有數(shù)據(jù)顯示，今年新房市場(chǎng)價(jià)格上漲的板塊占七成，價(jià)格下跌的板塊占三成。其中上漲板塊中，漲幅在10%以內(nèi)的占比為58%。換言之，商品住宅成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的背后，有板塊成交價(jià)格跑贏大盤(pán)，也有板塊或蟄伏或呈現(xiàn)洼地狀態(tài)。

　　□地產(chǎn)評(píng)論員 孟子諒

　　金山新城

　　“供大于求”房?jī)r(jià)仍處洼地

　　一直以來(lái)，金山新城的高關(guān)注度與其價(jià)格優(yōu)勢(shì)密切相關(guān)。

　　上海鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，金山新城的新建商品住宅成交均價(jià)為10912元/平方米，是上海房?jī)r(jià)最低的板塊之一，比年初上漲4.33%。

　　上周末，筆者來(lái)到即將加推的某樓盤(pán)，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，該項(xiàng)目即將推出的三期是位于社區(qū)核心位置的部分“樓王”產(chǎn)品，報(bào)價(jià)在9300元/平方米左右。

　　值得注意的是，現(xiàn)場(chǎng)有購(gòu)房者表示，該樓盤(pán)在去年10月的毛坯房源報(bào)價(jià)曾達(dá)到11000元/平方米，今年價(jià)格下調(diào)后，來(lái)項(xiàng)目看房的購(gòu)房者明顯比去年增多。對(duì)于購(gòu)房者的上述說(shuō)法，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員并未回應(yīng)，只是稱：“項(xiàng)目今年以來(lái)的銷量很好，是上半年板塊的‘銷冠’產(chǎn)品?！?/p>

　　事實(shí)上，上述樓盤(pán)的情況在金山新城板塊并不多見(jiàn)，筆者探訪后發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，不少項(xiàng)目的報(bào)價(jià)相比去年還是有一定幅度的上漲。

　　“目前購(gòu)房的主力仍是區(qū)域性的改善需求，雖然他們對(duì)價(jià)格比較敏感，但由于房?jī)r(jià)‘基數(shù)’較低，因此小幅的上漲并不會(huì)影響項(xiàng)目的整體銷售?！卑鍓K內(nèi)的熱點(diǎn)項(xiàng)目銷售人員表示，項(xiàng)目主推126平方米左右的3房產(chǎn)品，由于新品位置更好，價(jià)格也比去年剛開(kāi)盤(pán)時(shí)有500元/平方米左右的漲幅，但是由于面積、戶型都較為契合需求，因此該項(xiàng)目一直都是區(qū)域內(nèi)的明星樓盤(pán)。

　　“金山新城板塊的房?jī)r(jià)處于全市的洼地。”上海鏈家研究部分析師趙葆根分析道，金山新城主要購(gòu)房需求來(lái)自本區(qū)域居民，還有一些養(yǎng)老型購(gòu)房者，其客群相對(duì)有限。如此一來(lái)，“供大于求”趨勢(shì)明顯，部分房企“以價(jià)換量”便并不意外了。

　　在二手房市場(chǎng)，金山新城的供需情況也與新房市場(chǎng)類似。

　　目前，金山新城掛牌的二手房多是建造于2005年以后、品質(zhì)相對(duì)較好的高層公寓，房源也相對(duì)充足。

　　“這套房源已經(jīng)掛牌了2周左右，不過(guò)約看房的人數(shù)并不多?！卞\乾房產(chǎn)的中介人員表示。該房源房東在購(gòu)房后不久便因工作原因搬至市區(qū)居住，用作置換的房源也因此空了出來(lái)?！皡^(qū)域內(nèi)一半的二手房都是類似的情況?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，目前金山新城最大的優(yōu)勢(shì)是尚處價(jià)格“洼地”，其樓盤(pán)的價(jià)格和樓市的熱度相對(duì)穩(wěn)定。板塊內(nèi)金山鐵路（原軌交22號(hào)線）雖已貫通，但綜合配套、人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)升級(jí)等整體環(huán)境因素尚未與已經(jīng)有所改觀的交通配套形成“合力”，要成為剛需置業(yè)的新熱點(diǎn)尚需“東風(fēng)”。

　　新江灣城

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均 動(dòng)力有待挖掘

　　去年，新江灣城板塊迎來(lái)了軌交18號(hào)線的站點(diǎn)規(guī)劃公示，有分析人士認(rèn)為，雙軌接入的優(yōu)勢(shì)，再加上尚浦領(lǐng)世、嘉譽(yù)灣等打造的國(guó)際級(jí)商業(yè)配套先后出爐，區(qū)域樓市本應(yīng)在2015年迎來(lái)新一輪的“爆發(fā)”。

　　而事實(shí)上，與今年表現(xiàn)突出的上海中高端整體市場(chǎng)相比，作為近幾年的中高端樓市熱點(diǎn)，新江灣城板塊在今年的價(jià)格表現(xiàn)卻較為平淡。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，新江灣城的新建商品住宅成交均價(jià)為46122元/平方米，比年初上漲了4.4%。

　　上周，筆者來(lái)到新江灣城板塊某項(xiàng)目售樓處，發(fā)現(xiàn)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房的購(gòu)房者數(shù)量較多。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，目前項(xiàng)目在售的僅有去年已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的大面積5房產(chǎn)品，因此去化速度并不快?！笆聦?shí)上，項(xiàng)目推出的99平方米2房產(chǎn)品銷售的情況就很好，幾次都是很快就可以‘清盤(pán)’?！?/p>

　　筆者在新江灣城探訪后發(fā)現(xiàn)，目前在售的多為200平方米以上的大平層產(chǎn)品。一位銷售人員表示，“由于供應(yīng)較少且賣(mài)得不錯(cuò)，100平方米以下的小戶型產(chǎn)品在新江灣城板塊屬于稀缺產(chǎn)品?！?/p>

　　“其實(shí)從去年開(kāi)始，新江灣城板塊的大戶型產(chǎn)品就有些不太好賣(mài)。”另一位銷售人員表示，曾在2012年前后在新江灣城板塊“大舉”置業(yè)的群體，對(duì)價(jià)格的敏感度較低，也助推了區(qū)域樓市的快速發(fā)展。但從去年開(kāi)始，新江灣城板塊的主力購(gòu)房需求也有從過(guò)去的大戶型轉(zhuǎn)向小戶型產(chǎn)品的趨勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)

　　上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示：“產(chǎn)品趨于同質(zhì)化的確是新江灣城板塊存在的一個(gè)問(wèn)題?！蹦壳皡^(qū)域內(nèi)的大平層產(chǎn)品供應(yīng)已經(jīng)有些過(guò)剩，而小戶型產(chǎn)品則相對(duì)不足。板塊成交在今年以來(lái)表現(xiàn)得較為平淡，這導(dǎo)致了區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力有所“缺失”。