新地王地塊，據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，可售住宅部分樓面價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米；9月8日，龍湖與保利首開(kāi)聯(lián)合體則以42.5億元總價(jià)，競(jìng)得北京市東壩南區(qū)地塊，樓面地價(jià)為50081元/平方米，刷新區(qū)域土地價(jià)格。

　　懋源地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司一直定位于面向高端市場(chǎng)的個(gè)性化需求，看好未來(lái)北京市場(chǎng)。這一觀點(diǎn)或許可以代表目前奪得地王的房企基本戰(zhàn)略取向，那就是看好北京高端樓盤(pán)的前景。

　　據(jù)了解，懋源地產(chǎn)以總價(jià)29.4億元摘得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地，并配建9.6萬(wàn)平方米異地保障房，該地塊的溢價(jià)率已達(dá)到50%。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月前8天，一線城市成交8宗土地，平均溢價(jià)率超過(guò)31.63%，平均樓面價(jià)達(dá)到了1.49萬(wàn)元/平方米的年內(nèi)最高點(diǎn)；二線城市成交了143宗土地，平均溢價(jià)率高達(dá)43.8%，平均樓面價(jià)達(dá)到了2205元/平方米，也刷新了最近幾年的紀(jì)錄。

　　據(jù)對(duì)全國(guó)40個(gè)大中城市的土地溢價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，全國(guó)40個(gè)大中城市土地溢價(jià)率17.4%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，高地價(jià)往往意味著高風(fēng)險(xiǎn)，特別是地王項(xiàng)目，盡管高端樓盤(pán)、高端物業(yè)，還有高端凈值人群以及高端社區(qū)商業(yè)服務(wù)給人帶來(lái)無(wú)限想象的空間，但規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保持一定的利潤(rùn)空間，仍然是重要的。

　　目前房企利潤(rùn)率下滑是不爭(zhēng)的事實(shí)，高地價(jià)、高風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也意味著高成本。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，125家上市房企中，營(yíng)業(yè)收入共計(jì)3989億元，而凈利潤(rùn)總計(jì)只有364.5億元，凈利潤(rùn)率僅為9.1%。其中有71家利潤(rùn)率低于10%，43家房企凈利潤(rùn)下調(diào)。

　　分析人士認(rèn)為，地王頻現(xiàn)，則可能折射出樓市盈利點(diǎn)并不多，盈利空間并不大，房企只能選擇力拼一線城市和高端樓盤(pán)。

　　35城住宅庫(kù)存兩年來(lái)首跌

　　與地王頻現(xiàn)、土地溢價(jià)相呼應(yīng)的消息是，降息、利率降低、限外令取消、公積金二套首付下降等多重樓市利好寬松政策。

　　分析稱(chēng)，樓市利好新政穩(wěn)定了地產(chǎn)行業(yè)，刺激了樓市回暖。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2015年8月底，35個(gè)城市住宅庫(kù)存54個(gè)月來(lái)現(xiàn)首跌。

　　據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年8月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25729萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.8%，同比減少1.4%；庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌；更明顯的是，在庫(kù)存同比增幅保持連續(xù)54個(gè)月正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的情況下，8月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　但35個(gè)城市住宅庫(kù)存兩年來(lái)首跌到底意味著什么？分析人士認(rèn)為，庫(kù)存首跌，是各房企近年來(lái)積極去庫(kù)存的結(jié)果，這也意味著利好樓市新政正在釋放影響，樓市在回暖，或許后市房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力，但并不意味著樓市會(huì)再次火爆。

　　同策張宏偉分析，據(jù)研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1套，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均套數(shù)達(dá)到1，也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)樓市增量、房增速將遞減。

　　據(jù)“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”課題組調(diào)查顯示，目前12個(gè)省會(huì)城市共規(guī)劃建設(shè)55個(gè)新城新區(qū)，綜合全國(guó)各地新城新區(qū)，預(yù)計(jì)這些新城新區(qū)樓市供應(yīng)量也將大幅增長(zhǎng)。

　　分析人士認(rèn)為，地王頻現(xiàn)并非意味著樓市就一定火爆，同樣，35個(gè)城住宅庫(kù)存兩年來(lái)首跌并不意味著樓市基本供求市場(chǎng)關(guān)系發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)，或許新城新區(qū)新樓盤(pán)仍可能增加房企庫(kù)存，累積樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　房企置業(yè)者豪賭“高保值”樓盤(pán)

　　盡管地王頻現(xiàn)、庫(kù)存兩年來(lái)首降，但樓市已經(jīng)進(jìn)入了下半場(chǎng)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。記者走訪多家房產(chǎn)中介，據(jù)介紹，盡管改善型換房置業(yè)仍是主流，但目前人們換房已逐漸出現(xiàn)了一個(gè)新的趨勢(shì)，一些業(yè)主要求換“高保值”的樓盤(pán)，因?yàn)椤案弑Ｖ怠睒潜P(pán)不易貶值。

　　鏈家地產(chǎn)中介人員告訴記者，近日，一阿姨就準(zhǔn)備賣(mài)掉一套三居室的經(jīng)濟(jì)適用房，同樣價(jià)位換成附近一套高品質(zhì)社區(qū)中的一居室，寧愿房子變小，但不貶值，抗跌。中介人員談到，以前有多套房的人都寧愿大房子出租，但出于對(duì)住房貶值的擔(dān)心，他們也著手換成相對(duì)高端社區(qū)樓盤(pán)以求資產(chǎn)保值。

　　事實(shí)上，地王頻現(xiàn)，不僅房企豪賭高端樓盤(pán)，普通民眾也開(kāi)始積極備戰(zhàn)高品質(zhì)樓盤(pán)，以防資產(chǎn)貶值。

　　高端樓盤(pán)是否就意味著高保值呢？業(yè)內(nèi)人士分析，事實(shí)上，新地王項(xiàng)目高端樓盤(pán)主要面對(duì)的是財(cái)富新貴階層，與高品質(zhì)樓盤(pán)還是有差距，高端樓盤(pán)相對(duì)高保值，但價(jià)格一旦波動(dòng)，也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)；但隨著貨幣供應(yīng)量增加、貨幣相對(duì)貶值，房企、財(cái)富新貴豪賭高端樓盤(pán)“高保值”，普通百姓選擇高品質(zhì)樓盤(pán)對(duì)抗貶值風(fēng)險(xiǎn)，也在情理之中。