地王欲出，“金九”猛攻前奏響起

　　價格

　　從2013年中海38.2億元拿地，到2014年龍光46.8億元拿地，龍華新區(qū)已連續(xù)兩年在“金九銀十”刷出住宅地王。如今，隨著一宗掛牌價高達112.5億元的地塊將于9月23日正式掛牌出讓，龍華新區(qū)似乎隱約看到了“新地王”的身影。

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告顯示，9月23日將掛牌出讓一塊龍華商業(yè)用地，土地面積87044.55 平方米，建筑面積577900 平方米，容積率為6.64。公告還顯示，該地塊主要以辦公用房、商務公寓為主，將建設不小于5.8萬平方米的酒店。方面，該地塊起始價為112.5億元，土地使用年限40年，據(jù)此推算，樓面價約為1.95萬/平方米。

　　繼2013、2014年龍華地王先后在“金九銀十”粉墨登場，我們更期待這一次，新一代地王會否翩然而至。此地塊最終的成交價是否會高出此前134億元前海地王，成為“新地王”？該地塊的出讓對于龍華片區(qū)房價的刺激效果幾何？對龍華片區(qū)的整體發(fā)展又會有怎樣的影響？

　　價格

　　據(jù)了解，此次掛牌的地塊起始價為112.5億元，土地使用年限40年，樓面價約為1.95萬/平方米，這一起拍價不僅趕超了前海此前拍賣的14宗地塊的起拍價，甚至超過了多宗前海地塊的成交價格，單價與年初港企嘉里建設拿下的地塊成交價19794元/ 平方米已大致相當。

　　2014年1月，由兆華斯坦聯(lián)合深圳市前海能源金融中心拿下地塊，至今仍以134億元總價穩(wěn)居深圳總價“地王”之位。深圳房價點評網(wǎng)分析，即將出讓的龍華紅山地塊以112.5億元高價起拍，只要溢價率達到19.1%，就能超過此前總價為134億的深圳“地王”，成為深圳新的總價“地王”。

　　深圳估價學會理士陳平表示，由于該宗地是目前深圳稀奇大面積連片待開發(fā)土地，具有良好的開發(fā)前景，該地塊成交總價預計為150億元至173億元之間。也有業(yè)內(nèi)人士分析認為，龍華新區(qū)如今風頭正勁，此宗地所在的紅山片區(qū)又是熱度當頭，龍華地價趕超前海也不無可能。

　　競得者

　　誰將吃下

　　“巨無霸”？

　　縱觀以往龍華的兩代住宅地王：2013年，中海經(jīng)過66輪激戰(zhàn)最終以38.2億元高價拿下，溢價率高達91%，最終樓面價達到14563元/平方米；2014年，龍光地產(chǎn)子公司金駿房地產(chǎn)，以46.8億拿下龍華白石龍地塊，樓面價25094元/平方米，溢價率85.34%。而9月23日將拍賣的宗地，因總額頗高，到底能被哪家收入囊中，成為備受關注的話題。

　　由于紅山站地塊是商業(yè)用地，且競價門檻較高，一些資金實力不足的房企或很難競得。加之地塊主要是商業(yè)用地，同樣要求開發(fā)商具備商業(yè)開發(fā)能力。美聯(lián)物業(yè)認為，相信會有大型開發(fā)商表達意向，最終或被具有豐富地產(chǎn)運營經(jīng)驗和高度融資能力的企業(yè)以聯(lián)合體方式拿下。

　　中國指數(shù)研究院高級分析師程玉表示，即將掛牌出讓的商業(yè)用地，成交總價高，起拍價都到了112.5億元，這對參與競拍的企業(yè)要求非常高，必須具備較強的綜合實力和商業(yè)開發(fā)能力?！白詈笾袠说钠髽I(yè)一定會是具有較強融資能力和豐富地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗的大開發(fā)企業(yè)或者聯(lián)合體。”

　　參與者

　　“巨無霸”

　　吸引了誰？

　　對于競價單位的要求，該宗地競買條件比較寬松，出讓公告中并未對競買和規(guī)劃條件做出限制。公告顯示，只要是我國境內(nèi)外的公司、組織和個人，均可獨立或聯(lián)合競買本宗地。

　　到底哪些企業(yè)會對這塊“巨無霸”土地產(chǎn)生興趣？

　　業(yè)界更多認為深圳的本土上市公司將成為主要競價買家。也有部分觀察人士認為，“不排除部分京、滬大型房企會對深圳市場產(chǎn)生興趣，從而借此機會進駐深圳”。

　　克而瑞深圳公司總經(jīng)理陳宏海認為，龍華新區(qū)作為福田腹地，公共交通便利，政府對產(chǎn)業(yè)導入積極，辦公和集中商業(yè)體量巨大，未來入市價格是有很大空間。但今年上半年深圳房價波動較大，境外投資機構對投資回報率更為看重，也相對謹慎，因此本次參與競拍企業(yè)仍可能是以深圳本土大型房企為主。

　　定位

　　龍華高端商務

　　新地標

　　龍華新區(qū)近年來建設發(fā)展較快，且今年上半年的住宅價格漲幅一直處于領跑態(tài)勢。位于上塘和紅山地鐵站附近的新增住宅供應也受到許多置業(yè)者的青睞，成為了深圳的一個置業(yè)熱點片區(qū)。但觀其周邊商業(yè)配套，一直缺乏比較大型與高檔的商務綜合體，龍華新區(qū)的相關配套跑輸房價也是業(yè)界的共識。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，自2013年以來，龍華新區(qū)僅出讓了一塊商業(yè)用地，便是去年12月由招商和華僑城聯(lián)手以30.4億元競得的，位于龍華新區(qū)民治街道的地塊。而當前，隨著龍華商圈的日益壯大，如紅山片區(qū)周邊已有好幾個購物中心開業(yè)，其中包括商業(yè)總面積達10萬平方米的九方購物中心，未來龍華新城內(nèi)還將有海岸城、鴻榮源壹城中心等大型綜合體，龍華新區(qū)或?qū)⒊蔀樯钲谏虡I(yè)版圖的重點區(qū)域。

　　商業(yè)地產(chǎn)已成為房企發(fā)展的重要部分。業(yè)內(nèi)人士表示，各房企在商業(yè)地產(chǎn)方面都在加快拿地節(jié)奏，爭搶優(yōu)質(zhì)土地，此地塊勢必引來各方關注。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端表示，作為未來一大商圈的龍華地區(qū)，此地塊如果運營得好，將對龍華新區(qū)的商業(yè)配套水平起到一定提升作用。