雖然樓市回暖跡象明顯，但去庫存的頭等難題并未能讓房企巨頭們喘口氣。

　　在公布半年報的A股上市房企中，綠地控股、萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)這四家品牌房企以過千億的庫存成為焦點，四家房企庫存總額高達1.8萬億元，在130多家房企共2.81萬億元庫存中占據(jù)近半。

　　“去庫存的挑戰(zhàn)，加大了房企行業(yè)的倒逼壓力，房企尋找適合自己的轉(zhuǎn)型出路尤為重要?！比A南一家上市房企投資者關(guān)系部管理層表示。

　　庫存之痛

　　在這四家?guī)齑孢^千億的房企中，綠地控股3435.96億元的庫存“大石”最為沉重。

　　“自借殼金豐投資后，綠地控股憑借超3000億元的市值成為全球最大市值房企，但其背負的包袱也很重。”曾在綠地任職的一位地產(chǎn)人士向記者表示，其中過大規(guī)模的土地儲備、開發(fā)體量以及轉(zhuǎn)型過程中所遇到的“消化不良”等問題都是綠地當前面對的“坎”。

　　綠地是全國房企里第二大的“地主”，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，綠地的土地儲備達1.3億平方米，比恒大1.5億平方米的儲備量少了0.2億平方米，位居全國第二。

　　值得關(guān)注的是，綠地雖然在去年年底趕超了萬科銷售額，但其今年上半年銷售827億元，相對于其年初定下的2800億元年度銷售目標，僅完成不足3成。

　　與綠地一樣，并不理想的銷售進度也在加大房企的庫存壓力。保利地產(chǎn)[微博]手握2823.51億元庫存，其上半年銷售760億元，完成全年銷售目標的48%，同時，招商地產(chǎn)[微博]的庫存雖然僅有1133.86億元，但其上半年銷售業(yè)績?yōu)?05.1億元，年度目標達成率僅為34.2%。四家千億庫存房企中，除了萬科并未設定年度銷售目標外，其余房企上半年并未完成年度目標的一半。

　　“盡管通過不斷地刺激促銷，受到房地產(chǎn)銷售大環(huán)境的影響，公司在一些區(qū)域的銷售速度的確放緩，導致一些項目仍未完成上半年的銷售任務?！闭猩痰禺a(chǎn)華東區(qū)域戰(zhàn)略部門一位管理層向記者指出。

　　在這四家房企中，招商地產(chǎn)雖然庫存量排名第四，但庫存總額同比增長24%，增幅最大。

　　“招商地產(chǎn)在一些區(qū)域的擴張和消化的進度都跟不上同行的節(jié)奏，比如在廣州區(qū)域，基本上就消化一個項目，前一兩年計劃發(fā)展的項目遲遲未能上馬，因此錯過不少機遇?！闭猩痰禺a(chǎn)一位人士向記者透露。

　　此外，萬科的3337.02億庫存雖然高位水平，但與其他四家千億庫存房企相比，唯獨其增速出現(xiàn)下降，保持了2014年庫存下降的趨勢。業(yè)內(nèi)分析，這與萬科應對“地產(chǎn)白銀時代”的謹慎態(tài)度，并提前做足減速準備有關(guān)。

　　去庫存能力受挑戰(zhàn)

　　房企巨頭們要在合理周期中消化庫存并非易事。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房企庫存之高與銷售難度加大有關(guān)，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價換量在持續(xù)。

　　以綠地為例，在其巨額土地儲備中，一線城市占12.2%，二線城市占53.6%，三四線城市占34.1%。億翰智庫分析師張化東分析：“如此巨量的土地，開發(fā)完至少需要十年以上。”

　　“不同級別的市場調(diào)整正在加速進行，如一些房企將前幾年大量進軍三四線城市的步伐放緩，轉(zhuǎn)向到一二線城市鋪設戰(zhàn)線，不過這些調(diào)整需要考驗企業(yè)是否有足夠的資金以及在轉(zhuǎn)變過程中的運營能力。”一位受訪融資平臺合伙人稱，“資本圈對三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展非常謹慎，近乎到了嚴苛的地步，因此資金更青睞能夠較好調(diào)整的房企”。

　　以保利地產(chǎn)為例，業(yè)界分析，該房企在一二線城市的項目占比較大，使其在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中能夠保持優(yōu)勢，雖然今年其大幅減緩購地進度，但其新拓展項目仍主要集中在一二線城市。

　　上半年，保利地產(chǎn)在珠三角、長三角、環(huán)渤海三個重點核心區(qū)域累計實現(xiàn)銷售金額超過530億元，占簽約總金額的比重達到70%。

　　不過，在一二線城市的土地角逐場上，并非每家房企都能獲得入門券。

　　另一方面，房企的去庫存能力受到同行庫存容量大以及存貨周轉(zhuǎn)率競爭激烈的影響。

　　統(tǒng)計機構(gòu)根據(jù)房企2014年數(shù)據(jù)顯示，在存貨周轉(zhuǎn)率排名前10的房企中，幾乎全部是深耕二三線城市的中小房企，如格力地產(chǎn)(17.22， 0.20， 1.18%)等。一些中型房企的存貨周轉(zhuǎn)率也處于高位水平，甚至能高達600%以上。相比而言，大部分大型標桿房企的存貨周轉(zhuǎn)率幾乎低于行業(yè)平均水平，其中保利地產(chǎn)、萬科、招商地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率在200%左右。

　　張大偉分析，目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。