自2014年9月23日石家莊正式公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意河北省調(diào)整石家莊市部分行政區(qū)劃的批復(fù)》至今已經(jīng)有一年。這一年里，大石家莊發(fā)生了哪些變化，新區(qū)劃調(diào)整對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有哪些潛移默化的影響？大石家莊有哪些可以清晰把握的發(fā)展趨勢(shì)？昨日，由石家莊市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和本報(bào)主辦，由房掌柜網(wǎng)承辦的“城變，石家莊撤縣設(shè)區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展論壇”在和平東路“我氧你負(fù)離子生活館”舉行。多位在新設(shè)區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)界專(zhuān)業(yè)人士就三個(gè)新設(shè)區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀、新區(qū)基礎(chǔ)配套、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況進(jìn)行了多元化的深度探討。在京津冀協(xié)同發(fā)展綱要中，石家莊的功能定位明確，石家莊的房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該根據(jù)這一定位，找到適合自己企業(yè)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色的開(kāi)發(fā)理念。此次探討，是業(yè)界首次從大區(qū)劃調(diào)整的宏觀視角進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)交流，這樣的探討對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及消費(fèi)引導(dǎo)都有積極的意義。

　　□本報(bào)記者 劉青

　　政府應(yīng)該做好新區(qū)基礎(chǔ)配套

　　今年石家莊市從去年開(kāi)始查處力度比較大，但價(jià)格沒(méi)有明顯下降。市場(chǎng)銷(xiāo)售還是冰火兩重天，說(shuō)明需求量還是有的。前些日子市房協(xié)走訪了二、三十家房地產(chǎn)會(huì)員企業(yè)，結(jié)合他們的需求，針對(duì)京津冀協(xié)同發(fā)展，結(jié)合我市的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，如何承建非首都功能。我的想法是，應(yīng)聯(lián)系京津冀協(xié)同發(fā)展，選擇重要的交通節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)取政府的支持，建立非首都經(jīng)濟(jì)圈。同時(shí)拉動(dòng)我們本地生活交通醫(yī)療等各方面需求，拉動(dòng)本地的發(fā)展，這個(gè)觀點(diǎn)應(yīng)該引起政府重視。

　　撤縣設(shè)區(qū)以后，很多人變成市民了，可能會(huì)吸引原來(lái)有購(gòu)買(mǎi)能力的購(gòu)房，條件具備的到市區(qū)來(lái)。但是對(duì)這一點(diǎn)，不要期望值太高，充其量不超過(guò)30%。比如欒城，固有的鄉(xiāng)村觀念較強(qiáng)。提高在本地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，這是非常重要的。

　　現(xiàn)在新設(shè)區(qū)所欠缺的是什么？醫(yī)療資源、教育資源。欒城搶先走了一步，二中建了，四院也準(zhǔn)備搬。這兩大資源的不均衡給我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了較大影響。如果政府要想把這幾個(gè)新區(qū)發(fā)展，應(yīng)進(jìn)一步完善教育、醫(yī)療和交通配套。我們應(yīng)該有一個(gè)大石家莊的城市環(huán)境，應(yīng)該紓解非省會(huì)功能，不要把大批業(yè)態(tài)都集中在市區(qū)，這三個(gè)新區(qū)應(yīng)該成為我們石家莊的服務(wù)中心。隨著各區(qū)的醫(yī)療配套，教育配套，交通配套逐漸完善，應(yīng)該說(shuō)會(huì)好一些。三個(gè)新區(qū)的未來(lái)都會(huì)形成區(qū)域中心，新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)有一個(gè)大的發(fā)展。

　　以火車(chē)站為圓心畫(huà)一個(gè)圓

　　我們那兒是鹿泉區(qū)和欒城區(qū)交界的地方。我說(shuō)兩點(diǎn)。第一，我們有一個(gè)設(shè)想，以火車(chē)站為圓心，畫(huà)一個(gè)圓，往南就是我們那兒。那個(gè)區(qū)域只有我們這里具備大量的土地。第二，原來(lái)的煤礦機(jī)械廠很快要搬，那里也是石家莊產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)布局。區(qū)劃調(diào)整是好事，對(duì)其中的困難部分要積極面對(duì)。

　　我覺(jué)得首先從通貨膨脹的角度講，房地產(chǎn)還是一個(gè)不錯(cuò)的，無(wú)論居住還是投資的渠道，股票很多棄權(quán)了，很多不懂的，這是一個(gè)大的方向。至于說(shuō)購(gòu)房者應(yīng)該買(mǎi)哪兒，各有千秋。我覺(jué)得找到適合自己的，對(duì)于自己認(rèn)知上的最大需求，找到這個(gè)。如果從房?jī)r(jià)上來(lái)講，相對(duì)找性?xún)r(jià)比最高的，盡量找中低的點(diǎn)，但是能實(shí)現(xiàn)你未來(lái)的需求。

　　我覺(jué)得客群跟定位有關(guān)系，有一種是剛需方面的，把它鎖定就行了，年齡幾乎都是25到35歲之間的，我們的戶(hù)型各方面是可以跟別墅相呼應(yīng)的，因?yàn)殚_(kāi)間特別大，那是肯定寬暢了，旁邊還帶一個(gè)臥室，完全具備老人來(lái)住。這個(gè)客群年齡段立馬到了40到60之間，直接就變了客群了。我們主要購(gòu)買(mǎi)人群還是市區(qū)的南部，職業(yè)主要就是，剛需就是給企業(yè)老板打工的，那些就是老板層面的。

　　他們很多人都是首套，對(duì)他們來(lái)講也是一個(gè)性?xún)r(jià)比，要不在市區(qū)買(mǎi)特別小的，要么就是買(mǎi)一個(gè)像我們這種位置稍微偏了一些，小區(qū)環(huán)境好一些，面積大一些的。

　　交通和觀念有待改進(jìn)

　　我覺(jué)得政府不管是教育也好，醫(yī)療也好，沒(méi)有把欒城和市區(qū)結(jié)合起來(lái)。我們看到很通暢的道路，308國(guó)道接南焦客運(yùn)站，但是到二環(huán)屬于卡口，把兩條路完全卡死了。我們沿著308國(guó)道往欒城走，看到的是村民住宅，還有物流車(chē)，沒(méi)有任何可以吸引客戶(hù)往南走的產(chǎn)業(yè)。欒城沒(méi)有任何可以吸引人來(lái)的東西，沒(méi)有人口的流入，不管商業(yè)還是什么的，怎么跟石家莊比，沒(méi)有任何有效的途徑，我想這種狀態(tài)短期不會(huì)有一個(gè)明顯的改善。欒城區(qū)其實(shí)跟市區(qū)的聯(lián)系是比較遠(yuǎn)的，我們售樓員都是欒城本地的，問(wèn)他們看電影嗎？看，但是在欒城區(qū)看。生活基本上在這里，區(qū)域之間聯(lián)系還是很少。

　　“離塵不離城”未來(lái)發(fā)展區(qū)域

　　盛紫·中央公園項(xiàng)目處于欒城區(qū)和裕華區(qū)的交界，不屬于欒城主城區(qū)，地處二環(huán)和三環(huán)之間，交通便利，是真正的“離塵不離城”。隨著欒城區(qū)的規(guī)劃，尤其工業(yè)企業(yè)搬遷到三環(huán)附近，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)會(huì)得到發(fā)展，企業(yè)職工購(gòu)房需求也隨之加大。盛紫·中央公園依托獨(dú)有環(huán)城水系景觀優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目一期建筑規(guī)模近30萬(wàn)平方米，住宅定位剛需改善產(chǎn)品，充分滿(mǎn)足區(qū)域客戶(hù)需求。

　　生活形態(tài)變化

　　對(duì)縣改區(qū)有重要意義

　　藁城區(qū)跟長(zhǎng)安區(qū)交界，之前有發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)。眾美上水莊園的位置，是機(jī)場(chǎng)路往北，南臨滹沱河，包括一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。在藁城跟傳統(tǒng)市區(qū)交界的項(xiàng)目位置，作為一個(gè)過(guò)渡區(qū)域，西邊挨著長(zhǎng)安區(qū)，北邊挨著正定。從市民的生活角度來(lái)講，石家莊的市民去藁城區(qū)就會(huì)非常方便，交通方便，自然環(huán)境又好，又配合相應(yīng)的服務(wù)，實(shí)際上提升了整個(gè)市民的生活半徑，生活形態(tài)的變化是我們這幾個(gè)縣改區(qū)的重要意義。

　　石家莊市民的周末生活越來(lái)越豐富，我相信，當(dāng)新區(qū)改造完成后，不管是老區(qū)還是新區(qū)的居民，對(duì)新區(qū)的認(rèn)知程度、喜好程度都會(huì)有一個(gè)比較大的提升。現(xiàn)在大家對(duì)新區(qū)的認(rèn)知正在一個(gè)蘇醒階段。我們的項(xiàng)目需求主力是老城區(qū)客戶(hù)，我們的觀點(diǎn)是要靠產(chǎn)品拉動(dòng)，客戶(hù)不是為了區(qū)域而購(gòu)買(mǎi)，是因?yàn)檎J(rèn)可這個(gè)產(chǎn)品。

　　我們能夠創(chuàng)造一種需求，讓產(chǎn)品走出去。區(qū)域也好，滹沱河也好，都不是我們項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。我們要通過(guò)這個(gè)東西給一部分傳統(tǒng)市區(qū)的客戶(hù)營(yíng)造一種新的生活模式，通過(guò)生活模式吸引他來(lái)。所以我說(shuō)我們是一個(gè)拓荒者，需要引導(dǎo)客戶(hù)的生活模式。

　　購(gòu)買(mǎi)力鹿泉和市區(qū)一比一

　　我們的項(xiàng)目是鹿泉區(qū)的中節(jié)能健康城。鹿泉當(dāng)?shù)氐目蛻?hù)主要以改善型為主，我們的洋房基本上會(huì)被搶光。很多客戶(hù)在新華區(qū)等有一個(gè)第一居所，然后在鹿泉再次購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)槲覀兊木幼…h(huán)境很好，鹿泉區(qū)和老城區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力是一比一。

　　我們項(xiàng)目比較靠北，鹿泉區(qū)靠北的整體生活水平相對(duì)較高。我們那邊還有一部分是井陘的客戶(hù)，是有購(gòu)買(mǎi)力的。我們的改善型用房，包括高層和小高層，整個(gè)產(chǎn)品的價(jià)值比鹿泉平均水平高大概一千塊錢(qián)?，F(xiàn)在這邊城區(qū)的人口是有改善需求的，現(xiàn)在這塊改造地不是很多，所以會(huì)有購(gòu)買(mǎi)的外溢。對(duì)我們項(xiàng)目來(lái)講，很多市區(qū)改善客戶(hù)看中我們的環(huán)境，包括周邊的配套，有北國(guó)等，配套特別好。

　　新區(qū)地產(chǎn)為什么是內(nèi)部消化

　　京津冀一體化是比較快的，是十年前開(kāi)始提的，大家都認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商炒作的概念，現(xiàn)在新建的北京市中心，已經(jīng)跟廊坊、天津距離拉近了非常多，在這個(gè)基礎(chǔ)上，他把通州又做了一次人口的外溢，基本推到河北的地面上，把商業(yè)功能和其他功能全都拉到新城區(qū)。今天會(huì)長(zhǎng)也在講，石家莊去省會(huì)功能，不得不去做，石家莊是這個(gè)階段，但這個(gè)市區(qū)還沒(méi)有達(dá)到飽和，同步發(fā)展周邊肯定是非常困難的。因?yàn)楸本┧沫h(huán)和五環(huán)的房?jī)r(jià)差不多能達(dá)到三比一的概念，人口外溢是自然的。為什么產(chǎn)生人口外溢，最關(guān)鍵的就是建設(shè)到不到位，剛才大家一直講購(gòu)房人群在哪里，好像本地消化為主，為什么會(huì)是這樣的情況。主要是城市基建相對(duì)來(lái)說(shuō)還是落后的，包括交通，包括公路、國(guó)道，再就是教育和醫(yī)療。因?yàn)橐率匙⌒校∈俏覀円鉀Q的事情，基礎(chǔ)配套請(qǐng)政府層面去做，要把我們整個(gè)層次的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，應(yīng)該是我們來(lái)去推動(dòng)，共同形成一個(gè)非常完善層次的基建，達(dá)到更好的居住條件。

　　希望政策導(dǎo)向上加大力度

　　我到欒城正好趕上撤縣設(shè)區(qū)，欒城宜居居住各方面打造還是不錯(cuò)的，城鄉(xiāng)建設(shè)各方面比較規(guī)范。尤其是太行大街打通之后，對(duì)于欒城來(lái)講交通非常便利，它銜接正定、開(kāi)發(fā)區(qū)和市區(qū)，出行更節(jié)省時(shí)間。

　　308國(guó)道在拓寬的時(shí)候，對(duì)于欒城居民的出行導(dǎo)流有一定作用。但是買(mǎi)房子的還是以當(dāng)?shù)乜蛻?hù)為主，因?yàn)闄璩强h城離石家莊很近，但人們的思想意識(shí)還是沒(méi)有往這塊去發(fā)展，政策導(dǎo)向真的很重要，我們還是希望這方面政策導(dǎo)向上加大力度。其實(shí)每一個(gè)新區(qū)的地產(chǎn)商想做的就是怎么能把市區(qū)的客戶(hù)吸引進(jìn)來(lái)，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝丝诋吘褂邢蓿芏嗟胤焦┙o接近于飽和，你怎么能吸引外來(lái)人口是最關(guān)鍵的。