今年樓市回暖跡象明顯，新建商品住宅不僅成交量屢創(chuàng)新高，成交均價也相較年初有了較大幅度的提升，高端產(chǎn)品熱銷造成的結(jié)構(gòu)性上漲被視為是主因。而從板塊表現(xiàn)來看，新入市標(biāo)桿熱盤對于板塊均價的拉升，地價對于房價的助力，需求上漲對于價格的支撐，諸多因素促使一些板塊成交均價跑贏大盤。

　　□地產(chǎn)評論員 蔡琦雯

　　大寧板塊

　　標(biāo)桿熱銷拉動房價

　　說起今年以來上海樓市的熱門板塊，不得不提到大寧，“地王”入市、緊鄰區(qū)域高價地塊頻頻拍出，使得大寧熱度持續(xù)。

　　據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，今年7月大寧板塊新建商品住宅成交均價為72218元/平方米，而今年1月此數(shù)值為34319元/平方米，大寧成為全市漲幅最高的板塊。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦指出，大寧板塊強勁的漲幅主要是受到標(biāo)桿項目——大寧金茂府熱銷的拉動作用。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，該項目成交均價為71098元/平方米，而區(qū)域內(nèi)其他在售房源售價在3-6萬元/平方米。

　　上周末，在該項目現(xiàn)場，購房者吳阿姨告訴筆者：“今年4月底我過來看房的時候，售樓員給我報價在7萬元/平方米左右，現(xiàn)在均價要到7.5萬元/平方米了?！睋?jù)售樓員介紹，“項目房源一推出幾乎是‘日光’的節(jié)奏，后期售價還有可能上漲?！?/p>

　　而在鄰近該項目的某樓盤售樓處，筆者了解到其即將推出的房源售價約為6.2萬元/平方米，今年2月份該項目的成交均價約為5.2萬元/平方米。項目售樓員稱：“這期開盤的是小區(qū)最后兩棟樓，位于最好的位置，可以說是‘樓王’，所以價格會高一些?！?/p>

　　“大寧金茂府高調(diào)入市及熱銷的確給區(qū)域內(nèi)的項目帶來了價格拉動的作用?！北R文曦表示。

　　而與其他板塊相比，大寧板塊可售房源數(shù)量可謂稀缺。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，閘北區(qū)一手房住宅供應(yīng)量僅為190667平方米，而大寧板塊存量更是稀少，僅僅為37738平方米。上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，由于大寧板塊甚至整個閘北多年來土地市場供應(yīng)量一直稀少，導(dǎo)致大寧的開發(fā)量始終跟不上市場需求量的節(jié)奏。物以稀為貴，加之今年以來閘北接連拍出三幅高價地塊，這也給大寧后市帶來看漲預(yù)期。

　　周康板塊

　　需求旺盛動力仍強勁

　　“今年2月份我就打算賣房子，本來掛牌價在160萬元左右，后來耽擱了，便在7月份掛牌，上周以180萬元成交。5個月的時間，多賺了20萬元?！弊≡谥芷謻|附近的喬先生賣掉了自己的房子，面積為77平方米。

　　在中介小張看來，周康附近這類案例并不少。小張介紹，今年來周康附近買房的人越來越多，而板塊的二手房掛牌價上漲了近20%，并且房東也較有底氣，議價空間不大。

　　同時，筆者觀察到，周康板塊內(nèi)的二手房門店也增加了不少。陸騎麟指出，今年以來周康板塊二手房成交量增加了2倍左右，主要受區(qū)域生活配套成熟度提升以及新房市場帶動，需求較為強勁。

　　另外，從新房市場看，周康板塊新建商品住宅成交均價達到了29378元/平方米，較1月份上漲了近2成?！熬鶅r幾乎達到了3萬元/平方米，這對于外郊環(huán)板塊而言，還是較高的?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，周康向來是剛需以及剛改類買家關(guān)注區(qū)域，在綠地、保利、中海等龍頭房企相繼入駐該板塊，并成功開發(fā)出高品質(zhì)熱銷項目之后，和記黃埔地產(chǎn)、九龍倉等品牌開發(fā)商也相繼進入，使得該板塊備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，周康板塊房價未來上漲動力仍然較強勁。

　　陸騎麟認(rèn)為，在原浦東范圍內(nèi)新房價格日益高企的壓力下，原浦東的部分剛需購房者受制于購房成本過高，需求逐漸外溢，而作為原南匯的重鎮(zhèn)之一，周康起步較早，發(fā)展也較為成熟，生活配套設(shè)施都較為完善，成為接納這部分購房需求的較佳選擇。

　　“隨著迪士尼開園日期的臨近，年內(nèi)即將開工建設(shè)的軌交18號線，以及浦東新區(qū)文化廣播電視中心和周浦體育中心的建設(shè)等多重利好輻射下，周康板塊還有較大的升值空間?！北R文曦指出。

　　值得注意的是，2014年9月，世茂、中駿分別拿下了周浦的兩幅純宅地，樓板價分別為18290元/平方米、19001元/平方米。知名房地產(chǎn)專家蔡為民指出，這兩幅地塊很有可能走中高端路線，屆時將進一步提高區(qū)域內(nèi)的房價。

　　浦江板塊

　　成交結(jié)構(gòu)變化推升漲幅

　　據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，今年7月浦江板塊新建商品住宅成交均價為38661元/平方米，較今年1月的32544元/平方米上漲了18.8%。

　　盧文曦指出，該板塊新建商品住宅成交均價上漲明顯，主要是由于成交結(jié)構(gòu)的改變，今年以來該區(qū)域的高端樓盤成交量增多。例如區(qū)域內(nèi)新入市的項目寶華源墅，推出聯(lián)排別墅、疊加別墅房源，成交均價達到近4.5萬元/平方米。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，該項目自7月入市以來已簽約118套。“對于別墅項目而言，此銷量不俗，也足見中高端購房者對該區(qū)域的認(rèn)可?！北R文曦如是稱。

　　在上海天祥華僑城投資有限公司營銷策劃部助理總監(jiān)陸淵看來，板塊在售產(chǎn)品價格表現(xiàn)還是較為穩(wěn)定的?！耙云纸A僑城8期產(chǎn)品為例，其售價漲幅在10%左右，在今年的市場環(huán)境下，這樣的漲幅還是在正常范圍內(nèi)?！标憸Y補充說：“區(qū)域內(nèi)的價格主要還是受到高端項目成交增多的拉動，例如我們推出的華僑城十號院，也一度迎來熱銷。”

　　不過，據(jù)上海中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，浦江板塊二手房成交均價漲幅也接近20%。區(qū)域內(nèi)的二手房中介小杜告訴筆者：“今年以來改善型需求持續(xù)釋放，受此影響來浦江板塊買房的中高端客戶也增多了，這也使得板塊二手房價格有所上漲。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為浦江板塊價值未來有望進一步提升。

　　“今年，浦江華僑城8期推出了約300套房源，在上半年就全部售罄，銷售速度這么快有點出乎意料?！标憸Y表示，這在一定程度上顯示出購房者看好浦江板塊的發(fā)展。并且，近日，太古地產(chǎn)與前灘實業(yè)公司簽訂框架協(xié)議，將在上海前灘國際商務(wù)區(qū)合資開發(fā)前灘大型購物中心，這將聚集大批的“人氣”，隨著前灘的進一步崛起，作為緊鄰前灘的浦江板塊則可以承接其外溢的市場需求。嚴(yán)躍進也認(rèn)為，目前浦江板塊內(nèi)高端產(chǎn)品增多，這將使得浦江板塊的居住價值再升級。

　　值得注意的是，去年底，前灘拍出了多幅高價地塊，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為隨著這些新項目的入市，作為其周邊區(qū)域浦江板塊的價值也將得以提升。

　　重點項目

　　華僑城十號院

　　預(yù)計9月加推380平方米、480平方米獨棟別墅?，F(xiàn)在售380-680平方米獨棟別墅，在售戶型面積分別為380平方米、480平方米、580平方米、680平方米，總價1800萬元/套起。