日前，恒大地產(chǎn)在香港發(fā)布了2015上半年業(yè)績。報告顯示，截至6月30日，房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)人民幣753.7億元的營業(yè)額，占總營業(yè)額的97%；凈利潤同比增長40%，實現(xiàn)人民幣收入132.9億元。恒大主席許家印在恒大業(yè)績發(fā)布會上表示，市場不好的時候，才能體現(xiàn)恒大的功底。恒大上市以來一直保持每年30%左右的增長速度，未來五年仍將保持各項指標年均30%左右的增長。

　　市場低迷更顯功底

　　據(jù)悉，2015年上半年恒大合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售均價齊創(chuàng)歷史同期新紀錄，量價齊升。其中，合約銷售額871.1億，達2013年全年水平，目標完成率58.1%，同比增25.7%；合約銷售面積1137.8萬平方米，同比增16.1%；合約銷售均價7656元/平方米，同比增8.2%。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，萬科、保利、綠地等60家A股上市房企中期凈利潤總和為252.57億，而恒大中期凈利潤達132.9億，占上述房企凈利潤一半以上。據(jù)悉，新加坡證券公司大華繼顯昨日發(fā)布恒大地產(chǎn)研報，給予“買入”評級，目標價7.01港元。研報認為目前公司平均土地成本占上半年銷售均價的14.2%，處于有利水平，有助毛利率在行業(yè)波動下保持穩(wěn)定。

　　據(jù)介紹，上半年盡管利好頻出，但樓市整體仍顯低迷，自2014年初起連續(xù)5個季度住宅成交面積出現(xiàn)同比下降，除少數(shù)龍頭房企外，房企業(yè)績普遍走低。在這樣的市場環(huán)境下恒大各項指標仍能保持大幅提升，主要得益于過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的成本控制能力、定位準確的產(chǎn)品線、大規(guī)?？焖匍_發(fā)能力及全部精裝交樓等五大優(yōu)勢，既保證了業(yè)績持續(xù)增長，也是其實施無理由退房的底氣所在。

　　“在市場不好的時候，才能顯示出恒大功底?！焙愦笾飨S家印在恒大業(yè)績發(fā)布會上表示，恒大幾年前就提出夯實基礎，在戰(zhàn)略決策層面清晰要求公司房地產(chǎn)主業(yè)保持健康快速發(fā)展，“發(fā)展是硬道理，恒大上市以來一直保持每年30%左右的增長速度，未來五年仍將保持各項指標年均30%左右的增長。”

　　恒大拿地傾向于一、二線城市

　　通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和拓寬融資渠道等手段，恒大的財務狀況亦處于穩(wěn)健狀態(tài)。中報顯示，恒大龐大的土地款支付情況良好，未到期未付土地款僅占總地價13.5%。截至6月30日，恒大現(xiàn)金余額達815.7億，接近萬科、保利的總和。

　　據(jù)悉，截至2014年底，恒大305個項目的土地原值為1611億，而國際知名評估公司世邦魏理仕根據(jù)目前市場評估，得出項目總估值為4121億，增值率155.8%。從拿地情況看，恒大已進入全國154個城市，項目總數(shù)335個，上半年拿地明顯向一、二線城市傾斜。統(tǒng)計顯示，恒大上半年新增項目35個，其中一、二線項目22個，三線城市項目13個；新開盤項目23個，在售項目達299個。恒大堅持一貫“立即開發(fā)、快速建設、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。截至6月30日，恒大總土儲1.44億平方米，在建項目291個，在建面積4170萬平方米，竣工面積1287萬平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年萬科地產(chǎn)全年銷售額為2151億元、恒大銷售1315億元，兩者相差800億元；而今年上半年，萬科銷售1099.6億元，恒大銷售871.1億元，相差200多億元，差距正在縮小。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，今年千億房企的龍頭之爭，與去年的“萬綠爭奪戰(zhàn)”相比，或?qū)ち摇?/p>

　　值得一提的是，恒大地產(chǎn)的凈利潤收入水平，已經(jīng)超越了稍早發(fā)布業(yè)績報告的中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)及萬科地產(chǎn)，成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)在2015年上半年“極賺錢”的企業(yè)。

　　房企上半年增收難增利 資金整體趨緊

　　今年以來，樓市新政之下，市場行情逐步回溫，房企的銷售業(yè)績也在持續(xù)攀升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年銷售業(yè)績TOP10企業(yè)的上榜門檻已經(jīng)突破了300億元，較去年同期增加了44億元，漲幅為17%。

　　但是，增收難增利的現(xiàn)象也愈發(fā)明顯。2013年、2014年房企的平均凈利潤率分別為11.97%、10%，下降明顯，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，截至8月25日，有60家房企先后公布半年報。這60家房企營業(yè)收入合計3011.4億元，凈利潤為252.57億，凈利潤率8.4%，行業(yè)平均凈利率跌至個位數(shù)。截至今年6月底，多數(shù)房企目標完成率不足4成，房企半年凈利潤總體上呈現(xiàn)下滑趨勢，中國房地產(chǎn)市場進入“微利時代”。

　　房價已從單邊上漲轉(zhuǎn)為上下區(qū)間波動，地產(chǎn)市場逐漸回歸均衡。地產(chǎn)行業(yè)總體銷售收入增速開始放緩，庫存和成本不斷上升，利潤率下滑，導致房企資金短缺等問題突顯。

　　今年上半年中國樓市成交雖然有一定回升，但不足以改變庫存高企的現(xiàn)狀，特別是中小房企，商品房的銷售速度落后于它的在建和竣工速度，造成了一定的資金壓力。

　　有專家分析稱，目前地產(chǎn)市場雖然出臺了一系列寬松政策，但是市場復蘇的態(tài)勢確實沒有預期的高。今年一季度，商品房市場整體處于低位，房企資金回籠不暢，資金捉襟見肘。

　　研究機構(gòu)認為，在利潤率、杠桿率持續(xù)走低的情況下，提高周轉(zhuǎn)率是極好的市場應對方式。目前行業(yè)平均利潤率大約以每年一個百分點的速度持續(xù)下滑，土地成本和資金成本越來越高，開發(fā)投資的杠桿率越來越低。提高回報率的直接、有效的著力點是提高周轉(zhuǎn)率。

　　從2015年前七個月的銷售業(yè)績來看，能夠保證“高周轉(zhuǎn)”的萬科、恒大率先突破千億大關，是目前僅有的兩家千億銷售房企，并且與其他房企拉開距離，作為第一集團領跑行業(yè)。研究機構(gòu)認為，樓市持續(xù)盤整，行業(yè)集中度在進一步加大，中小房企生存空間正被擠壓，大型房企優(yōu)勢將繼續(xù)擴大。

　　（何顯耀 李夢夢）